1.2 國內外研究文獻述評

住房反向抵押貸款養老模式雖為一項比較新穎的業務，在西方國家也僅有40多年的發展歷史，但國外學者對其進行的研究已經非常多，且成果豐碩。國內學者對其進行的研究也已經陸續展開，并呈現出不斷增多的趨勢。

1.2.1 國外對住房反向抵押貸款的研究

住房反向抵押貸款是產生于西方國家的一種新型養老模式。在這些國家中，美國是推行這一模式最為完善和較為成熟的市場之一。20世紀70年代美國就開始該領域的理論和實證研究，并取得了一系列的成果，為其他國家的推行提供了豐富的實踐經驗。此外，其他國家諸如英國、日本、新加坡、加拿大和澳大利亞等對住房反向抵押貸款也進行了較為充分的研究。綜合來看，外國學者對住房反向抵押貸款的研究主要體現在以下幾個方面。

1.2.1.1 住房反向抵押貸款的需求分析

由陳永平（Yung-Ping Chen）教授領銜的“住房年金計劃”研究和肯·紹倫（Ken Scholen）教授主持的住房反向抵押貸款調查都表明，住房反向抵押貸款很有必要且具有可行性。肖恩（Shan,2011）調查分析了反抵押貸款中借款人的特征。唐納德· L．雷德福特、肯·紹倫、S．凱瑟·布朗（Donald L. Redfoot, Ken Scholen, S.Kathi Brown,2007）通過調查證實：美國符合申請住房反向抵押貸款的老年人，只有大約1%的人申請了此項業務，大大低于市場預期。對此，一些學者對老年人不太接受這種業務的原因進行了分析，包括老年人的遺產動機、交易費用過高、制度性問題等。米凱蘭杰利（Michelangeli,2010）通過利用一個結構性模型對養老院住所搬移帶來的沖擊進行分析后發現，很多房屋主人不愿意接受反抵押貸款的原因在于過世后的強制性搬遷。赫德（Hurd,1989）利用生命周期模型對死亡風險和遺產動機進行了估計，發現大部分老人的遺產都沒有事先安排好。阿梅里克斯（Ameriks,2011）分析了遺產動機與公共保健厭惡之間的相對強度，結果數據顯示兩者都很重要。德納第（De Nardi,2010）利用健康與退休研究方法具體分析了自費醫療支出沖擊后發現，自費醫療支出沖擊是老年人退休儲蓄的主要動機，遺產動機并不重要。梵迪、懷斯（Venti, Wise,2004）研究了老年人是怎樣減少房屋的權益。Makoto Nakajima和Irina A.Telyukova（2012）強調了老年人的住房與抵押借款在退休儲蓄中的重要作用，并且發現除了遺產動機和醫療支出的不確定外，住房是形成“退休儲蓄拼圖”另外的重要原因。本尼托（Benito,2009）、帕金森（Parkinson）、瑟爾（Searle,2009）、施瓦茲（Schwartz,2008）等認為，在澳大利亞和英國，經濟面臨困難的家庭更愿意接受額外的抵押貸款或擴大自己的抵押貸款規模。

1.2.1.2 住房反向抵押貸款的選擇問題研究

錢伯斯（Chambers,2009）通過建立一般均衡模型關注了傳統的固定利率抵押貸款模式與可選擇還款時間表的新的抵押貸款模式之間的最佳選擇問題?？藏悹枺–ampbell）和Cocoo（2003）研究了購房者在傳統的固定利率抵押貸款與較新的可調整利率抵押貸款之間的最佳選擇。Makoto Nakajima和Irina A.Telyukova（2013）利用生命周期模型分析了退休老年人在傳統的固定利率抵押貸款與信貸額度住房反向抵押貸款之間的選擇性問題，結果顯示，美國開展住房反向抵押貸款的潛在市場為全國5.5%的家庭，遠高于2011年的2.1%。

梅思爾、芬克爾、庫蒂（Merrill, Finkel, Kutty,1994）的研究顯示，低收入家庭最有可能通過年金給付增加其收入，并且他們認為，價值在10萬美元的住房最有可能接受住房反向抵押貸款，而價值在20萬以上的住房，房主還會有其他的財產，因此沒有必要進行房屋權益的抵押。Weinrobe（1985）發現，在英國布法羅（Buffalo）的住房反向抵押貸款項目中，盡管一次性付清所獲得的價值更少，但絕大多數的房主還是選擇一次性付清的貸款形式。凱斯和施耐爾（Case, Schnare,1994）通過研究一個大約2500份貸款的樣本，分析了申請住房反向抵押貸款的借款人的特點，包括選擇產品的影響因素。他們發現，每一個借款人主要根據年齡、家庭結構、房產價格、房產的位置以及其他的因素來選擇付款方式。他們的研究結論有以下幾點：①年輕一點的借款人更傾向于選擇終身年金給付方式；②收入與產品的選擇沒有太大聯系；③與單身女性或夫妻相比較，單身男性并不傾向于選擇信用額度給付方式；④擁有較多財產的借款人不太可能選擇信用額度給付方式；⑤與城市或郊區的借款人相比，農村的借款人更傾向于信用額度給付方式。

拉斯馬森、Megbolugbe和摩根（Rasmussen, Megbolugbe, Morgan,1997）發現投資動機對獲取住房反向抵押貸款業務的重要性，并注意到特定的支出（如長期的醫療保險、中期職業人力資源投資、孩子讀大學的成本等）怎樣與住房反向抵押貸款結合才能更好地進行融資；住房反向抵押貸款使得房屋產權更容易變現，房主將在其他方面的支出上擁有更加靈活的資金。

1.2.1.3 住房反向抵押貸款的風險研究

住房反向抵押貸款是一項新型的金融業務，涉及金融、住房、社會保障、政府財政等諸多領域，因此，對其風險的認識和防范就顯得十分重要。在住房反向抵押貸款的業務中，借款人的年齡、性別、狀況和身體健康因素都可能影響住房反向抵押貸款的風險程度，進而對整個服務體系產生震動。國外學者對住房反向抵押貸款的風險識別和度量、風險的防范和管理等進行了較為詳細的研究。

大量學者對住房反向抵押貸款的風險進行了度量。愛德華· J．希曼諾夫斯基（Edwadr J.Szymanoski,1994）認為，貸款機構面臨著借款人的長壽、利率變動和住房價值波動三方面的風險，并指出借款人的剩余壽命和住房價值的不確定使得貸款的時間期限和貸款額度難以估計，這將會導致貸款到期后貸款機構難以收回成本的風險。愛德華·J．希曼諾夫斯基（1994）、奧利維亞· S．米切爾、約翰·皮格特（Olivia S.Mitchell, John Piggott,2004）均認為，住房抵押貸款的風險按照交易主體可以分為貸款機構風險和借款人風險兩大類。其中，貸款機構風險可以根據菲利普斯、格溫（Philips, Gwin,1993）的分類法細分為長壽風險、利率風險、總體住房價值風險、個體住房價值風險和費用風險五類；借款人風險除了長壽風險、利率風險、住房價值風險外，還包括貸款機構破產的風險和稅收風險。

在風險的防范和規避方面，國外學者在諸多風險領域進行了論證和分析。愛德華·J．希曼諾夫斯基（1994）認為可以通過增加借款人的數量實現規避長壽風險，到達一定規模時長壽風險可以分散開來，壽命長的和壽命短的借款人可以相互抵消?？巳痤D（Creghton）、金（Jin）和瓦爾迪茲（Valdez,2005）、王亮和約翰·皮格特（2007）采用敏感分析法進行研究后認為，資產證券化是貸款機構有效規避長壽風險的有效方法之一。希曼諾夫斯基、托馬斯· P．勃姆、米契爾· C．何赫德（Szymanoski、Thomas P.Boehm, Michael C.Ehrhardt,1994）提出美國住宅和城市發展部（2000）采用久期度量利率風險，認為住房反向抵押貸款的利率風險要比其他抵押貸款的利率風險大，且具有不可分散性，屬于系統性的風險。托馬斯·J．米塞利、C.F．瑟曼斯（Thomas J.Miceli, C.F.Sirmans,1994）、羅伯特·J.希勒、艾倫· N．韋斯（Robert J.Shiller, Allan N.Weiss, 2000）認為住房抵押貸款存在較為嚴重的道德風險，房主沒有足夠的激勵自付費用對房屋進行維修，導致房屋的價值無形中下降。他們提出了避免這種道德風險的方法：把房屋未來的結算價格部分與某種房地產價格指數相聯系，因為房主不能像控制自己的房產價值那樣的影響房地產價格指數；道德風險也可以通過條款限制或降低。而有些學者，如德梅薩韋伯（De Meza Webb, 2001），芬克爾斯坦、麥力哩（Finkelstein, McGarry,2003），科恩、安納夫（Cohen, Einav2004），托馬斯·大衛杜夫、沃爾基（Thomas Davidoff, Gerd Welke,2005）的研究結果則表明，道德風險對住房抵押貸款市場的影響非常小。

1.2.1.4 住房反向抵押貸款產品的定價研究

金融產品定價是一項非常龐雜的工程。對于住房反向抵押貸款而言，產品的定價關系著利益主體的權益，對推動住房反向抵押貸款發展具有關鍵性的作用，是貸款機構實現盈利的重要手段。對此，國外學者對產品的定價進行了較為深入的研究，并建立了相應的定價模型，影響較為廣泛。

（1）支付因子定價模型。

彼得·欽洛依（Peter Chinloy）和Isaac F.Megbolugbe（1994）提出的支付因子定價模型是住房反向抵押貸款定價的最具有代表性的方法之一。該方法涉及一個包括貸款期限、利率、通貨膨脹率、房價波動率和調整精算系數等在內的支付因子模型，成為后來諸多方法的理論基礎，具有很強的代表性。美國現行的主要運作住房反向抵押貸款產品——房產價值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）就是利用這種方法進行定價的。這種方法便于借款人對產品的理解。在考慮利率、房價波動率、居民消費價格指數（CPI）和壽險精算系數后，該模型會分門別類地計算出各種情況下的貸款支付系數，貸款機構支付給借款人的金額即是相應的支付因子乘以住房的市場公允價值。盡管具有代表性，但由于其只考慮了利率、房價波動率、貸款期限、預期壽命等因素，而忽略了其他因素的影響，這一模型考慮的并不周全，很難適應社會的現實需求。

（2）保險精算定價模型。

奧利維亞·S．米切爾、約翰·皮格特（2004）設計出了住房反向抵押貸款中最為簡單的一種定價模型——一次性支付（a Lump Sum, LS）模型。該模型認為，在均衡競爭的市場，貸款機構一次性支付的現值金額應該與預期收入的現值相等。支付因子定價模型依賴于歷史數據的統計和分析，而保險精算定價模型則完全是對預期的一個估計，因此，保險精算定價模型更適用于剛開始實行住房反向抵押貸款的國家。2006年，托拜厄斯·貝爾（Tobias Baer）、Isil、卡納克·帕特爾（Kanak Patel）、里卡多·佩雷拉（Ricardo Pereira）和宋金柳（Sung-Jin Yoo）利用蒙特卡洛模擬分析方法對住房反向抵押貸款產品定價進行了分析后認為，在完全競爭市場中，可根據貸款機構利潤為零的原則對住房反向抵押貸款產品進行定價；住房反向抵押貸款業務的主要影響因素是借款人預期壽命、貸款利率和房價波動率。借款人的預期壽命可以通過查詢生命表中的死亡率計算得出，利率可以采用離散短期模型理論來構建隨機利率模型，房價波動率呈現隨機的、不規則的布朗運動規律。

（3）“BKU模型”。

2006年，由巴德漢（Bardhan）、Karapanda和Urosevic三位學者合作完成的研究成果認為，住房反向抵押貸款隱含一個歐式看跌期權，并因此為住房反向抵押貸款構建了歐式看跌期權定價模型，即“BKU模型”。2007年，Seungryul Ma, Gabtae Kim和Keunoak Lew對“BKU模型”進行修正，構建了一個新的住房反向抵押貸款定價模型。該模型將抵押資產的變現時間考慮進去，并納入模型之中，通過蒙特卡洛模擬分析方法發現，預期損失對利率和房價波動率很敏感。

1.2.2 國內對以住房反向抵押貸款的研究

住房反向抵押貸款這一概念于20世紀90年代被引進我國。2003年3月，時任中房集團總裁的孟曉蘇向國務院呈遞的關于《建立“住房反向抵押貸款”的壽險服務——健全老年人社會保障制度的一個建議》得到溫家寶總理的批示，以房養老在我國曾試行了一段時間，然而由于受到制度性障礙、風險因素和我國傳統家庭觀念的影響，收效甚微。國內學者的主要研究內容和成果如下。

1.2.2.1 關于住房反向抵押貸款的概念和國際經驗

住房反向抵押貸款模式最早于1995年被引入國內，引進者為我國學者曾祥瑞、胡江濤等人。廖文義（1996）在其《商業銀行信貸管理理論與實務》一書中也介紹了美國的反抵押貸款。柴效武（2001）對美國、日本、新加坡和澳大利亞等國的住房反向抵押貸款進行了介紹和經驗總結，并組織翻譯了一系列有關住房反向抵押貸款的外文資料。包林海（2005）在分析國外開展住房反向抵押貸款的基礎上，將住房反向抵押貸款模式分為美國模式、英國模式和法國模式三類。柴效武、王崢（2009）分析了美國政府對住房反向抵押貸款業務開辦的支持政策。柴效武、胡平（2010）研究了美國反向抵押貨款的發展歷程和發展原因，并分析了住房反向抵押貸款在我國推廣的步驟。王小平課題組成員（2012）分別比較了各國的住房反向抵押貸款模式，提出了我國應該加大政策支持、完善法律制度和風險防控機制以及加大宣傳等政策建議。張茜、任燕燕（2013）通過總結美國、加拿大、英國和日本推行住房反向抵押貸款的經驗，提出了構建我國“以政府為主導，各種機構參與”的住房反向抵押貸款運行機制。

1.2.2.2 關于住房反向抵押貸款的定價研究

柴效武（2008）組織編寫的《住房反向抵押貸款產品定價》一書，對該業務的產品定價的基本框架和思路進行了較為全面的論述，但由于該書是一部論文集，因此并不成體系。柴效武（2004）、汪傳敬（2004）、劉春杰等（2005）、鄒小芃等（2006）相繼對國外的支付因子定價模型進行了研究，并在此基礎上根據國情進行了相應的調整。他們認為，業務開辦時的現行房價和最終轉讓時的房價差異、預期壽命和實際存活壽命的差異、預定利率費率和實際執行利率費率差異三種因素都會隨著時間的推移而發生不確定的變化，據此他們分別建立了基于房價、利率和壽命這三大風險的定價模型。劉光耀（2005）在其碩士論文中對住房反向抵押貸款的多種定價模型進行了論證，并對一次性總額支付方式的定價進行了模型構建。他認為，對于一次性總額支付方式來說，借款人所能得到的貸款總額應該與機構最終收回抵押房產的期望出售價值的貼現值相等。鑒于借款人壽命的不確定性，劉光耀將借款人的存活率納入其模型中，具體模型如公式（1-1）所示：其中，tqx為x歲的借款人在反向抵押貸款合同開始后第t年內死亡的概率。

其中，LS為一次性支付的貸款總額；ω為生命表上最大的年齡（如105歲）; g為房產價值年平均增長率；i為抵押貸款名義利率；HEQ為借款前房產的凈值；tpx為x歲的人在t年內存活的概率；x為借款人申請貸款時的年齡。鄒小芃對該模型進行了修改，考慮貸款的初始費用和房屋的折舊，得到了一次性躉領的住房反向抵押貸款一般模型。如公式（1-2）所示：

范子文（2006）對鄒小芃的模型進行了修改，考慮了貸款費用對價格的影響，其模型如公式（1-3）所示：

其中，α為住房反向抵押貸款發起費；β為住房反向抵押貸款保險費；γ為其他費用（如第三方服務費、手續費等）。

劉光耀基于貸款機構的利潤等于貸款到期后抵押房產的售價減去支付給借款人的總額這一思路，考慮了壽命的不確定性概率和貼現因子，為此，他將貸款到期后貸款總額的現值Ct和房產價值的現值Qt描述為公式（1-4）、（1-5）：

其中，A為每期的貸款支付額；Wj為相應的貼現因子；Vt為t時期的房產價值；Rt為相應的貼現因子。假設借款人在t時期死亡，則貸款機構的利潤為πt=Qt-Ct，而在t時期借款人死亡的概率為Pt，則貸款機構可得的利潤的期望現值π，如公式（1-6）所示：

該模型以經營利潤為著眼點，為特色機構的運營提供了一種新的視角和思路，非常符合現實情況。但由于在一些細節上沒有給出很好的解釋和論證，如房產價值的估算、貼現因子的確定等，使得其難以取得廣泛的運用。范子文將住房反向抵押貸款產品的定價分為無贖回權產品定價和有贖回權產品定價兩類。無贖回權產品定價即為上述一次性支付方式的產品定價。在無贖回權產品定價方面，范子文（2006）還針對終身生存年金產品的定價進行了研究，認為借款人終身得到的年金折現值之和應該等于一次性總額付款的金額，據此，他建立了按年支付的終身年金數額，也就是借款人每年年初可以從貸款機構獲取的年金數額，如公式（1-7）、（1-8）所示：

將式（1-3）代入，得到公式（1-8）：

其中，Ax為年齡為x歲的申請人在住房反向抵押貸款合同開始后每年年初獲得的年金金額；tpx為年齡為x歲的申請人在住房反向抵押貸款合同開始t年后仍然存活的概率。據此，就可以算出借款人每年年初可以獲得的年金A的數額；H0為簽訂合同時房屋的市場價值。

在有贖回權住房反向抵押貸款產品定價方面，范子文認為，所謂具有贖回權的住房反向抵押貸款是指貸款合同到期時，借款人或其繼承者有權選擇通過償還之前從金融機構獲取的資金本息后將抵押房產贖回的一種貸款方式。折舊相當于金融機構向借款人出售了一個期權。這種方式給借款人多了一種選擇，也給金融機構減少了將房屋變現的煩憂。不過，這種形式會給金融機構帶來很大的風險。當貸款合同到期時，如果抵押房產的市場價值高于借款人之前獲取的累計貸款金額時，借款人很有可能選擇將抵押房產贖回；而當抵押房產的市場價值低于之前獲取的本息總額時，借款人則會選擇不贖回，直接將抵押房產按規定抵給金融機構。由于住房反向抵押貸款不具有追索權，貸款機構無權向申請者追討款項補償不足部分，因此，金融機構就有可能不能變現出足夠的資金彌補借貸給申請者的資金總額，從而面臨較大的金融風險。

對此，范子文設計了一套期權模型進行定價。其定價思路為：貸款到期時，將累計支付的本息總額記為S，房產值記為Ht，如果S小于Ht，借款人將歸還貸款總額S并贖回房子；如果S大于Ht，則借款人將以房抵債，這樣金融機構就將蒙受S減去Ht的損失。為此，范子文認為，為了有效規避借款人選擇帶來的風險，金融機構有必要購買一個以抵押房產價值為標的物，執行價為S的看跌期權。

此外，國內學者還基于不同的角度對住房反向抵押貸款產品的定價進行論證，分別從貸款利率的變動、房價變動和預期壽命三個方面構建了相應的模型。高鵬、董紀昌（2010）提出了基于浮動利率及變動房價的一次性支付產品和終身生存年金產品的定價模型，采用蒙特卡洛模擬分析方法測算了不同年齡的借款人可以獲得的貸款額度，并對利率和房價的敏感性進行了分析。結果顯示，住房反向抵押貸款產品能夠顯著改善老年人的生活水平。柴效武（2013）分析了住房反向抵押貸款定價的主要影響因素，并基于年金給付的形式對住房反向抵押貸款的定價進行了實證分析。

1.2.2.3 關于住房反向抵押貸款的風險防范

風險防范是開展住房反向抵押貸款業務的關鍵環節，關系著貸款機構和借款人的相關利益。劉江濤、張波（2009）分析了住房反向抵押貸款中的不確定因素，包括貸款期末房屋處置價格、貸款期間市場利率波動以及實際貸款發放時限等，并認為其根本原因在于借款人壽命的不確定性。

劉沁璐、周延（2013）為規避房價下跌風險設計了一款反向抵押價值期權，采用布萊克·舒爾斯（Black Scholes）公式建立期權定價模型，為房地產價格下降帶來的住房反向抵押貸款風險提供參考。郝前進、周偉林（2012）分析了住房反向抵押貸款的雙向風險，認為我國住房反向抵押貸款制度，應該選擇那些“無子女、有房產”的老年人進行試點，政府部門應該積極介入。周俊山（2012）利用保險精算方法對住房反向抵押貸款和售房養老的釋放金進行了對比研究后發現，從老年人獲得的收入上來看，住房反抵押貸款優于售房養老，但是住房反抵押貸款會給金融機構帶來較大的債務壓力，政府部門應該給予支持并提供優惠政策。沈志江（2008）通過構建“個體住房反向抵押貸款”精算模型和“家庭住房反向抵押貸款”精算模型，研究后發現，實行“住房反向抵押貸款”養老的警戒線為房產凈價值136576元；當擁有房產價值227627元時，給付標準可達到城鎮居民人均可支配收入水平。

1.2.2.4 關于中國發展住房反向抵押貸款的條件

柴效武（2008）分析了住房反向抵押貸款在我國開辦的迫切性和可行性。仲小瑾（2009），關菁菁（2011），羅莉、王亞萍和徐洋（2012）分析了住房反向抵押貸款在我國推行的必要性和可行性，認為住房反向抵押貸款是解決我國養老問題的有效途徑之一，但需要時間的檢驗。袁國玲（2013）從產權理論視角分析了以房養老模式，認為以房養老實質上是產權交易行為，是可行而又具有諸多現實意義的，并提出了實行漸進式制度創新，合理界定政府、市場、社會組織的職責等建議。金奕（2008）利用模型定量分析后認為，在目前中國的經濟發展環境下，以房養老能夠大幅增加退休老人的收入，改善養老預期，從而提高整體福利狀況。韓再（2009）通過模型定量分析住房反向抵押貸款時機選擇問題，得出在“預期房價升值率越低、預期利率越高”和“住房價值越高、預期期限越長”的情況下，理性經濟人會選擇住房反向抵押貸款的結論。

1.2.2.5 關于中國住房反向抵押貸款的需求和供給研究

在住房反向抵押貸款的需求方面，張冉、范子文（2009）通過調查北京60歲以上老年人的情況，結果發現：影響住房反向抵押貸款需求的直接因素主要有房主的實際年齡、性別、學歷、收入、支出水平；間接因素主要有社會傳統習慣和觀念、養老方式等；另外，征收遺產稅對發展住房反向抵押貸款有正向促進作用，且稅率越高，其影響越大。黎民、權曉妮（2012）認為，我國試行住房反向抵押貸款還存在傳統觀念、土地制度、宏觀條件不成熟等阻礙，并提出現階段采取以租房養老和售房養老為主，逐漸試行住房反向抵押貸款的政策建議。朱勁松（2011）使用Logit模型對我國“以房養老”影響因素進行實證分析，認為傳統思想是影響我國老年群體參與住房反向抵押貸款的關鍵因素。田淑芳（2012）對合肥、安慶、淮南三城市的民眾進行調研，發現以房養老意愿與性別無顯著相關關系；與文化程度、收入呈正相關；與年齡呈負相關；子女人數的關系具有統計上的顯著性，呈正U字形曲線相關趨勢。范英麗、睢黨臣（2012）從物質基礎、市場基礎、政府的支持和實踐基礎四方面分析了以房養老的可行性，認為以房養老在我國具有廣闊的前景。袁璟（2011）認為，“以房養老”模式推行受到的阻礙主要來源于傳統觀念影響、推行機構公信力不高、政策法規不完善、房屋價值評估難以科學化、社會福利機構條件較差和對項目參與者條件限制苛刻等；提出應該建立由政府監管、金融機構主導、社會福利機構參與，有多種可供老人自由選擇的養老新模式。閻春寧等（2011）對上海老年人接受住房反向抵押貸款的意愿進行調查，并通過單因素方差和肯德爾秩相關系數進行分析，結果顯示：年齡、住房占家庭資產的比重、月收入對“以房養老”表現出負相關，而健康狀況對“以房養老”表現出正相關。陳鵬軍（2013）對我國各地“以房養老”試點效果進行研究后認為，文化傳統和思維理念、土地制度、居民住房模式、房地產市場、金融保險市場等因素制約著我國“以房養老”模式的推行，并由此提出了基于政府擔保的有贖回權的住房反向抵押貸款和基于政府擔保的“以租換養”兩種模式。傅鴻源、孔利娟（2008）分析了我國現階段推行住房反向抵押貸款面臨的困難，提出了可由政府主導、牽頭成立非營利性質的住房反抵押貸款中心。

綜上所述，國內外對住房反向抵押貸款業務的研究已有所成就。相比較而言，國外學者對住房反向抵押貸款的市場預測、微觀實證等研究得較多；國內學者雖從宏觀上研究了住房反向抵押貸款業務的概念、開展的必要性和可行性、市場規模、運行機理、制度設計等，但這些研究要么是翻譯西方文獻，要么是論文集，沒有系統的理論框架，且大部分成果研究還比較粗獷，需要結合中國實際做進一步的要素細分。

（1）目前，國內學者對住房反向抵押貸款業務的研究主要以定性的方法為主，對我國開展該業務的必要性和可行性等缺乏必要的數據支撐和定量研究。

（2）在住房反向抵押貸款的風險防控上，目前主要集中在利率風險、房價波動風險和長壽風險等方面，還沒有系統地論述提前還貸的風險。由于該業務在我國還處于探索階段，實行中途退出的政策符合我國發展的實際，提前還貸的風險很值得研究。

（3）在住房反向抵押貸款的產品屬性和產品設計方面，國內學者主要借鑒國外的發展經驗，將國外的產品類型直接引進。這種做法不太符合國內的發展實際。引進的產品屬性和類型可以根據國內實際情況進行一些調整。

（4）在產品的定價模型方面，國內學者主要從保險精算法和期權定價法對其進行分析。這比較符合產品性質的定價方法。但在期權定價法下，國內學者認為有贖回權住房反向抵押貸款只是一個歐式看跌期權。但產品的屬性可以變動，如可以提前還貸的話，其也可以被看作是一種美式期權。