三、高價城市化、金融風險與可持續(xù)增長

（一）目標與城市化的發(fā)展機制

我國政府是全體居民利益的代表，因此，追求全體居民福利的最大化是政府追求的目標。我們可將居民福利分為長期福利和短期福利。長期福利的提高主要通過可持續(xù)經濟增長才能實現(xiàn)，這是因為只有經濟實現(xiàn)可持續(xù)增長，才能為居民福利水平提高提供可靠的物質保障。短期福利主要通過提高居民社會保障水平、增加公共性支出等方法實現(xiàn)，如目前我國政府提供保障性住房等。目前城市是我國經濟增長主要載體，因此只有我國城市化可持續(xù)增長，才能保持我國經濟可持續(xù)增長。

城市化發(fā)展短期機制，即城市財政收入主要來自土地收入，城市化的發(fā)展使得財政支出集中于居民福利性支出，而這些支出具有剛性，為了減少財政缺口，政府通過提高房地產價格等方法增加土地收入，這將增加實體產業(yè)的生產成本，抑制城市實體產業(yè)的發(fā)展，從而使城市化的發(fā)展更加依賴土地財政。顯然，短期城市化發(fā)展機制是不可持續(xù)的。

城市化發(fā)展長期機制，即城市實體產業(yè)經濟發(fā)展的稅收是城市財政收入的主要來源，除了用于增加居民福利外，財政支出主要集中于增加城市化基礎建設等方面的投資，這有利于城市實體產業(yè)經濟的發(fā)展。為了發(fā)展城市實體產業(yè)經濟，政府努力控制實體產業(yè)生產成本，控制房地產價格，提高城市實體產業(yè)競爭力，促進實體產業(yè)的發(fā)展。通過城市實體產業(yè)的發(fā)展增加財政收入，從而達到財政收支平衡。顯然，長期城市化發(fā)展機制是可持續(xù)的。

短期城市化發(fā)展機制的城市財政收入主要來自土地收入，這樣的短期城市化發(fā)展機制是不可持續(xù)的；城市化發(fā)展長期機制是以城市實體產業(yè)經濟發(fā)展為基礎，其發(fā)展具有實體經濟的支撐，這樣的城市化長期發(fā)展機制是可持續(xù)的。城市化的實體經濟發(fā)展過程中，城市化發(fā)展需要對實體經濟發(fā)展實現(xiàn)兩次轉型：一是由主要依靠房地產獲取財政收入的城市化發(fā)展向依靠實體經濟發(fā)展支撐的城市化飛躍；二是依靠通用技術發(fā)展的城市化向依靠知識技術部門發(fā)展的城市化飛躍。只有城市化發(fā)展長期機制形成，我國才能保持城市化的可持繼續(xù)增長。

（二）高房價引起居民家庭高杠桿率強化金融風險

2007年全球金融危機至今，我國企業(yè)、地方政府和居民家庭三大杠桿率均漲得很快。2007年企業(yè)杠桿率大概是80%，2015年企業(yè)杠桿率則達到了160%。2007年地方政府杠桿率大概是20%，2015年則達到了42%。居民家庭杠桿率同樣上升也較快，由2008年的12%上升至2015年的28%。2016年我國房價大漲后居民家庭杠桿率可能達到30%。

2015—2016年我國政府采用一系列增加杠桿方法擴張需求。我國政府在增加政府自身杠桿率同時，通過宏觀經濟政策和市場機制，不斷加大居民家庭杠桿率。如2015年我國政府通過股票市場的拉動，從而增加了居民家庭杠桿率；2016年我國政府通過去產能政策，實施一系列刺激房地產政策，通過地王價格拉升提高了房地產上漲的預期，從而引起了2016年我國房價暴漲。這樣，居民家庭不斷增加杠桿購買住房，從而拉高了居民家庭杠桿率。2016年我國銀行中長期貸款增加了接近10%，與此同時，我國居民家庭負債率增加了10%，其值占當年GDP總值的10%左右。

我國居民家庭房貸擴張的機制為：居民家庭房貸擴張—房價上漲—房地產投資量增加—宏觀經濟擴張。消除房地產產能過剩，理應在房價有所下降情況下擴大銷售量，而我國政府采用的卻是在住房價格不斷上漲情形下擴大銷售量。具體的實施過程為：通過提高土地價格，尤其是地王價格上漲，提升住房價格上漲預期，從而推高了住房價格上漲，推動整個住房價格上升。

我國居民家庭房貸信用擴張是將原先銀行和國有企業(yè)高杠桿率轉化為銀行和居民家庭高杠桿率。如將國有企業(yè)高負債率轉化為居民家庭的高負債率，金融風險并沒有得到化解，只不過由國有企業(yè)負債風險轉化到居民家庭負債風險。政府為了控制和分解居民家庭房貸信用風險及整個宏觀經濟風險，當房價漲到一定程度時控制房價顯得尤其重要：如房價進一步上漲，整個宏觀經濟風險將會加大，甚至可能會導致金融危機；同時房價也不能下降，如住房價格下降，這將會導致買房居民家庭資產負債率提高，房價下降將會提高購買住房居民家庭資本杠桿率，這將更易于導致居民家庭金融危機，從而導致整個經濟金融危機。這是因為，居民家庭預算具有硬性約束，而國有企業(yè)和銀行的預算是軟性的。由高房價引起的剛性約束的居民家庭杠桿率提高，降低了具有軟約束的國有企業(yè)和銀行杠桿率，從而強化了整個宏觀經濟金融風險。

（三）高價城市化不利于我國可持續(xù)增長

由城市化率與投資率之間存在著“倒U”型關系可知，目前我國投資率隨著城市化率的增大而不斷增大，這就表明房地產投資和基礎設施投資有其內在規(guī)律性。為了平穩(wěn)宏觀經濟，我國將房地產投資和基礎設施投資作為宏觀調控手段，通過刺激房地產投資和基礎設施投資保住增長，但卻導致城市化成本上升過快，不利于城市實體經濟的發(fā)展。

城市化的集聚效應對工業(yè)和服務業(yè)競爭力產生正向效應，工資成本對工業(yè)和服務業(yè)競爭力產生負向效應，住房成本對服務競爭力產生了負向效應。為了保持我國經濟的可持續(xù)增長，我們應減少城市化成本的過快上升，尤其是高房價對我國城市產業(yè)競爭力的影響，轉變城市化發(fā)展模式，促進工業(yè)化和城市化的協(xié)調發(fā)展。

我國宏觀經濟依賴于房地產，這將會鎖定我國經濟結構轉型升級。這是因為，高房價引起資源配置的錯位，如房地產的“熱錢”“快錢”賺錢效應，不論是企業(yè)還是政府，都熱烈參與其中。做實業(yè)辛苦，還要打點各種關系，處理各種糾紛，與之相反的是，“圈地”“囤地”和造房子，輕輕松松幾年下來，就能賺到從前要用十幾年才能積累的財富。由于房地產過熱出現(xiàn)了制造業(yè)空心化，實體經濟利潤空間縮小，大量資金流向回報率過高的房地產，最終導致我國房地產價格暴漲。這樣，高房價導致資源配置錯位，依賴房地產將使結構轉型升級失去動力。