樓宇迭代：漸進式的“進化”

從最初簡單的辦公場地，到普通型、綜合型商務寫字樓，再到甲級、超甲級寫字樓，商務樓宇經歷了一場由市場需求引發市場細分的漸進式進化過程，隨著中央商業區、中央商務區、中央文化區、中央活力區的出現，樓宇經濟的研究對象已經延伸到樓宇的“第四代產品”了。

第一代產品，是以商業為主，集聚商業與商務功能的混合體形態。當年，零售業的集聚，讓商業街發展為大型購物中心，大型百貨公司、高檔商業街的云集，形成了最初的商業樓宇，類似于今天的中央娛樂區（Central Recreational District, CRD）。

第二代產品，是商業與商務功能并立的形態。城市購物中心與金融中心并立，構成了真正意義上的樓宇的雛形。

第三代產品，是由以商務為主的形態，逐漸走向綜合化、高級化、國際化的形態。許多公司總部及其辦事機構在CBD集聚，促進了大量信息、咨詢、中介等服務機構的誕生，餐飲、酒店、會議中心、會展中心等隨之應運而生，從而進一步強化了樓宇的綜合性、外向型的服務功能。

第四代產品，是正在大城市呈現和即將呈現的新CBD、泛CBD時代。新CBD是人為規劃和開發出來的。世界上大多數大城市的CBD都是沿著“向城市中心點集中——由一個點向周邊擴散——在更高層次的中心集中”的軌跡在發展，倫敦的道克蘭、巴黎的拉德芳斯、上海的陸家嘴、深圳的福田等發展實例即是佐證。“泛CBD”是在城市中心區CBD日益擁擠的同時，悄然出現的“商務公園”“辦公公園”“企業公園”“生態辦公區（Ecological Office District, EOD）”“總部基地”“商務SOHO”“休閑CBD”等一系列形態。“商務公園”“總部基地”“商務SOHO”已在北京、天津、上海、蘇州等地出現，“辦公公園”“企業公園”“生態辦公區”漸漸被提起，成為樓宇經濟2.0時代的新樣板、新趨勢，應該會在樓宇經濟的下一個10年成為主流，從而形成樓宇經濟3.0時代。

縱觀商務樓宇從“第一代”到“第四代”的發展歷程，可以看出，從傳統到現代、從中心廣場到購物中心、從一個個單體建筑到一簇簇建筑群，商務樓宇正以其造型、體量、規模、業態、功能等的變化演繹著城市的嬗變，不斷適應、滿足著人們高效率生活、快節奏工作的各種需求，創造了一種全新的、極具效率的都市生活方式，成為引領城市個性發展的重要力量。因此，我們研究、發展樓宇經濟應以“迭代思維”緊跟樓宇發展趨勢。