委托賣房公證中的“擔(dān)保”風(fēng)險(xiǎn)

薛高峰⁽¹¹⁾撰寫　楊　靜⁽¹²⁾點(diǎn)評(píng)

一、案情梗概

2013年5月，當(dāng)事人王某來(lái)公證處申請(qǐng)辦理房屋委托公證，自愿委托陳某辦理房屋出售的有關(guān)事宜，公證員審查后，出具委托書公證。8月，當(dāng)事人王某來(lái)公證處反映，受托人陳某將房屋低價(jià)出賣給段某，段某隨后將房屋轉(zhuǎn)賣，導(dǎo)致當(dāng)事人無(wú)地居住。原來(lái)，該房屋委托書背后隱藏著借款合同，是具有“擔(dān)保”目的的委托書。當(dāng)事人以房屋委托書的方式為借款提供“擔(dān)保”，借款到期未償還，受托人陳某以150萬(wàn)元的低價(jià)將房屋出賣給段某。當(dāng)事人想要確認(rèn)陳某作為代理人與段某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求他們賠償損失85萬(wàn)余元。公證員建議當(dāng)事人去法院起訴。該案經(jīng)兩級(jí)法院審理，現(xiàn)已審結(jié)，一審、二審法院均判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求。

二、公證要旨

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，公證處審查了當(dāng)事人王某提供的一切相關(guān)證明材料，并依法出具了委托公證書。

三、問(wèn)題與思考

在民間借貸中，存在各種非法定形式的擔(dān)保。例如，由于辦理正式的房屋抵押手續(xù)的復(fù)雜性，人們創(chuàng)設(shè)了一種擔(dān)保，借款人或其關(guān)系人辦理出售房屋的委托書公證手續(xù)，授權(quán)出借人或其關(guān)系人在借款人不能歸還借款時(shí)將房屋出售以歸還借款本息，這種擔(dān)保方式可以稱為委托公證賣房。“擔(dān)保性”房產(chǎn)委托的委托人與受托人的真實(shí)法律關(guān)系是借款擔(dān)保關(guān)系，其處分的房產(chǎn)實(shí)際是借款的擔(dān)保物或抵押物，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第53條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。但是以委托書方式追債的，出借人可以不經(jīng)協(xié)商直接出賣委托人的房產(chǎn)用于抵債，委托人實(shí)際上完全喪失了訴訟權(quán)利，辦理“全權(quán)委托”以后，受托人即享有業(yè)主的所有權(quán)利，受托方就可以依據(jù)上面所羅列的項(xiàng)目，辦理房產(chǎn)抵押貸款的程序，從而讓“擔(dān)保性”房產(chǎn)委托書變成了委托人的“賣身契”。這種方式風(fēng)險(xiǎn)極大，對(duì)于房屋所有權(quán)人來(lái)說(shuō)，簽署了經(jīng)過(guò)公證的委托書，就意味著受委托人可以直接簽署出售房屋的合同、辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，而無(wú)須通知房屋所有權(quán)人。如果遇到不守誠(chéng)信的受委托人或出借人，房屋可能不知不覺(jué)就被低價(jià)轉(zhuǎn)賣他人，等發(fā)現(xiàn)的時(shí)候就難以追回，或者要通過(guò)長(zhǎng)期的復(fù)雜訴訟才可能追回房屋；如果房屋以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓，或以較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓后，又以合理價(jià)格再次轉(zhuǎn)讓，且房屋已經(jīng)過(guò)戶，房屋不可能再要回來(lái)，只可以向債權(quán)人主張賠償。對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，公證授權(quán)是可以撤回的，在債務(wù)不能清償時(shí)，債務(wù)人隨時(shí)可能終止委托以阻止買賣房屋來(lái)償債，并且該房屋還沒(méi)被過(guò)戶，一般來(lái)說(shuō)難以繼續(xù)交易。

本案糾紛基于委托關(guān)系和代理關(guān)系而發(fā)生：當(dāng)事人是委托人，也是被代理人；陳某是受托人，也是代理人；段某是代理關(guān)系中的第三人。案件主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于：陳某的代理行為是否有效？對(duì)此，可以進(jìn)行如下分析：

（一）陳某的代理行為屬于有權(quán)代理

可以肯定的是，陳某的代理行為為有權(quán)代理，代理權(quán)來(lái)源于當(dāng)事人的委托授權(quán)。當(dāng)事人辦理的房屋委托公證明確陳某為受托人，代理權(quán)限為處理“房產(chǎn)出售有關(guān)的一切事宜”，包括簽訂房屋買賣合同、辦理網(wǎng)上簽約、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)、代收房?jī)r(jià)款等。陳某作為當(dāng)事人的代理人，享有房屋出售的代理權(quán)。

同時(shí)，陳某作為代理人，負(fù)有勤勉和謹(jǐn)慎的義務(wù)，應(yīng)忠實(shí)地處理代理事務(wù)，為被代理人的利益著想。本案中，陳某是無(wú)償代理人，應(yīng)盡到與處理自己事務(wù)相同的注意義務(wù)；如果是有償代理，則應(yīng)盡善良管理人的義務(wù)。

（二）陳某濫用代理權(quán)，與段某惡意串通，損害當(dāng)事人利益

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；……” 惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效。所謂惡意串通即委托公證的受托人與買受人（買房人）有共同的侵害委托人（民間借貸債務(wù)人）的利益的意思聯(lián)絡(luò)，這是主觀方面的要求；所謂損害第三人利益，分兩個(gè)方面：（1）房?jī)r(jià)過(guò)低；（2）違背委托人的真實(shí)意思。《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第24條規(guī)定：“民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。”其中，“貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。”分為兩部分：（1）“貸款人與買受人存在惡意串通行為”對(duì)應(yīng)的是《合同法》第52條關(guān)于惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效的規(guī)定。惡意串通是主觀的，要通過(guò)客觀來(lái)表現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)“客觀”一般就表現(xiàn)為房?jī)r(jià)過(guò)低，即低于市場(chǎng)價(jià)的70%。（2）“或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。”對(duì)應(yīng)的是《民法通則》第55條：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件……（二）意思表示真實(shí)；……”即如果委托人的真實(shí)意思不是賣房，受托人賣房就是（實(shí)質(zhì)上）沒(méi)有代理權(quán)或者超越代理權(quán)，就違背了委托人的真實(shí)意思，如果買房人對(duì)此又是明知或者應(yīng)知的，合同就是無(wú)效的。這其實(shí)也是“惡意串通”的表現(xiàn)。如果受托人明知委托公證是為了擔(dān)保民間借貸的債權(quán)，受托人就要為“委托人表示過(guò)借款到期不還就賣房”和“借款到期未還”承擔(dān)舉證責(zé)任，否則就可以認(rèn)定受托人賣房是惡意的。如果法院再能夠查明買房人也存在惡意，就可以認(rèn)定受托人和買房人惡意串通，就可以認(rèn)定合同無(wú)效。就本案而言：

1. 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第19條的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)70%的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。參照該規(guī)定，本案中房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)鑒定為235萬(wàn)余元，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格卻是150萬(wàn)元，其中差價(jià)85萬(wàn)余元，也達(dá)不到70%的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。因此，陳某轉(zhuǎn)讓房屋價(jià)格明顯過(guò)低，實(shí)際造成了當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)利益的損失，違反了代理人維護(hù)被代理人利益的原則。

2. 陳某與段某惡意串通。雖然有公證的委托書，陳某享有房屋出售的代理權(quán)，但不能僅據(jù)此認(rèn)定段某為善意買受人。經(jīng)法院查明：陳某與段某之間150萬(wàn)元的款項(xiàng)往來(lái)無(wú)任何銀行提款、轉(zhuǎn)賬或存款記錄加以證明，大額的現(xiàn)金支付也不符合交易習(xí)慣，陳某也未將任何款項(xiàng)交予當(dāng)事人，不能證明段某實(shí)際支付購(gòu)房款；證人證言證明段某并未實(shí)地查看房屋；段某自述未曾取得房屋的實(shí)際控制；段某在獲得房屋產(chǎn)權(quán)后十幾天內(nèi)就委托他人轉(zhuǎn)賣房屋；銀行轉(zhuǎn)賬記錄證明段某以轉(zhuǎn)賣房屋所得向借款合同的出借人轉(zhuǎn)賬150萬(wàn)元，抵償借款合同的債務(wù)。

結(jié)合以上因素綜合來(lái)看，段某在明知委托書背后存在借款合同的情況下，與陳某簽訂房屋買賣合同并轉(zhuǎn)移房屋登記，并未真實(shí)支付交易價(jià)款，也未對(duì)房屋實(shí)際查看和占有。陳某與段某惡意串通，進(jìn)行虛假交易行為，損害當(dāng)事人的利益，根據(jù)《民法通則》第58條、第66條第3款及《合同法》第406條第1款的規(guī)定，陳某與段某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，當(dāng)事人對(duì)合同后果不予承受。但本案中，由于房屋已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣無(wú)法返還房屋，當(dāng)事人可以要求賠償損失，由陳某和段某承擔(dān)連帶責(zé)任。

（三）委托代理的風(fēng)險(xiǎn)

本案特殊在于，房產(chǎn)委托書具有“擔(dān)保”目的：借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，以房屋轉(zhuǎn)讓款來(lái)抵償借款。在此，房產(chǎn)委托書演變?yōu)閭鶛?quán)人的自力救濟(jì)手段，導(dǎo)致其功能被異化。在傳統(tǒng)委托中，委托人是委托發(fā)起人和主導(dǎo)者，受托人只是“受人之托、忠人之事”。然而在委托書異化情形下，委托來(lái)自受托人的要求，委托人與受托人之間不存在互相信賴關(guān)系，反而是利益沖突關(guān)系。受托人正是基于委托代理中權(quán)益和責(zé)任的可分割性，利用代理身份控制本應(yīng)屬于委托人的權(quán)利和利益，而相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任仍然由委托人承擔(dān)。

1. 委托人存在法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，委托人作為借款人，本意是以房屋作為抵押擔(dān)保，但實(shí)際上為了省錢省事或者基于出借人的要求而辦理售房委托公證。公證員會(huì)在公證過(guò)程中告知當(dāng)事人公證事項(xiàng)的法律意義和法律后果，并將告知內(nèi)容記錄存檔，在委托人故意隱瞞“擔(dān)保”目的、虛構(gòu)與受托人的信任關(guān)系時(shí)，公證員只能按照公證時(shí)委托人的意思表示來(lái)判斷其真實(shí)性，在排除合理懷疑后辦理公證。在公證員已經(jīng)詳細(xì)提示委托風(fēng)險(xiǎn)、按照公證程序辦理公證的情況下，委托人明知風(fēng)險(xiǎn)還要辦理賣房委托書公證，這樣帶來(lái)的不利后果只能由委托人自己承擔(dān)。其次，受托人與買房人簽訂的房屋買賣合同原則上是有效的。受托人基于委托合同和委托公證作為有權(quán)代理人，在代理權(quán)限內(nèi)代理委托人出售房屋，房屋買賣合同原則上有效，委托人主張合同無(wú)效的，法院一般不予支持，除非受托人濫用代理權(quán)，與買受人惡意串通損害委托人利益。最后，本案中委托人的“擔(dān)保”意思并不能在委托賣房公證中體現(xiàn)出來(lái)，也不符合擔(dān)保的形式要求，所以擔(dān)保的保證期間對(duì)委托人是不適用的，出借人作為債權(quán)人時(shí)，不受時(shí)限的督促，可以肆無(wú)忌憚地行使權(quán)利，明顯不利于委托人作為債務(wù)人的利益維護(hù)。

2. 委托人存在財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。在賣房委托“擔(dān)保”中，委托書往往被異化，委托人與受托人之間不存在信任關(guān)系。由于委托人對(duì)受托人在代理權(quán)限內(nèi)的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任，受托人很可能惡意行使授權(quán)權(quán)限給委托人帶來(lái)以下潛在風(fēng)險(xiǎn)：受托人在還款期限屆滿前售房；取得售房款后卷款而逃；一房數(shù)賣；以不合理的低價(jià)出售房屋；不及時(shí)將房款交于委托人等。此外，由于僅基于委托人的委托便可成立委托關(guān)系。當(dāng)借貸行為不成立或無(wú)效時(shí)，委托關(guān)系仍然成立，當(dāng)受托人為出借人以外的人時(shí)，如果受托人隨意處分委托人的財(cái)產(chǎn)，委托人很可能面臨追責(zé)難的情形。

值得一提的是，對(duì)債權(quán)人而言，即使辦理了委托賣房“擔(dān)保”也并非萬(wàn)無(wú)一失，相反，同樣存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，委托屬于單方民事法律行為，委托人有權(quán)隨時(shí)撤銷委托書，一旦行使撤銷委托后，債權(quán)人手中的授權(quán)委托書就好比廢紙一張，這樣一來(lái)，債權(quán)人的利益將得不到根本保障。

當(dāng)借款人按時(shí)還款或者受托人能夠盡義務(wù)處理售房事務(wù)時(shí)，即沒(méi)有發(fā)生民事糾紛時(shí)，民間借貸中的委托賣房“擔(dān)保”對(duì)借貸雙方來(lái)說(shuō)可能更為便捷。但為了減少糾紛的發(fā)生，民間借貸中的房屋抵押擔(dān)保應(yīng)該按照法定要求來(lái)辦理，因?yàn)槲匈u房并不構(gòu)成法律上的擔(dān)保，借款人只有擔(dān)保的意思但其行為不符合不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的形式要件要求。委托賣房委托書不等于房屋抵押擔(dān)保登記，委托書公證也顯然只能證明借款人的委托意思而非擔(dān)保意思。

對(duì)于公證機(jī)構(gòu)而言，擔(dān)保性委托書的當(dāng)事人之間不僅缺乏基本的信任關(guān)系，而且存在利益沖突，該類委托大多是顯失公平的，其法律效力缺乏有效支撐。這種委托書，很容易侵犯委托人（債務(wù)人）的合法利益，也不能有效保障債權(quán)人的債權(quán)，極易引發(fā)糾紛。因此，2017年8月，司法部印發(fā)《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，暫停了該業(yè)務(wù)。公證人員在辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示，明確告知及時(shí)向有關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，以此最大限度保護(hù)雙方權(quán)益。

案例點(diǎn)評(píng)

通過(guò)研析本案，我們認(rèn)為，以下幾個(gè)方面值得特別注意：

1.《公證法》第2條規(guī)定，公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人、其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。委托賣房協(xié)議原本不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定的未經(jīng)公證不具有法律效力的事項(xiàng)，即公證并非必經(jīng)程序。但是，因?yàn)榻?jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)、文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證的除外。所以，實(shí)踐中，為了證明委托賣房協(xié)議的真實(shí)性，提前預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴累、提高效率，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，往往會(huì)選擇辦理公證。已為有效公證文書所證明的事實(shí)屬于免證事實(shí)。證明同一事實(shí)的數(shù)個(gè)證據(jù)，經(jīng)過(guò)公證的書證的證明效力優(yōu)于其他書證。另外，經(jīng)公證的委托賣房協(xié)議具有很強(qiáng)的公信力，社會(huì)一般公眾對(duì)其足以產(chǎn)生信賴。但是，以訂立并經(jīng)公證的委托賣房協(xié)議的方式擔(dān)保借款合同的履行，屬于非法定的擔(dān)保形式。其效力缺乏有效法律支撐，具有較高的法律和事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。為擔(dān)保性委托書辦理公證，極易損害公證公信力，影響公證機(jī)構(gòu)社會(huì)形象。我國(guó)《物權(quán)法》第171條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。對(duì)于有擔(dān)保公證需求的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人辦理借款合同、房產(chǎn)抵押合同公證，一旦發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁、調(diào)解、訴訟等合法方式解決。

2. 在能順利取得借款前，借款人往往是處于弱勢(shì)地位的一方。即使是在互相之間缺乏信任時(shí)，對(duì)于貸款人提出的過(guò)分損害借款人利益的要求，借款人，特別急需該筆用錢的借款人，可能也會(huì)迫于壓力，作出與自己真實(shí)意愿相違背的承諾。在借款之前，以訂立委托賣房協(xié)議的方式作為借款合同的擔(dān)保，容易侵害債務(wù)人利益，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。一方面，如果債務(wù)人已屆清償期而未歸還借款，則債權(quán)人可以按照事前已訂立并經(jīng)公證的委托賣房協(xié)議的約定，不經(jīng)協(xié)商直接出售委托人的房產(chǎn)以抵債，而不必經(jīng)拍賣、變賣等程序。另一方面，如果借款到期未清償，那么受托人與委托人之間的代理關(guān)系，就會(huì)受到“考驗(yàn)”和“挑戰(zhàn)”。受托人此時(shí)既是代理人，同時(shí)也是貸款人。因?yàn)樗紫群透嗫紤]的是如何更快更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，所以急于以低價(jià)出售房產(chǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)“顯失公平”、與第三人惡意串通、虛假交易等情形。《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。借款人也隨時(shí)都可以撤銷委托賣房協(xié)議書，借款合同即沒(méi)有了任何擔(dān)保，此時(shí)出借人的利益也難以得到保證。所以，這種具有擔(dān)保性質(zhì)的委托買房協(xié)議具有很大的不確定性，無(wú)論是對(duì)于委托人還是受托人來(lái)說(shuō)，都不是一個(gè)很好的選擇。

3. 公證不應(yīng)當(dāng)為某些不正常地規(guī)避法律，獲取非法利益的行為“背書”。公證機(jī)構(gòu)、公證人員在辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實(shí)為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)當(dāng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴書面證據(jù)材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規(guī)而輕實(shí)體內(nèi)容審查。要嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)目的和公證書的用途。當(dāng)事人之間名義上為委托代理關(guān)系，實(shí)際存在借貸關(guān)系，委托書具有擔(dān)保性質(zhì)的，公證機(jī)構(gòu)不得辦理。

4.《民法總則》第161條規(guī)定，民事主體可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。委托人通過(guò)協(xié)議約定由受托人代為處理房產(chǎn)出售事務(wù)的方式，雙方當(dāng)事人之間形成委托代理法律關(guān)系，屬于有權(quán)代理。如果委托人與受托人之間互相信任，授權(quán)是委托人的真實(shí)意思表示，該委托就應(yīng)當(dāng)是合法有效的。雖然在背后具有擔(dān)保借款合同履行的目的，但是只要將來(lái)受托人盡到忠實(shí)勤勉的義務(wù)，出售房產(chǎn)時(shí)參考市場(chǎng)價(jià)格，為委托人達(dá)成一個(gè)價(jià)格公平合理的房屋買賣合同，似乎也并無(wú)不妥。暫停擔(dān)保性委托公證業(yè)務(wù)，確實(shí)會(huì)對(duì)這種正常的代理行為造成“誤傷”。關(guān)于一律禁止是否又會(huì)侵害當(dāng)事人辦理公證的權(quán)利，甚至有“矯枉過(guò)正”之嫌，值得進(jìn)一步思考。