二、房地產對我國宏觀經濟影響的測算

現有的文獻主要從如下兩個方面分析研究房地產對宏觀經濟的影響：一是從需求方面。從投資、消費和出口等三個方面的需求分析研究對宏觀經濟的影響，有關房地產的需求則為房地產開發投資。二是從供給方面，也就是房地產業增加值。就現有的研究房地產對宏觀經濟影響的文獻來看，它們僅從一方面，或從需求方面，如梁云芳、高鐵梅和賀書平（2006），吳嵩（2010），清華大學中國與世界經濟研究中心（2017）；或從供給面，如皮舜、武康平（2004），譚剛（2001），分析研究房地產對宏觀經濟的影響。

實際上，房地產從需求和供給兩個方面對宏觀經濟產生影響，為此，我們將房地產從需求和供給這兩方面利用投入—產出表統一起來分析研究房地產對宏觀經濟的影響。我們首先將房地產開發投資轉換為房地產建筑業，而房地產建筑業是第二產業，房地產業是第三產業。在投入—產出表中，房地產建筑業和房地產業屬于不同的產業，通過對投入—產出表的運算就能測算出房地產建筑業和房地產業對宏觀經濟的影響。

（一）房地產的貢獻率

房地產包括房地產業和房地產建筑業。由我國投入—產出表可知，房地產業是第三產業，房地產建筑業是第二產業。房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、維修和服務等多種經濟活動為一體的綜合性服務產業，尤其對建筑建材、家具、家電等行業產生較大影響。房地產建筑業對石油加工及煉焦、金屬冶煉及壓延加工業、機械工業、非金屬礦物制品業、化學工業等行業拉動系數較高。

由1997年、2002年、2007年和2012年這四年的我國投入—產出表，我們可得到我國房地產業和房地產建筑業拉動力系數（見表1）。1997年、2002年、2007年和2012年我國房地產建筑業拉動力系數分別為1.1621、1.2012、1.1883和1.1532；房地產業拉動力系數分別為0.6289、0.6569、0.5068和0.5498。2012年房地產建筑業拉動力系數為1.1532，房地產建筑業增加1單位需求會對國民經濟各行業總需求增加1.1532單位。

由表1可知，房地產業拉動力系數由1997年的0.63增大到2002年的0.66，而后減小到2007年的0.51，2012年稍有增大到0.55。房地產建筑業拉動力系數變化與房地產業拉動力系數較為一致。房地產建筑業拉動力系數由1997年的1.16增大到2002年的1.20，而后不斷減小到2007年的1.19，2012年又不斷減小到1.15。由此可知，2002年左右房地產業和房地產建筑業在我國宏觀經濟中起著最大的作用，這與房地產在我國宏觀經濟地位是一致的。

（二）房地產的宏觀效應

房地產開發投資分為三部分：稅費、建安成本和土地購置，它們之間比例大致分別為15%、65%和20%。其中，房地產開發投資轉移到房地產建筑業的部分主要是建安成本，大約占房地產開發投資65%的建安成本轉移為房地產建筑業。土地購置并不計算在固定資本形成中，對GDP的貢獻為0。利用表1中的我國房地產業和房地產建筑業拉動力系數，我們可測算出房地產對我國宏觀經濟影響的測算（見表2）⁽⁴⁾。

由表2可知，房地產業對GDP的貢獻率在1990—2016年僅增加4.39個百分點，變化并不大；房地產建筑業對GDP的貢獻率由1990年的1.79%上升到2016年的20.12%，在這26年房地產建筑業對GDP的貢獻率增加了18.34個百分點。城市化率由1990年的26.41%增加到2016年的57.35%，26年我國城市化率增加了30.94%。房地產對GDP的貢獻率由1990年的7.36%上升到2016年的30.09%，隨著城市化率的不斷增大，房地產對GDP的貢獻率不斷增大。房地產建筑業對GDP的拉動隨著城市化率增大而不斷提高，2010年達到了4.06%，2011—2015年房地產調控，房地產建筑業對GDP的拉動不斷下降，導致2015年房地產建筑業對GDP的拉動僅為0.21%，當年的GDP增長率僅為6.9%。2016年受我國宏觀政策的影響，我國房地產建筑業對GDP的拉動上升到2.01%，如2016年房地產建筑業對GDP的拉動僅僅為2015年水平，2016年我國GDP增長率可能為5.5%左右。

為了更好地分析2016年房地產對我國宏觀經濟的影響，我們采用了上述方法測算季度數據，得到房地產業、房地產建筑業對GDP的貢獻率，及房地產業和房地產建筑業對GDP的拉力的大小（見表3）。

由表3可知，2016年第一季度GDP中，與房地產相關的產出占總的GDP之比達到了21.49%（也就是表3中的房地產對GDP貢獻率），高于2015年第一季度的20.63%，其中，2016年第一季度房地產業對GDP貢獻率為6.22%，房地產建筑業對GDP貢獻率為15.27%；2015年第一季度房地產業對GDP貢獻率為5.22%，房地產建筑業對GDP貢獻率為15.41%。2016年第一季度房地產對GDP拉動為2.05%，房地產業對GDP拉動為1.16%，房地產建筑業對GDP拉動為0.89%。

2016年第二季度GDP中，與房地產相關的產出占總的GDP之比達到了36.28%，高于2015年第二季度的35.77%。其中，2016年第二季度房地產業對GDP貢獻率為13.94%，房地產建筑業對GDP貢獻率為22.34%；2015年第二季度房地產業對GDP貢獻率為13.16%，房地產建筑業對GDP貢獻率為22.461%。2016年第二季度房地產對GDP拉動為2.89%，房地產業對GDP拉動為1.62%，房地產建筑業對GDP拉動為1.27%。

2016年第三季度GDP中，與房地產相關的產出占總的GDP之比達到了31.96%，高于2015年第三季度的31.59%。其中，2016年第三季度房地產業對GDP貢獻率為11.45%，房地產建筑業對GDP貢獻率為20.51%；2015年第三季度房地產業對GDP貢獻率為10.58%，房地產建筑業對GDP貢獻率為21.01%。2016年第三季度房地產對GDP拉動為2.52%，房地產業對GDP拉動為1.51%，房地產建筑業對GDP拉動為1.02%。

2016年第四季度GDP中，與房地產相關的產出占總的GDP之比達到了31.59%，高于2015年第四季度的30.35%。其中，2016年第四季度房地產業對GDP貢獻率為13.26%，房地產建筑業對GDP貢獻率為18.32%；2015年第四季度房地產業對GDP貢獻率為11.98%，房地產建筑業對GDP貢獻率為18.38%。2016年第四季度房地產對GDP拉動為3.43%，房地產業對GDP拉動為1.63%，房地產建筑業對GDP拉動為1.81%。

由上述2016年四個季度房地產對GDP貢獻率等相關數值，與2015年四個季度房地產對GDP貢獻率等相關數值比較，2016年四個季度房地產對GDP貢獻率高于2015年四個季度房地產對GDP貢獻率，這與上文的年度數據分析結果是一致的。

（三）目前我國宏觀經濟的房地產依賴癥

由上述房地產對我國宏觀經濟影響的測算分析可知，房地產目前已經成為左右我國宏觀經濟的因素。隨著2011年我國房地產的調控政策的落實和深入，其調控政策產生的作用顯現。2013—2015年我國房地產業增加值增長率分別為7.20%、2.00%和3.80%，2013—2015年房地產開發投資增長率不斷下降，其值分別為19.43%、9.90%和2.80%。2013—2015年房地產業對GDP的拉動分別為1.25%、0.49%和0.76%，房地產建筑業對GDP的拉動分別為3.37%、1.98%和0.21%，房地產對GDP的拉動分別為4.62%、2.47%和0.97%，這樣，2013—2015年我國GDP增長率分別為7.69%、7.27%和6.90%（見表4）。

2016年我國房地產呈現出上半年在經濟下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產政策相對寬松，降息降稅、降準、降首付頻繁上演。在去降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現樓市過熱現象。從第四季度開始，房地產政策逐步收緊，出臺了一系列新政控制房價、地價過快上漲。這樣，2016年房地產呈現出前松后緊的政策走勢。此外，全面二孩政策2016年1月1日起正式實施，個人家庭對改善型住房的需求增加。這些政策的變化反映在房地產對GDP增長率的影響上，2016年我國房地產業增加值增長率為6.88%，房地產開發投資增長率為8.6%，房地產對GDP貢獻率為30.09%，房地產業對GDP貢獻率為9.96%，房地產建筑業對GDP貢獻率為20.12%。2016年房地產對GDP拉動為2.76%，房地產業對GDP拉動為0.75%，房地產建筑業對GDP拉動為2.01%。2016年季度的房地產建筑業對GDP的拉動更能反映2016年房地產調控政策，2016年第一、二、三和四季度的房地產建筑業對GDP的拉動分別為0.89%、1.27%、1.02%和1.81%。

城市化發展過程中需要房地產發展，與房地產發展相關的投資為房地產投資和基礎設施投資。由上述的房地產對GDP貢獻率和拉動測算可知，我國宏觀經濟增長過分依賴于房地產，這可從我國投資結構變化上反映出來。由表5可知，在1996—2016年房地產投資占總的投資比重在24.00%左右波動，其最大值為2002年的26.81%。由于受房地產調控政策的影響，2014—2015年其值有所減少，2016年受我國宏觀政策的影響，房地產投資占總投資比重達到了25.34%。1996—1998年，我國基礎設施建設投資占總的投資比重隨著城市化率不斷增大而增大，1998年達到了最大值38.28%；隨著城市化率的增大，基礎設施建設投資占總的投資比重不斷減少，2016年其值有所增大。

1996—2016年我國房地產投資和基礎設施投資之和占總的投資比重多數年份超過50%，1999年其值達到了61.39%。同樣，2011年受房地產調控政策的影響，其值下降到50%之下，但2016年受房地產調控政策的影響，其值達到了50.83%。

由上述的分析可知，我國宏觀經濟增長過分依賴于房地產，下面我們分析我國宏觀經濟依賴房地產是不可持續的。