三、高價城市化、金融風險與可持續增長

（一）目標與城市化的發展機制

我國政府是全體居民利益的代表，因此，追求全體居民福利的最大化是政府追求的目標。我們可將居民福利分為長期福利和短期福利。長期福利的提高主要通過可持續經濟增長才能實現，這是因為只有經濟實現可持續增長，才能為居民福利水平提高提供可靠的物質保障。短期福利主要通過提高居民社會保障水平、增加公共性支出等方法實現，如目前我國政府提供保障性住房等。目前城市是我國經濟增長主要載體，因此只有我國城市化可持續增長，才能保持我國經濟可持續增長。

城市化發展短期機制，即城市財政收入主要來自土地收入，城市化的發展使得財政支出集中于居民福利性支出，而這些支出具有剛性，為了減少財政缺口，政府通過提高房地產價格等方法增加土地收入，這將增加實體產業的生產成本，抑制城市實體產業的發展，從而使城市化的發展更加依賴土地財政。顯然，短期城市化發展機制是不可持續的。

城市化發展長期機制，即城市實體產業經濟發展的稅收是城市財政收入的主要來源，除了用于增加居民福利外，財政支出主要集中于增加城市化基礎建設等方面的投資，這有利于城市實體產業經濟的發展。為了發展城市實體產業經濟，政府努力控制實體產業生產成本，控制房地產價格，提高城市實體產業競爭力，促進實體產業的發展。通過城市實體產業的發展增加財政收入，從而達到財政收支平衡。顯然，長期城市化發展機制是可持續的。

短期城市化發展機制的城市財政收入主要來自土地收入，這樣的短期城市化發展機制是不可持續的；城市化發展長期機制是以城市實體產業經濟發展為基礎，其發展具有實體經濟的支撐，這樣的城市化長期發展機制是可持續的。城市化的實體經濟發展過程中，城市化發展需要對實體經濟發展實現兩次轉型：一是由主要依靠房地產獲取財政收入的城市化發展向依靠實體經濟發展支撐的城市化飛躍；二是依靠通用技術發展的城市化向依靠知識技術部門發展的城市化飛躍。只有城市化發展長期機制形成，我國才能保持城市化的可持繼續增長。

（二）高房價引起居民家庭高杠桿率強化金融風險

2007年全球金融危機至今，我國企業、地方政府和居民家庭三大杠桿率均漲得很快。2007年企業杠桿率大概是80%，2015年企業杠桿率則達到了160%。2007年地方政府杠桿率大概是20%，2015年則達到了42%。居民家庭杠桿率同樣上升也較快，由2008年的12%上升至2015年的28%。2016年我國房價大漲后居民家庭杠桿率可能達到30%。

2015—2016年我國政府采用一系列增加杠桿方法擴張需求。我國政府在增加政府自身杠桿率同時，通過宏觀經濟政策和市場機制，不斷加大居民家庭杠桿率。如2015年我國政府通過股票市場的拉動，從而增加了居民家庭杠桿率；2016年我國政府通過去產能政策，實施一系列刺激房地產政策，通過地王價格拉升提高了房地產上漲的預期，從而引起了2016年我國房價暴漲。這樣，居民家庭不斷增加杠桿購買住房，從而拉高了居民家庭杠桿率。2016年我國銀行中長期貸款增加了接近10%，與此同時，我國居民家庭負債率增加了10%，其值占當年GDP總值的10%左右。

我國居民家庭房貸擴張的機制為：居民家庭房貸擴張—房價上漲—房地產投資量增加—宏觀經濟擴張。消除房地產產能過剩，理應在房價有所下降情況下擴大銷售量，而我國政府采用的卻是在住房價格不斷上漲情形下擴大銷售量。具體的實施過程為：通過提高土地價格，尤其是地王價格上漲，提升住房價格上漲預期，從而推高了住房價格上漲，推動整個住房價格上升。

我國居民家庭房貸信用擴張是將原先銀行和國有企業高杠桿率轉化為銀行和居民家庭高杠桿率。如將國有企業高負債率轉化為居民家庭的高負債率，金融風險并沒有得到化解，只不過由國有企業負債風險轉化到居民家庭負債風險。政府為了控制和分解居民家庭房貸信用風險及整個宏觀經濟風險，當房價漲到一定程度時控制房價顯得尤其重要：如房價進一步上漲，整個宏觀經濟風險將會加大，甚至可能會導致金融危機；同時房價也不能下降，如住房價格下降，這將會導致買房居民家庭資產負債率提高，房價下降將會提高購買住房居民家庭資本杠桿率，這將更易于導致居民家庭金融危機，從而導致整個經濟金融危機。這是因為，居民家庭預算具有硬性約束，而國有企業和銀行的預算是軟性的。由高房價引起的剛性約束的居民家庭杠桿率提高，降低了具有軟約束的國有企業和銀行杠桿率，從而強化了整個宏觀經濟金融風險。

（三）高價城市化不利于我國可持續增長

由城市化率與投資率之間存在著“倒U”型關系可知，目前我國投資率隨著城市化率的增大而不斷增大，這就表明房地產投資和基礎設施投資有其內在規律性。為了平穩宏觀經濟，我國將房地產投資和基礎設施投資作為宏觀調控手段，通過刺激房地產投資和基礎設施投資保住增長，但卻導致城市化成本上升過快，不利于城市實體經濟的發展。

城市化的集聚效應對工業和服務業競爭力產生正向效應，工資成本對工業和服務業競爭力產生負向效應，住房成本對服務競爭力產生了負向效應。為了保持我國經濟的可持續增長，我們應減少城市化成本的過快上升，尤其是高房價對我國城市產業競爭力的影響，轉變城市化發展模式，促進工業化和城市化的協調發展。

我國宏觀經濟依賴于房地產，這將會鎖定我國經濟結構轉型升級。這是因為，高房價引起資源配置的錯位，如房地產的“熱錢”“快錢”賺錢效應，不論是企業還是政府，都熱烈參與其中。做實業辛苦，還要打點各種關系，處理各種糾紛，與之相反的是，“圈地”“囤地”和造房子，輕輕松松幾年下來，就能賺到從前要用十幾年才能積累的財富。由于房地產過熱出現了制造業空心化，實體經濟利潤空間縮小，大量資金流向回報率過高的房地產，最終導致我國房地產價格暴漲。這樣，高房價導致資源配置錯位，依賴房地產將使結構轉型升級失去動力。