一、房地產(chǎn)、城市化與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級

（一）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、城市化與房地產(chǎn)

我國經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)可分為如下兩個階段：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟社會向工業(yè)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型、工業(yè)經(jīng)濟社會向后工業(yè)化經(jīng)濟社會（也就是現(xiàn)代服務業(yè)⁽²⁾）轉(zhuǎn)型。城市化的發(fā)展與這兩大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。城市化發(fā)展的初期和中期，推動城市化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)為工業(yè)和低端服務業(yè)，此階段的城市化發(fā)展正對應著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟社會向工業(yè)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型；城市化發(fā)展的中后期，處于消費模式高端并與人力資本積累相關(guān)的知識技術(shù)部門應有較大的發(fā)展，因此，推動城市化向高層次發(fā)展的產(chǎn)業(yè)為知識技術(shù)部門。

1. 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟社會向工業(yè)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟社會向工業(yè)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型這一過程中存在如下的變化：一是勞動力由農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移到工業(yè)部門；二是資本的深化不斷增強；三是家庭由人口數(shù)量轉(zhuǎn)向人口質(zhì)量的提高。這是因為工業(yè)生產(chǎn)的資本有機構(gòu)成高于農(nóng)業(yè)部門，隨著重工業(yè)化的發(fā)展，資本的深化不斷增強；工業(yè)化生產(chǎn)需要的不僅僅是勞動力數(shù)量的增加，同時，勞動力質(zhì)量還有待于不斷提高，這就促進了人力資本積累不斷增加，從而促進了資本的不斷深化。

2. 工業(yè)經(jīng)濟社會向現(xiàn)代服務業(yè)社會轉(zhuǎn)型

工業(yè)經(jīng)濟社會向現(xiàn)代服務經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型這一過程中存在著如下的變化：一是勞動力由工業(yè)部門轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代服務業(yè)；二是人力資本不斷深化；三是人力資本積累和技術(shù)創(chuàng)新是人力資本不斷深化的基礎(chǔ)。知識部門的發(fā)展是由人力資本和技術(shù)創(chuàng)新推動和支持的，這就出現(xiàn)了人力資本的不斷深化，人力資本的深化是與人力資本積累和技術(shù)創(chuàng)新相一致的。沒有人力資本的積累和技術(shù)創(chuàng)新的推動，人力資本的補償難以實現(xiàn)，人力資本深化也將難以維持。

（二）城市化發(fā)展中房地產(chǎn)發(fā)揮作用的變化拐點

工業(yè)化發(fā)展是與城市化的高速發(fā)展階段相聯(lián)系，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是與城市化的質(zhì)量提高階段相聯(lián)系，尤其是第三產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)代服務業(yè)及知識經(jīng)濟部門的發(fā)展。這樣，需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與城市化的發(fā)展是一致的。如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化用工業(yè)產(chǎn)值占GDP之比指標表示，工業(yè)產(chǎn)值占GDP之比與我國城市化率之間存在著“倒U”型關(guān)系：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)占主導地位的城市化發(fā)展較低階段，工業(yè)產(chǎn)值占GDP之比較小，隨著城市化率增大，其值將會不斷增大；當工業(yè)生產(chǎn)占主導產(chǎn)業(yè)的城市化發(fā)展階段，工業(yè)產(chǎn)值占GDP之比將隨著城市化率的增大而不斷增大；城市化發(fā)展達到一定水平后，服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將取代工業(yè)成為主導產(chǎn)業(yè)，工業(yè)產(chǎn)值占GDP之比將隨著城市化率增大而不斷減小。

城市化發(fā)展中期，城市化發(fā)展需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)建筑等，第二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP中比重將會不斷增大。由于第二產(chǎn)業(yè)資本有機構(gòu)成較高，第二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP中比重增大，投資率將會不斷增大，消費率將會不斷下降。城市化發(fā)展中后期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上成熟并趨于穩(wěn)定，消費結(jié)構(gòu)將會由工業(yè)品消費轉(zhuǎn)向以教育、體育、保健和科研等服務型消費。此城市化發(fā)展階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較快，第三產(chǎn)業(yè)資本有機構(gòu)成較低，城市化發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資將會出現(xiàn)不斷減少的趨勢，投資率就會不斷下降，同時消費率相對上升。這樣，投資率與城市化率之間存在著“倒U”型非線性關(guān)系。

陳昌兵（2010）構(gòu)建的我國省（市）和世界各國面板數(shù)據(jù)模型實證分析投資率與城市化率之間的非線性關(guān)系可知，城市化率的投資率的一次系數(shù)為正值，城市化率的二次系數(shù)為負值，投資率與城市化率之間存在非線性關(guān)系。由陳昌兵（2010）可知，由我國?。ㄊ校┟姘鍞?shù)據(jù)模型得到投資率扭轉(zhuǎn)的城市化率大約為59.93%；由城市化率的多重“S”形曲線，陳昌兵（2013）估計得到大約2017年以后我國投資率將隨著城市化率增大減小。

由上述分析可知，目前我國房地產(chǎn)及投資在我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展中具有其合理性，但隨著城市化的發(fā)展，這種依靠房地產(chǎn)和投資的發(fā)展模式是不可持續(xù)的。

（三）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的鎖定

我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)二次轉(zhuǎn)型升級：一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級工業(yè)；二是工業(yè)轉(zhuǎn)型升級現(xiàn)代服務業(yè)。工業(yè)生產(chǎn)具有同質(zhì)性，在一定的生產(chǎn)范圍內(nèi)，具有規(guī)模報酬遞增；而現(xiàn)代服務業(yè)是異質(zhì)的，不具有同質(zhì)性，難以復制，這就決定了二次經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中存在著不確定性，從而很有可能出現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的鎖定。

工業(yè)化與城市化之間的斷裂導致二次轉(zhuǎn)型的鎖定從而出現(xiàn)增長停滯。當一個國家（或地區(qū)）進入城市化發(fā)展中后期，此階段已經(jīng)失去了集中配置資源的基礎(chǔ)。差異化性需求、服務業(yè)比重上升、技術(shù)創(chuàng)新異質(zhì)性等方面均要求市場化的分散決策，經(jīng)濟增長的核心動力則轉(zhuǎn)向為知識創(chuàng)新和人力資本累積的大幅度提升。依靠資本積累推動工業(yè)化的規(guī)模效率是我國傳統(tǒng)發(fā)展模式，如純粹依賴初級勞動力要素驅(qū)動和外生技術(shù)進步，這種傳統(tǒng)的增長方式很可能誘發(fā)后發(fā)國家工業(yè)化發(fā)展路徑的鎖定。如在工業(yè)化過程中缺失有遠見的內(nèi)生動力（即人力資本積累和技術(shù)創(chuàng)新）的培育，把規(guī)模擴張和初級要素驅(qū)動運用于城市化發(fā)展的中后期，就會出現(xiàn)效率改進路徑受阻等問題。在工業(yè)化過程中，如我們?nèi)笔ё灾鲗W習、人力資本積累和技術(shù)創(chuàng)新，那么，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級有可能被鎖定。

我國經(jīng)濟正站在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的十字路口，2017年我國在經(jīng)濟增長的“質(zhì)量”與“速度”之間面臨更為迫切的取舍。我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的基本特征為，增長由快變量向慢變量切換：傳統(tǒng)經(jīng)濟動能是快變量，如出口和投資；新經(jīng)濟的新動能是慢變量，如現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展及消費升級等。目前我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型升級期，新的增長點并沒有形成，如現(xiàn)代服務業(yè)和知識部門在宏觀經(jīng)濟中沒有發(fā)揮主導性作用，與此同時，原有的產(chǎn)業(yè)難以繼續(xù)支撐著經(jīng)濟增長，維持我國宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長的任務就落在了房地產(chǎn)身上。