用地產(chǎn)化的思維運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

地產(chǎn)化思維，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域常犯的錯(cuò)誤，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是拿地蓋房子、賣房子，希望資金快進(jìn)快出，看見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)只有商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)的十分之一，就開始琢磨打“擦邊球”，用他們擅長(zhǎng)的產(chǎn)品謀取最大利益。于是很多開發(fā)商就開始以科技園、總部基地、創(chuàng)意公園等項(xiàng)目立項(xiàng)，低價(jià)購(gòu)入工業(yè)用地，開發(fā)建設(shè)成寫字樓、LOFT、總部辦公樓甚至商業(yè)門面等產(chǎn)品進(jìn)行銷售。在全國(guó)各地，這類案例屢見不鮮，但大多折戟。

用地產(chǎn)化的思維運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，旨在看重地塊的價(jià)值，在規(guī)劃上最大限度地保障項(xiàng)目的價(jià)值最大化，這種思維本無可厚非，但太多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，一味追求價(jià)值最大化，而不顧項(xiàng)目區(qū)位的局限性，將項(xiàng)目規(guī)劃為“高大上”的科研辦公樓、總部基地等辦公型物業(yè)，使項(xiàng)目處于泥潭中無法自拔。

盡管我國(guó)確實(shí)有一些在工業(yè)用地上規(guī)劃辦公型物業(yè)取得成功的案例，比如深圳天安數(shù)碼城、北京總部基地、成都青羊工業(yè)總部基地等，但埋在這些項(xiàng)目光環(huán)之外的，是更多項(xiàng)目的失敗。

圖1-7 深圳天安數(shù)碼城規(guī)劃圖