隱性共有人的權益保護與承租人優先購買權的認定

章錫豐⁽⁹⁾撰寫　黃　晨⁽¹⁰⁾點評

一、案情梗概

蚌埠市第一人民醫院是一家二級甲等醫院，該院在兒科等方面具有較高的醫療技術水平，在蚌埠市乃至皖北地區可謂是享譽一方。為了更好地服務百姓，進一步加強醫療硬件條件，提升服務整體形象，打造品牌醫院，蚌埠市第一人民醫院經院領導研究，決定購買毗鄰一棟面積為1000余平方米的辦公房作為醫院的治療室。經過多次協商，醫院與該樓的房主魏某達成一致意見，并于2009年9月3日簽署了《房屋買賣合同》。雙方在合同簽訂后，由于種種原因，一直未履行該合同。后經雙方再次協商，于2009年12月1日就購買上述樓房事宜，在《房屋買賣合同》的基礎上簽署了《購房補充協議》。為了確保上述合同得到切實履行，避免日后發生糾紛，雙方共同向公證處申請辦理《房屋買賣合同》和《購房補充協議》公證，尋求公證法律保護。

筆者受理上述公證申請后，通過詢問和審查當事人提交的各類證據材料后發現，該案件同時還涉及其他法律關系以及在合同簽訂時存在一定的瑕疵：（1）本案買賣的房屋產權雖登記在魏某名下，但實際是魏某與王某、馮某夫婦共同出資通過拍賣購買所得。魏某與王某、馮某夫婦在拍得上述房屋后簽署協議書約定：房屋產權雙方共有，各占50%。因出租、出售、被拆遷所得款項或收益按各50%分配。魏某在行使出租、出售、被拆遷時應告知對方，并經對方認可后方可。該協議書經過公證。據魏某稱，王某、馮某夫婦同意出售上述房屋。（2）上述買賣房屋中的其中一間房已出租給他人，租期未到期，而且魏某出售上述房屋，承租人不知情。（3）雙方提供的《房屋買賣合同》和《購房補充協議》文本中的賣方欄除了有魏某的名字外，還有王某的名字而且王某在《房屋買賣合同》中已簽名。

二、公證要旨

在嚴格審查和補充證據材料以及進行相應核實的基礎上，筆者對當事人的房屋買賣法律關系及所涉及的其他法律關系進行了梳理、分析、判斷，最后做出認定并為當事人出具了公證書。

1. 不動產物權的取得必須符合法律規定，否則將得不到法律上的保護。這就是物權法定原理。但在現實的商事活動中，一份物權的背后藏著一個或多個“隱性共有人”，那么在物權人處分物權時，作為公證機構該如何去審查和處理這背后的“隱性共有人”的法律問題？王某、馮某夫婦作為實際出資人之一，對本案買賣的房屋享有事實物權。王某、馮某夫婦不積極主張法律物權是與魏某的合意，是其夫婦的主觀意識表現。以預防糾紛為主旨功能的公證制度，公證機構在辦理此類公證時的審查邊界應當以審查權屬憑證和登記簿記載為原則，以在辦證過程中主動發現或第三人提供其他可能影響物權人處分物權的證據線索為輔助。

2. 公證證明文件一般要求要符合法律規定，否則會被要求重新簽署或進行補充協議。本案雙方提供的《房屋買賣合同》和《購房補充協議》文本中的賣方欄除了有魏某的名字外還有王某的名字，而且王某在《房屋買賣合同》中已簽名。對于王某的簽名是否影響相關合同效力是公證審查的重點之一。公證機構對于合同的合法性審查應當從法律行為主體、客體、內容三要素進行審查，只要其他無關人員的簽名不影響合同法律效力，也不會產生第二種法律關系，那么對于這種簽名是可以被允許的，但我們在公證書上不得對此簽名做出任何證明。

3. 本案買賣房屋其中的一間已出租，而且買賣雙方簽訂買賣合同時并未提前告知承租人。筆者要求承租人對上述房屋的優先購買權進行書面明示，承租人表示放棄優先購買權。雖然承租人放棄優先購買權的時間在后，買賣雙方的合同簽訂在前，但對于買賣合同的法律效力來講是處于一種效力待定的狀態。那么在取得承租人的書面放棄優先購買權材料后，買賣合同就自然生效。

三、問題與思考

看似一起普通的房屋買賣合同公證，其背后隱藏著多種法律關系，同時也給辦理公證帶來挑戰。一是“隱性共有人”的合法權益保護，即法律物權人與事實物權人之間的關系；二是承租人的優先購買權該如何正確行使和認定；三是合同瑕疵對辦理公證是否有影響。

1. 關于“隱性共有人”權益保護問題。“隱性共有人”并非為法律概念，但普遍存在于房屋登記、公證等業務實踐中，其概指在特定物權上具備一定請求權的不特定的對象。在物權領域，物權法定，否則就不受物權法的保護。顯而易見，本案中的房屋登記在魏某名下，魏某就是法律上名副其實的該房屋的物權人。雖然王某、馮某夫婦也為購買該房屋的實際出資人，具備了請求登記為該物權利人的權利，對上述房屋的物權享有期待權。但出于其他原因的考量，其夫婦自愿放棄或放任或怠于登記，主觀上主動放棄物權法對其權益的保護。那么，對于任何購房人和登記機構來說，王某、馮某夫婦的合法權益是否被侵害不在審查范圍內是顯而易見的。王某、馮某夫婦只能通過債法上的規定向魏某主張合法權益。那么作為中立性的公證機構來說，在辦理公證時是否要審查“隱性共有人”？如何審查？審查的深度如何？在業務實踐中，對一份房屋買賣合同公證的房屋權利人的審查，以權屬憑證和登記簿記載的法律物權人為原則，以在辦證過程中主動發現或第三人提供其他可能影響物權人處分物權的證據線索為輔助。“隱性共有人”由于沒有相應的公示途徑，不易被外界所知曉，其合法權益極易被記名物權人侵害。本案中，公證機構在辦證過程中知曉該房屋存在“隱性共有人”，就有必要向該“隱性共有人”了解該房屋交易事宜，這就是公證機構預防糾紛的重要職能作用的具體表現。但在物權流轉的法律范疇里，該“隱性共有人”的意見并不能影響交易。作為公證機構在審查中發現雙方的交易明顯存在損害“隱性共有人”合法權益的情形，如明顯低于市場價又無合理說明的，那么“隱性共有人”的意見將決定此次公證能否繼續辦理。

2. 關于合同內容瑕疵的技術處理問題。一般來說，對于有瑕疵的合同，能夠進行修改并重新簽署的，都會被要求進行修改并重新簽署。按照公證辦證規則的要求，對于有瑕疵被提出進行修改，當事人堅持不修改的，那么這種情況要在詢問筆錄中記載。合同瑕疵一般以不影響合同的真實性、合法性為限。本案中，雙方簽署的《房屋買賣合同》和《購房補充協議》中的賣方欄均有王某的名字，且王某已在《房屋買賣合同》中簽名。對于這種非合同主體的簽名，因合同上有房主魏某的簽名，所以從《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規定來看，并不影響合同效力，也不會影響合同的權利義務。那么我們在詢問筆錄上做一些針對性詢問，在公證詞中對王某的簽名不影響合同效力和權利義務，以及公證并不證明王某行為作特別說明即可。

3. 關于承租人優先購買權的保護問題。《中華人民共和國合同法》及其相應司法解釋規定，出租人出售租賃物的，應當提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。本案中，關于優先購買權的問題，主要反映在魏某沒有事前通知承租人。承租人只租賃該棟樓六樓的一間房屋，承租人是否對整棟樓享有優先購買權？對于這個問題在司法實踐中沒有統一的標準。有觀點認為優先購買權是建立在特定物上的一種法定權利，權利的行使不能超出特定物的界線，否則不具有該權利。另有觀點認為，優先購買權是法定權利，任何人不得剝奪。雖只承租其中一間，但該間房屋是整棟樓房的組成部分，而且不可分割，所以承租人的優先購買權涵蓋整棟大樓。作為預防糾紛功能的公證機構在沒有具體適用標準的法律問題面前，選擇保守是最恰當的，也是最負責任的選擇，所以對魏某出售整棟樓房有必要向承租人了解其行使優先購買權事宜。

案例點評

公證文書在訴訟中具有證據效力，因此真實性、合法性是公證活動應遵循的基本原則，這就要求公證機構在辦理公證事項時應按照《公證法》相關規定，對出具公證書必備的原始證明材料履行審慎的審查義務。本案例雖只是一起普通的房屋買賣公證，但其背后涉及多重法律關系，還涉及公證理論問題。

本案公證人員在辦證過程中全面審查案涉法律關系，并按照法律規定對相關主體的權利義務進行了妥善處理，切實發揮了公證制度預防糾紛的功能。由此可引申兩方面的思考：

其一，公證人員審查范圍與審查程度的確定。公證審查是公證程序的核心環節，關于審查范圍《公證法》第28條已做規定，但實踐中對公證人員是否應盡實質審查義務則存在認識分歧。《公證法》明確了真實合法是公證程序的基本要求，最高法院涉公證的司法解釋也規定公證機構應盡到充分的審查、核實義務。綜合上述規定來看，如果僅從一般注意義務的角度進行形式審查，則難達真實合法的標準。從公證人員的準入條件來看，其本身所具備的專業技能也能夠保障其履行實質審查職能。因此，堅持合理有度的實質性審查，才能保障公證文書作為證據材料具有較高的證明力和社會公信力，符合信賴保護原則。本案公證人員正是在形式審查的情況下輔之以其他證據，發現了買賣合同之后所涉及的其他權利主體，進而對“隱性共有人”和承租人的權利保護進行了妥善處理，以達到公證書真實合法的要求。

其二，瑕疵法律行為的補正。本案法律行為存在的瑕疵主要表現為兩方面：一是合同內容的瑕疵，公證人員以不影響合同真實性、合法性為前提，通過在公證詞中對合同簽訂瑕疵不影響合同效力的情況進行特別說明的方式予以處理，符合公證程序要求。二是關于承租人優先購買權的保護。本案魏某在出售房屋前并沒有通知承租人，侵犯了承租人的優先購買權，這一瑕疵可能會影響買賣合同的效力。公證過程中，公證機關通過承租人事后出具的放棄優先購買權《證明》，認定系承租人對魏某出售房屋行為的追認，可達到補正魏某售房行為瑕疵的目的，從而在保護承租人合法權益的同時，維護了后續合同行為的合法性。公證機關對上述瑕疵法律行為的補正，嚴格遵循了法律法規規定，同時在解決問題的思路上按照公證程序要求靈活處理，實現了遵守法律和維護交易安全的雙重目標，有效發揮了公證制度穩定社會經濟民事流轉秩序、保護民事主體合法權益的作用。