一、房地產、城市化與經濟結構升級

（一）經濟結構、城市化與房地產

我國經濟發展的結構可分為如下兩個階段：農業經濟社會向工業經濟社會轉型、工業經濟社會向后工業化經濟社會（也就是現代服務業⁽²⁾）轉型。城市化的發展與這兩大經濟結構轉型密切相關。城市化發展的初期和中期，推動城市化發展的產業為工業和低端服務業，此階段的城市化發展正對應著農業經濟社會向工業經濟社會轉型；城市化發展的中后期，處于消費模式高端并與人力資本積累相關的知識技術部門應有較大的發展，因此，推動城市化向高層次發展的產業為知識技術部門。

1. 農業經濟社會向工業經濟社會轉型

農業經濟社會向工業經濟社會轉型這一過程中存在如下的變化：一是勞動力由農業部門轉移到工業部門；二是資本的深化不斷增強；三是家庭由人口數量轉向人口質量的提高。這是因為工業生產的資本有機構成高于農業部門，隨著重工業化的發展，資本的深化不斷增強；工業化生產需要的不僅僅是勞動力數量的增加，同時，勞動力質量還有待于不斷提高，這就促進了人力資本積累不斷增加，從而促進了資本的不斷深化。

2. 工業經濟社會向現代服務業社會轉型

工業經濟社會向現代服務經濟社會轉型這一過程中存在著如下的變化：一是勞動力由工業部門轉移到現代服務業；二是人力資本不斷深化；三是人力資本積累和技術創新是人力資本不斷深化的基礎。知識部門的發展是由人力資本和技術創新推動和支持的，這就出現了人力資本的不斷深化，人力資本的深化是與人力資本積累和技術創新相一致的。沒有人力資本的積累和技術創新的推動，人力資本的補償難以實現，人力資本深化也將難以維持。

（二）城市化發展中房地產發揮作用的變化拐點

工業化發展是與城市化的高速發展階段相聯系，第三產業發展是與城市化的質量提高階段相聯系，尤其是第三產業中的現代服務業及知識經濟部門的發展。這樣，需求結構和產業結構變化與城市化的發展是一致的。如產業結構變化用工業產值占GDP之比指標表示，工業產值占GDP之比與我國城市化率之間存在著“倒U”型關系：農業生產占主導地位的城市化發展較低階段，工業產值占GDP之比較小，隨著城市化率增大，其值將會不斷增大；當工業生產占主導產業的城市化發展階段，工業產值占GDP之比將隨著城市化率的增大而不斷增大；城市化發展達到一定水平后，服務產業的發展將取代工業成為主導產業，工業產值占GDP之比將隨著城市化率增大而不斷減小。

城市化發展中期，城市化發展需要大量的基礎設施建設和房地產建筑等，第二產業增加值占GDP中比重將會不斷增大。由于第二產業資本有機構成較高，第二產業增加值占GDP中比重增大，投資率將會不斷增大，消費率將會不斷下降。城市化發展中后期，第二產業的發展基本上成熟并趨于穩定，消費結構將會由工業品消費轉向以教育、體育、保健和科研等服務型消費。此城市化發展階段，第三產業發展相對較快，第三產業資本有機構成較低，城市化發展所需的固定資產投資將會出現不斷減少的趨勢，投資率就會不斷下降，同時消費率相對上升。這樣，投資率與城市化率之間存在著“倒U”型非線性關系。

陳昌兵（2010）構建的我國?。ㄊ校┖褪澜绺鲊姘鍞祿Ｐ蛯嵶C分析投資率與城市化率之間的非線性關系可知，城市化率的投資率的一次系數為正值，城市化率的二次系數為負值，投資率與城市化率之間存在非線性關系。由陳昌兵（2010）可知，由我國省（市）面板數據模型得到投資率扭轉的城市化率大約為59.93%；由城市化率的多重“S”形曲線，陳昌兵（2013）估計得到大約2017年以后我國投資率將隨著城市化率增大減小。

由上述分析可知，目前我國房地產及投資在我國宏觀經濟發展中具有其合理性，但隨著城市化的發展，這種依靠房地產和投資的發展模式是不可持續的。

（三）經濟結構轉型升級的鎖定

我國經濟結構二次轉型升級：一是農業轉型升級工業；二是工業轉型升級現代服務業。工業生產具有同質性，在一定的生產范圍內，具有規模報酬遞增；而現代服務業是異質的，不具有同質性，難以復制，這就決定了二次經濟轉型中存在著不確定性，從而很有可能出現經濟結構轉型的鎖定。

工業化與城市化之間的斷裂導致二次轉型的鎖定從而出現增長停滯。當一個國家（或地區）進入城市化發展中后期，此階段已經失去了集中配置資源的基礎。差異化性需求、服務業比重上升、技術創新異質性等方面均要求市場化的分散決策，經濟增長的核心動力則轉向為知識創新和人力資本累積的大幅度提升。依靠資本積累推動工業化的規模效率是我國傳統發展模式，如純粹依賴初級勞動力要素驅動和外生技術進步，這種傳統的增長方式很可能誘發后發國家工業化發展路徑的鎖定。如在工業化過程中缺失有遠見的內生動力（即人力資本積累和技術創新）的培育，把規模擴張和初級要素驅動運用于城市化發展的中后期，就會出現效率改進路徑受阻等問題。在工業化過程中，如我們缺失自主學習、人力資本積累和技術創新，那么，我國經濟結構轉型升級有可能被鎖定。

我國經濟正站在經濟結構轉型升級的十字路口，2017年我國在經濟增長的“質量”與“速度”之間面臨更為迫切的取舍。我國經濟轉型的基本特征為，增長由快變量向慢變量切換：傳統經濟動能是快變量，如出口和投資；新經濟的新動能是慢變量，如現代服務業發展及消費升級等。目前我國經濟正處于轉型升級期，新的增長點并沒有形成，如現代服務業和知識部門在宏觀經濟中沒有發揮主導性作用，與此同時，原有的產業難以繼續支撐著經濟增長，維持我國宏觀經濟平穩增長的任務就落在了房地產身上。