1.3 本研究的思路和方法

本書主要以一種養老金融產品為研究對象，旨在通過研究住房反向抵押貸款的內涵和特征，以及運行中的關鍵問題等內容，為緩解我國老年人養老難的問題提供一條可供選擇的路徑。

1.3.1 研究思路

本書以我國人口老齡化不斷加深和養老問題不斷凸顯為背景，以研究以房養老中的住房反向抵押貸款業務為主線，系統地分析了住房反向抵押貸款養老模式的運行機理、理論支撐、產品定價、供求分析和風險防控等內容，闡述了我國開展住房反向抵押貸款業務的必要性和可行性、實踐探索、存在的問題、優化路徑和配套舉措（如圖1-1所示）。在論述的同時，將國外相關國家開展住房反向抵押貸款的經驗和啟示與我國的實際相結合，構建我國開展住房反向抵押貸款養老業務的理論體系和市場實現機制，并對我國開展此項業務做出了規劃與前景分析。

1.3.2 主要內容

本研究緊扣推行住房反向抵押貸款業務的各種實際問題，主要論述了住房反向抵押貸款的基本概念和運行機理、理論基礎、產品定價、風險分析等基礎性問題，并結合我國實際分析了我國推進住房反向抵押貸款的市場供求關系、存在的問題、實踐探索、優化路徑和配套舉措等關鍵問題。

第一章導論。本章主要交代了本研究的研究背景和意義、國內外研究文獻評述、研究思路和方法以及創新點。

第二章住房反向抵押貸款的理論支撐。本章主要論述了住房反向抵押貸款養老模式的理論支撐，包括生命周期理論、家庭財富代際傳遞理論、期權理論、外部性理論、保險精算理論、資源優化配置理論以及產權分割與資產流動性理論。

第三章住房反向抵押貸款養老模式及其運行機理。本章主要介紹了以房養老和住房反向抵押貸款養老模式等基本概念，論證了我國養老問題的嚴重性和推行住房反向抵押貸款養老模式的必要性和可行性；最后重點分析了住房反向抵押貸款業務的運行機理，具體包括運行要素、運行的特殊性、運行流程以及運行模式。

第四章住房反向抵押貸款的供求分析。本章對住房反向抵押貸款市場的供求關系進行論述，重點論述了住房反向抵押貸款養老模式的供求主體、影響供求的因素。

第五章住房反向抵押貸款的定價分析。產品定價是住房反向抵押貸款養老模式推行的關鍵與核心問題。本章首先分析了定價的內涵、影響定價的因素、住房反向抵押貸款產品的基本公式和定價思路；然后再基于保險精算方法構建了無贖回權產品定價模型，分別從一次性總付產品定價模型和終身年金定價模型進行了論述；基于期權定價理論構建了有贖回權產品定價模型，并對其進行了實證分析。

第六章住房反向抵押貸款養老模式的風險。本章介紹了住房反向抵押貸款產品風險的定義和類別，并重點論述了利率風險、房價波動風險、長壽風險、逆向選擇和道德風險等，分別從其產生機理、衡量和防范等方面進行了系統的闡述。

第七章住房反向抵押貸款養老模式推行中存在的問題。本章對我國開展住房反向抵押貸款業務存在的問題進行系統分析，主要包括配套政策不到位、法律制度不完善、市場機制不完善、金融業分業經營的限制、傳統思想觀念的阻礙、風險擔保制度的缺失等問題。

第八章住房反向抵押貸款養老模式的實踐探索。本章介紹了我國住房反向抵押貸款業務的探索歷程，并具體分析了我國住房反向抵押貸款的時間探索模式，包括上海“售后返租”模式、南京“以房換養”模式、北京“以租換養”模式以及幸福人壽保險公司推行的反向抵押貸款；最后對其存在的問題做出總結，得出啟示。

第九章住房反向抵押貸款養老模式的優化路徑。本章主要針對我國住房反向抵押貸款模式存在的問題提出針對性的建議：制定更加具體和系統性的政策、設計適合自身實際情況的產品、推進住房反向抵押貸款的證券化發展、加快住房反向抵押貸款與養老產業的協調發展、完善和規范市場機制、優化住房反向抵押貸款的發展戰略。

第十章住房反向抵押貸款養老模式的配套舉措。本章主要針對住房反向抵押貸款中的具體細則，提出了包括健全法律法規制度、完善社區與醫療服務、開展業務宣傳和教育、實行利率市場化改革、制定完備的風險擔保制度、推行市場退出機制、構建專業化的業務考評體系等配套機制。

1.3.3 研究方法

對住房反向抵押貸款的研究是一項龐大的任務，涉及諸多學科領域。系統地研究住房反向抵押貸款問題，需要綜合運用經濟學、金融學、社會學等相關學科的知識。在研究方法上，本書主要采用定性和定量相結合、宏觀與微觀相結合、歷史分析和制度分析相結合的方法進行系統的論述。

1.3.3.1 宏觀與微觀相結合的方法

宏觀經濟分析和微觀經濟分析是經濟學研究的基本方法之一。宏觀分析方法旨在以整個國民經濟的發展全局為視角，對經濟的運行規律和態勢進行整體描述；微觀經濟分析在于從社會經濟發展的主體和客體的具體層面進行論述和分析。研究養老問題，特別是住房反向抵押貸款養老模式，既需要研究影響住房反向抵押貸款養老模式的整個國家經濟和社會環境，也需要從住房反向抵押貸款養老模式本身的各因素進行分析。因此，將宏觀經濟分析方法與微觀經濟分析方法進行結合分析住房反向抵押貸款，可以使研究的立意更加凸顯、層次更加分明、結構更加合理、內容更加系統和全面。本研究從宏觀視角分析了住房反向抵押貸款的社會需求、政府的政策對住房反向抵押貸款的影響和作用等問題；從微觀視角分析了住房反向抵押貸款的產品定價、風險防控等方面的問題。

1.3.3.2 橫向比較的研究方法

從橫向比較的視角，可以發現自身發展的優勢和劣勢，從而取長補短，汲取其他事物發展的精華，促進自身的縱向發展。本書通過研究美國、新加坡、日本、英國等國家的住房反向抵押貸款推行的現狀，總結出住房反向抵押貸款的運行模式和一般性規律，為住房反向抵押貸款在我國的順利實現提供了理論素材。

1.3.3.3 理論與定性的研究方法

住房反向抵押貸款養老模式具有很強的理論性和邏輯性，需要較多的理論闡釋和邏輯推理。因此，本研究在論述的過程中，無不將相關的理論貫穿其中，并運用定性分析作為主要的分析范式。本書在住房反向抵押貸款的概念、運行機制和模式、理論支撐、產品定價、風險防控等方面均有理論和定性方法的涉及。

1.3.3.4 模型分析

住房反向抵押貸款的產品定價非常復雜，需要通過建立各種各樣的模型才能準確地加以闡述。本研究將住房反向抵押貸款的宏觀和微觀環境高度抽象，將各種可能考慮的因素加入數學模型之中，用以建立定價模型；將住房反向抵押貸款產品的定價分為無贖回權產品定價和有贖回權產品定價兩種類型，并分別運用保險精算方法和期權定價方法構建定價模型。

1.3.3.5 實證分析

住房反向抵押貸款的推行需要考慮經濟發展的宏觀環境和社會需求、供給等因素，這些都需要運用相應的計量分析方法進行微觀論證。本研究采用計量分析方法，利用一些數據進行實證分析，有力地支撐了文章的各種觀點。