總序

無論是在國外還是在國內，房地產業都毫無例外地被視為國民經濟中的重要產業，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。同時，房地產業的發展又與人們的安居樂業密切相關，是實現人們的居住權和提高人們的生活質量的重要物質基礎。為了促進房地產業的健康快速發展，既滿足房地產業發展的內在經濟要求，又保障房地產業本身具有的社會政治功能得以實現，各國都認為房地產領域不能是完全自由放任的私領域，必須用法律的形式對房地產領域進行適度的干預。為此，各國都制定了大量的法律法規對房地產業進行規范，以保障房地產業能實現個人利益與社會公共利益的協調發展。

在我國，由于建國以后長時間實行計劃經濟體制，房地產被認為不是商品，不具有商品屬性，因此在這段時間內我國不存在真正的房地產業。只有在確立了社會主義市場經濟體制和進行住房制度改革后，我國的房地產業才真正開始發展起來。但是，由于法律規則的缺失和人們認識上的偏差，我國的房地產業在發展初期長期處于摸索和混亂階段。經過十多年的探索和借鑒，我國目前已在房地產領域制訂了大量的法律法規，初步建立起房地產法的大體框架，基本解決了在房地產領域有法可依的問題。特別是近兩年，為了解決房價過高的問題，國家加大了對房地產業的宏觀調控力度，有關房地產的立法文件頻頻出臺。

為了對近年來房地產法的立法和理論進行系統梳理和總結，反映學者們對房地產法的最新研究成果，我們組織編寫了這套房地產法理論與實務叢書。本叢書一共六本，分別是：房地產金融、房地產交易、房地產開發、房地產建設工程、物業管理、房屋征收與拆遷。筆者認為這套叢書基本囊括了房地產法的所有重要方面和重要制度。與其他同類書相比，本叢書主要有以下特色：

1．在內容的編排體例上進行了創新。本叢書徹底打破了傳統的章節限制，各章以下不再設節，而是統一把每章的內容分為基本原理、制度借鑒、操作流程、爭議焦點與案例分析四個部分。基本原理部分主要介紹該制度的基本理論問題，闡述該制度的理論基礎、制度內容以及改革完善的建議等，解決該制度是什么的問題；制度借鑒主要介紹世界各國或地區在相關制度方面的一些不同做法和有益經驗，著重于不同國家之間的橫向比較，為完善我國的相關制度提供比較法上的依據；操作流程關注的是具體的辦事程序、辦事規則，試圖通過該內容告訴讀者該制度在實際生活層面具體是怎么運作的，解決的是該制度的具體操作問題；爭議焦點與案例分析由兩部分組成，前者主要聚焦于理論上的熱點問題，探討理論界對一些前沿問題的爭議和不同觀點，后者主要是對一些典型案例進行法理上的評析，著眼于法律的具體運用。通過這種內容編排上的創新，我們意圖按照內容的性質對全部內容進行重新整合，最大限度地突出內容的性質差異，方便讀者從理論與實務的不同角度對內容進行更好的選擇和把握。

2．注重理論與實踐的結合。我們認識到任何法律都不是在真空中產生的，法律只不過是對社會生活的記錄而已，法律的生命力和廣闊空間在于法律的偉大實踐。在整套叢書的設計上我們始終非常關注理論與實踐的密切結合。在作者的構成上，我們既有理論功底深厚的大學教授、博士生導師，又有工作在司法工作第一線、實踐經驗豐富的法官和檢察官，還有在房地產領域辛勤耕耘幾十年的資深律師，他們的組合使我們的叢書既有理論的深度又有實踐的厚度。在內容的安排上我們同樣堅持了理論與實踐相結合的精神，每章的基本原理、制度借鑒、爭議焦點部分主要傾向于理論層面的探討，而操作流程和案例分析則更多地關注解決實際問題的需要。

3．密切關注立法動態。在所有的亞部門法領域，房地產法是受國家政策影響最大的法律門類之一，國家政策在房地產法中扮演著非常重要的角色。而政策的重要特點之一就是靈活性和易變性，這就要求我們從事房地產研究的人員要敏銳地觀察和掌握國家的立法動向，及時地對一些最新立法政策進行反映。在本叢書的編寫過程中，我們的作者們對這一點進行了很好的把握，及時地把一些最新的規則吸收進了我們的研究成果中，使我們的研究做到了與時俱進。

當然，由于時間的倉促和作者水平的有限，本叢書的錯誤和遺漏之處在所難免，敬請各位讀者諒解，并請不吝賜教。

符啟林
2007年9月