已抵押房屋的買賣公證

吳振坤⁽⁷⁾撰寫　許　兵⁽⁸⁾點評

一、案情梗概

現代經濟生活中以房屋為擔保進行借款越來越普遍，一旦出現無法還款，抵押的房屋即面臨被執行。但因為執行費時、費力、費錢，很多時候抵押權人和抵押人會通過協議方式，由抵押人出售房屋，用所得房款優先償還借款。但是如何保障抵押權人注銷抵押后能夠足額拿到錢款？如何保證買方在充分知情的情況下購買這類房屋？風險點有哪些？如何進行有效控制和違約責任設計？

張某于2016年2月以房產作為抵押擔保向陳某借款人民幣55萬元，至2016年11月尚欠陳某本息合計人民幣60萬元，現無力繼續償還出現逾期。經抵押權人陳某同意，張某將該房屋以人民幣86萬元整出售給遲某，同時張某委托徐某代為辦理注銷抵押登記及產權過戶登記等相關事宜。遲某將其中60萬元房款提存至公證處，由公證處在支付條件成就時轉賬給陳某，用于償還張某所欠陳某的借款本息，陳某收款后注銷抵押登記。另26萬元整遲某分期向張某支付。并約定好付款、注銷抵押、過戶等相關事宜及各自的違約責任。

二、公證要旨

法律依據——《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

公證處介入已抵押房屋的買賣，能夠更好地保障各方的利益，維護交易安全。第一，將用于償還借款本息的房款提存至公證處，由公證處在條件成就時支付給出借人，既可以保障出借人能夠順利拿到錢款，又可以督促出借人及時辦理抵押注銷手續，使得交易順利進行，防止出現付款后不解押或解押后不付款情形的出現。第二，三方共同申辦公證，簽署相關合同，保障抵押權人知悉并同意轉讓行為，保障買受人知悉抵押狀況并同意用部分房款代為清償債務，可以防止以后出現的一系列麻煩，節省經濟運行的成本，減少糾紛。第三，提存公證被買方認可，認為更具有安全性。相較于辦理委托書公證后民間操作的墊資、解押、過戶方案，費用更省、安全性更高。

三、問題與思考

幾種常見違約風險的控制及違約責任設計：

1. 陳某收款后不配合辦理注銷抵押登記的風險。首先由買方將需要支付給抵押權人的房款提存到公證處，其次由抵押權人辦理注銷抵押手續，最終由出借人（抵押權人）領取提存款。同時在提存協議中約定了：“丙方未按本合同約定的時間辦理注銷抵押登記超過一個月的，乙方有權解除合同，并向丙方要求退回上述提存款，同時丙方需向乙方支付提存款20%的違約金。”

2. 出借人收到提存款后因為與賣方的其他經濟糾紛另行申請查封該房屋。考慮到這一點，房屋買賣合同中約定：“丙方（出借人）在收到上述款項后，無權因與甲方的其他債權糾紛申請凍結、查封、拍賣、執行（包括但不限于上述有害于乙方的限制或者處分行為）上述房屋。否則即視為丙方不履行本合同，甲、乙方均有權解除合同，并要求丙方向乙方退還上述提存款及支付同期銀行利息外，同時丙方需向乙方支付總房款20%的違約金。”

3. 提存款支付條件和支付手續。在提存協議中明確提存款的支付條件：“三方共同到蚌埠市不動產管理部門處辦理上述房屋的抵押登記注銷手續，抵押登記注銷后（以公證處通過‘蚌埠房地產交易中心對外共享信息系統’查詢為準），蚌埠市眾信公證處將提存款支付給丙方。”

4. 賣方已經支付房款后如何辦理資金監管手續。我處向賣方出具了房屋買賣合同公證書、提存公證書、提存款轉讓本處賬戶的對賬單、提存款支付到陳某賬戶的對賬單，買方據此順利申請免于資金監管。

案例點評

本次公證是對已經辦理抵押手續房屋的買賣合同以及提存進行公證。

公證機關通過辦理提存公證，依照法定條件和程序，對交付的提存物進行寄托、保管，并在條件成熟時交付債權人或其他受益人。提存公證具有消除疑慮、減少訴訟、提高效率和維護經濟及社會正常流轉等作用，是清償債務的一種特殊方式。

這份房屋買賣合同涉及三方當事人：賣房人、買房人以及房屋抵押權人。一般情況下，房屋買賣有買賣雙方當事人達成協議就能夠進行交易。但是這套房屋因為賣房人向抵押權人借款，而辦理了房屋抵押手續。按照《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。在這起房屋買賣過程中，只有抵押權人同意解除抵押，房屋才能買賣。因此，為了保障買賣順利進行、確保三方當事人合法權益（抵押權人在確信債權能夠實現的前提下同意解除抵押，買房人支付抵押金額后確保能夠辦理房屋過戶，賣房人確保能夠在房屋過戶后收到賣房款），三方共同到公證機構申請辦理房屋買賣合同公證，以期能夠實現各自的愿望。

公證機構對以債務清償為目的的債務人申請辦理的提存公證，首先應著重審查提存之債的真實性、合法性、提存之債和產生的依據［一般為合同（協議）、贈與書、司法文書以及行政決定等］。其次應審查提存標的與債之標的是否相符，如兩者不符或提存時難以判明兩者是否相符的，公證員應告知提存人——如受領人因此拒絕受領則不能產生提存公證的效力——并將上述條件記載下來，由提存人確認簽字。此類提存公證具有債的消滅和債之標的物風險責任轉移的法律效力。在公證實踐中，此類提存公證涉及范圍較廣，提存原因也各不相同。社會主義市場經濟是法治經濟，同時也是信用經濟。伴隨著市場經濟的發展，提存公證作為一項能夠有效保證交易安全的法律手段必將逐漸為人們所重視，發揮日益重要的作用，提存公證的范圍必將日益廣泛。