房地產、結構升級與可持續增長⁽¹⁾

陳昌兵

2015年我國城市化率為56.10%，而實際的人口城市化率（也就是按戶籍人口計算的城市化率）僅為39.90%，它們之間相差16.2個百分點。如打破現行的政策與體制掣肘，每年我國城市化率可能提高1.5~2個百分點。根據遲福林（2015）預測，2020年我國人口城市化率可能達到50.00%，2020年我國人口城市化進程將帶來大量的內需規模，這將成為未來我國經濟增長的重要支撐。未來3~8年我國新型城市化將面臨巨大挑戰，同時城市化發展也擁有巨大發展潛力，在推動社會經濟轉型和發展中扮演重要的角色。

進入20世紀90年代，因大量生產廉價產品然后出口到世界各地，由此我國成為“世界工廠”，我國也因此形成了依賴出口的增長模式。不過，這一依賴出口的增長模式在2008年雷曼危機的沖擊下突然崩潰。由于發達國家經濟衰退，國外需求下降，導致我國出口下滑。為了應對出口下降，我國政府出臺了擴大內需的政策，增長動力還得依賴于內需。由于居民收入和消費習慣等方面的因素，消費需求走勢相對于經濟增長而言是平穩的。基礎建設、房地產、制造業這三大固定資產投資是投資需求增長的主要決定方面。制造業投資由于其行業調整周期的變化特點決定了難以明顯改善，基礎設施投資增長的空間也有限。在目前現有的情況下，擴大內需保持我國宏觀經濟平穩增長的重任自然就落在房地產身上。雖然2016年10月以后我國政府對國內一些大城市實施住房限購措施后房地產銷售增長有所減速，但房地產仍然是我國宏觀經濟的支撐。

2015年我國城市化率達到了56.10%，已越過了城市化率50%這一重要臨界點。根據國際城市化經驗，城市化率達到50%臨界點之后，城市化進程將由“量”的增加向“質”的提高轉變，主要標志是經濟增長動力因素發生了根本性的轉變：增長動力由城市化初期的產業發展投資帶動城市化發展，轉變為城市化后期的“空間資源配置”推動增長階段，城市化集聚效應、經濟結構轉型升級及知識技術部門發展等方面應將發揮重要的作用。目前我國新的經濟增長方式和新的經濟增長點沒有形成，及我國城市化所處于的發展階段，這些共同決定了目前房地產在我國宏觀經濟具有較為重要的作用。