序：家住小區(qū) 心隨獬豸
——讓我們共同尋求物業(yè)管理的和諧法律秩序

這里，我們撰寫的是一本以物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)為主要內(nèi)容的書籍。也許是側(cè)重于實(shí)務(wù)，法律界對(duì)此書可能并不在意。但法律是實(shí)踐性、具體化的，是注重解決社會(huì)實(shí)際問題的。而作為涉及小區(qū)居民生活方方面面的物業(yè)管理法律不僅是具體的，甚至是瑣碎的，它與每個(gè)業(yè)主日常起居的細(xì)節(jié)相連，它與我們城市最基層的社區(qū)建設(shè)同在。

我國內(nèi)地對(duì)物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)問題的研究并不太重視。即使是頗為博學(xué)的物權(quán)法理論專家和法學(xué)院的民法教授，在物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)方面，也鮮有人會(huì)投入精力。同時(shí)，他們所進(jìn)行的與物業(yè)管理密切相關(guān)的物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，也因?qū)崉?wù)操作經(jīng)驗(yàn)的不足，常有與老百姓現(xiàn)實(shí)生活相脫離的傾向。這種傾向，在2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》中也依然存在。而物業(yè)管理所涉及的諸多法律事務(wù)似乎同樣不受注重實(shí)務(wù)運(yùn)用的律師們的關(guān)注，原因在于，物業(yè)管理法規(guī)空白太多、可操作性較差，而他們能從中獲得的實(shí)際利益又太少。一位律師曾經(jīng)告訴我們，盡管自己也住在小區(qū)，但他并不愿意參與業(yè)主的維權(quán)活動(dòng)，因?yàn)橹灰致院怂阋幌鲁杀九c收益，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣做不太值得。

然而，從事物業(yè)管理的法律實(shí)務(wù)觀察與研究卻并非沒有意義。急劇變化中的中國，一個(gè)很突出的特征就是城市化進(jìn)程在加快。各地都在不斷地拆和建，城市規(guī)模在變，房屋產(chǎn)權(quán)在變，生活基礎(chǔ)在變，居民數(shù)量與結(jié)構(gòu)在變，鄰里關(guān)系也在變。物業(yè)管理迅猛發(fā)展的結(jié)果，帶來的是城鎮(zhèn)居民全新的生活方式。一個(gè)個(gè)的物業(yè)管理區(qū)域，構(gòu)建起了現(xiàn)代城鎮(zhèn)居民最基本的休閑生活空間、工作舞臺(tái)或商業(yè)場所，成為了他們希望得以休養(yǎng)生息、自由生活并寄托情感的地方。但與此同時(shí)，眾多觀念不同、生活方式相異的多元主體同處于一個(gè)建筑物或一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，也引發(fā)了許多復(fù)雜而尖銳的矛盾沖突，影響著彼此相處的和諧。業(yè)主之間不得不真實(shí)面對(duì)相互間主要基于建筑物區(qū)分所有而形成的物業(yè)管理的各種法律關(guān)系，并渴望能將其處理好。因此，從一方面來講，物業(yè)管理中的諸多法律問題與糾紛，的確很需要有人投入更多的時(shí)間去研究。對(duì)于這些問題與糾紛，從理論上進(jìn)行深入探討自— 1 —是必須，但實(shí)務(wù)操作的規(guī)范對(duì)普通業(yè)主來講則更為重要。馬克思說：“一部具體公正的程序要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過一沓深刻的理論?！辈ㄋ辜{說：“法學(xué)，應(yīng)該讓外行人也感興趣?！北本┐髮W(xué)周旺生教授也說：“法學(xué)是經(jīng)世致用的學(xué)問。”——道理正是如此，業(yè)主們應(yīng)該更需要一本既有理論闡述但更側(cè)重于實(shí)務(wù)介紹的法律書來促進(jìn)他們的物業(yè)自治管理，來幫助他們營造安寧、安全、舒適、有序的良好社會(huì)生活空間。而從另一個(gè)方面來講，近年來風(fēng)起云涌的業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)，也引起了社會(huì)學(xué)家和政治學(xué)者的注意。如同當(dāng)年美國人爭取自由斗爭最初不過是為了維護(hù)一條關(guān)于稅賦權(quán)利的不成文法一樣，從小區(qū)物權(quán)自主管理為起點(diǎn)的業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)，也許正是促進(jìn)中國民主建設(shè)的一個(gè)實(shí)驗(yàn)場，正是成就中國市民社會(huì)和社區(qū)自治的一個(gè)契機(jī)。在我國臺(tái)灣地區(qū)，有人認(rèn)為，物業(yè)小區(qū)就是“民主時(shí)代的生活方式”；而在祖國大陸，學(xué)者毛壽龍教授則說，業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)對(duì)中國民主建設(shè)而言是“意外收獲”；地產(chǎn)人士馮侖先生更認(rèn)為：“居住對(duì)于國家的穩(wěn)定和文明可持續(xù)發(fā)展具有決定性作用”?！覀兓蛟S可以不贊同這些看法，但無論如何，居住現(xiàn)狀的變化和物業(yè)管理的發(fā)展，的確正在不斷地改變著中國社會(huì)和中國人。這個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過程，絕不僅僅是一個(gè)法律理論上的問題，而更可能是一個(gè)涉及我國未來發(fā)展的更深層次的并具有很強(qiáng)實(shí)踐意義的問題。

當(dāng)然，微而言之，我們今天關(guān)注物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)，最直接動(dòng)因，首先還在于我們本身也是業(yè)主，當(dāng)我們與其他普通的中國人一樣搬入商品住宅小區(qū)居住時(shí)，面對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的種種問題，同樣也在權(quán)益受侵和鄰里沖突面前不知所措，同樣也真切地體味著業(yè)主維權(quán)的艱辛和協(xié)調(diào)關(guān)系的困難。因此，作為業(yè)主的法律人，我們也希望能更多地從業(yè)主實(shí)際生活的角度去觀察、探索和解決物業(yè)管理的法律實(shí)務(wù)問題。其次是因?yàn)槲覀兌紖⑴c了福建省地方物業(yè)管理的立法研究工作，通過這項(xiàng)工作，我們深深體會(huì)到，作為與普通中國人最大財(cái)產(chǎn)利益相關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理法律，它對(duì)業(yè)主私有物權(quán)的保護(hù)、對(duì)物業(yè)管理的法治與規(guī)范，具有重要意義。因此，我們堅(jiān)信今天開展這樣的工作是有益的。我們希望通過此書，能夠?qū)崒?shí)在在地為促進(jìn)物業(yè)管理和諧法律秩序的形成，做出自己的一點(diǎn)努力。實(shí)際效果如何，我們不敢有太多的奢望。但是，正如伽達(dá)默爾所言，“……問題不是我們能做什么，也不是我們應(yīng)當(dāng)做什么，而是什么東西在超越我們的愿望和行動(dòng)與我們一起發(fā)生”。誠哉斯言！

最后，讓我們一起來感謝這個(gè)偉大的變革時(shí)代吧！是她，使我們?cè)诿鎸?duì)諸多問題與困惑的同時(shí)有了更多的思考；是她，使我們有機(jī)會(huì)直面物業(yè)管理矛盾糾紛進(jìn)而能夠做一些具體而細(xì)致的法律實(shí)務(wù)研究。同時(shí)讓我們也感謝福州海景花園的業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)，是他們發(fā)起的影響全國的維權(quán)行動(dòng)給了提供了我們更多的觀察空間和思路啟發(fā)。這里還要特別感謝為本書的出版提供機(jī)會(huì)、給予支持的尊敬的長輩和熱心的朋友：中國政法大學(xué)符啟林教授、北京大學(xué)鄭順炎博士、叢書總策劃和本書責(zé)任編輯李燕芬女士以及為出版本書而付出辛苦努力的工作人員們——感謝他們真誠的幫助使我們能夠以出書的方式充分而完整地表達(dá)自己的觀點(diǎn)與體會(huì)。當(dāng)然，我們的觀點(diǎn)與體會(huì)僅為一家之言，一些設(shè)想與建議也可能不太成熟。加上我們均是在工作之余、利用十分有限的晚上時(shí)間來寫作的，成書匆忙，錯(cuò)誤難免，所以敬請(qǐng)各位批評(píng)。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，本書所表達(dá)的觀點(diǎn)、所進(jìn)行的評(píng)議，或?yàn)閭€(gè)人主張，或引學(xué)界觀點(diǎn)，均不代表我們所供職的司法機(jī)關(guān)或房地產(chǎn)行政管理部門的傾向性意見。任何涉及物業(yè)管理的具體糾紛個(gè)案的處理，都應(yīng)以相關(guān)法律的規(guī)定和有權(quán)機(jī)關(guān)的裁決為依歸。

也將此書獻(xiàn)給近半年來在背后默默支持我們寫作的家人們和關(guān)心我們的朋友們！

陳楓
2007年9月