3“善意取得”與“表見代理”的排除適用

——盧巧鳳訴盧洪遠、韋寶確認合同無效案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院(2017)桂0102民初1273號民事判決書

2.案由:確認合同無效糾紛

3.當事人

原告:盧巧鳳

被告:盧洪遠、韋寶

第三人:廣西壯族自治區東博公證處

【基本案情】

盧巧鳳為位于南寧市興寧區朝陽路68號金山廣場C1棟××號房屋的原房屋所有權登記所有人。

2012年9月,韋寶持盧巧鳳前述房屋的所有權證及偽造的盧巧鳳臨時身份證明材料和盧巧鳳委托韋寶作為其合法代理人,并以盧巧鳳的名義辦理包括簽訂房屋買賣合同在內等一切涉及前述房屋買賣及變更登記的相關事宜的《委托書》,與另一名冒名頂替盧巧鳳的女子前往廣西壯族自治區南寧市東博公證處對該《委托書》辦理了公證。隨后,韋寶又持前述材料以盧巧鳳名義與盧洪遠一起前往南寧市住房保障和房產管理局辦理了將南寧市興寧區朝陽路68號金山廣場C1棟××號房屋出賣轉移登記至盧洪遠名下的相關手續,并由盧洪遠于2012年11月6日將該房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司南寧市桃源支行,貸款21萬元。

盧巧鳳于2014年7月經查詢發現其名下的上述房屋已于2012年轉移登記至盧洪遠名下后,遂向南寧市青秀區人民法院提起行政訴訟,要求撤銷南寧市住房保障和房產管理局向盧洪遠核發的房產證。經該案鑒定確認韋寶向公證處及房產管理部門出具的《委托書》的簽字捺印均非盧巧鳳所留。公證處遂于2015年5月25日作出了撤銷韋寶所辦理的前述公證書的決定。2015年6月16日,南寧市青秀區人民法院對前述行政案件作出判決:確認南寧市住房保障和房產管理局向盧洪遠核發房產證的行政行為違法,但以作為該案第三人的盧洪遠未到庭參加訴訟,該房屋是否為善意取得尚未確定為由,未對盧洪遠取得的該房產證予以撤銷。

原告遂訴至法院,請求判決盧洪遠與韋寶在所簽訂的關于興寧區朝陽路68號金山廣場C1座××號房的買賣合同無效,盧洪遠該前述房屋返還盧巧鳳,并協助盧巧鳳辦理房屋過戶手續。

【案件焦點】

1.盧洪遠是否因“善意取得”或“表見代理”而取得涉案房屋的所有權;2.韋寶以盧巧鳳名義與盧洪遠簽訂的房屋買賣合同的效力如何認定。

【法院裁判要旨】

廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院經審理認為:韋寶向盧洪遠提供了偽造的其具有盧巧鳳代理權限的相關憑證,由此導致盧洪遠產生了錯誤的認識,其行為構成欺詐,而不應認定為表見代理行為。在此前提下,韋寶作出的意思表示也非盧巧鳳真實的意思表示,同樣不符合善意取得的構成要件,盧洪遠也就不能因此取得涉案房屋的所有權。由于韋寶無權代理盧巧鳳與盧洪遠簽訂買賣南寧市興寧區朝陽路68號金山廣場C1座××號房的《存量房買賣合同》,且該無權代理行為既不構成表見代理,也不屬于不動產善意取得中的無權處分情形,在盧巧鳳明確表示對該合同不予追認的情況下,該合同對盧巧鳳不發生法律效力,但該合同仍舊約束作為無權代理人的韋寶與合同相對人盧洪遠,故盧巧鳳要求確認該合同無效于法無據,法院不予支持,法院僅確認2012年9月12日韋寶以盧巧鳳名義與盧洪遠簽訂的《存量房買賣合同》對盧巧鳳不發生效力。另外,由于涉案房屋已經辦理了抵押登記,故盧巧鳳要求盧洪遠協助其辦理涉案房屋所有權變更登記至其名下存在客觀障礙,經法院釋明后,盧巧鳳仍堅持其訴訟請求,法院對此不予支持,并告知其可待客觀障礙消除后再另行起訴。

廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款、第四十九條,《中華人民共和國物權法》第一百零六條、第一百九十一條第二款,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第十六條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定,作出如下判決:

一、韋寶以盧巧鳳名義與盧洪遠于2012年9月12日所簽訂的買賣南寧市興寧區朝陽路68號金山廣場C1座××號房屋的《存量房買賣合同》對盧巧鳳不發生效力;

二、駁回盧巧鳳的其他訴訟請求。

【法官后語】

對于權利外觀存在非法的情形,是否也能夠適用表見代理和善意取得制度。這個案例提供了一個分析樣本。

對于“非法權利外觀”的認定,需要法官根據生活常理進行價值判斷。首先,“非法權利外觀”必然是虛假的、非法的。其次,只有在無權處分人提供的虛假的、非法的權力外觀,即使在相對人或受讓人盡到其最大的注意義務也無法避免受其影響而產生錯誤認識的情況下,才能達到應當排除適用“表見代理”或“善意取得”的程度。因為在此情形下,無權處分人提供的虛假的、非法的權力外觀的欺騙性已經超出了普通人能夠通過自身能力識別真偽的范疇,也超出了其他通常情況下能夠避免“表見代理”或“善意取得”情形發生的制度設計,如不加以額外的干預,這就會成為能夠被不法分子利用的“表見代理”或“善意取得”制度的漏洞。如本案中,韋寶先利用公證處方便身份證遺失群眾辦理公證的便民舉措,利用偽造的盧巧鳳身份證明材料、委托書和采取冒名頂替的方式辦理了委托公證,并進一步在房產局處辦理了房屋產權變更登記,在此過程中,韋寶所提供的權利外觀非但普通人無法識別真偽,甚至連作為國家機關的房產局和公證處都無法識別真偽。最終是在法院通過專門的鑒定和向專業部門查詢后才能確定這些材料的真偽,而顯然對這些材料進行鑒定和查詢已經超出了普通人能夠盡到的最大注意義務,也難以作為相關部門形式審查的通常模式,因此,將韋寶所提供的權利外觀認定為應當排除適用“表見代理”或“善意取得”的“非法權利外觀”是能夠兼顧效率和正義的最有效方法。

在第三人善意或無證據證實第三人非善意的情況下,應當給予第三人救濟的權利,即確認合同有效,賦予第三人向無權處分人主張違約責任的權利。本案中,由于韋寶系以盧巧鳳的名義與盧洪遠簽訂的房屋買賣合同,在此情形下,法院判決有效的合同系存在于韋寶與盧洪遠之間并約束兩人,該合同不對盧巧鳳發生法律效力,如此,既賦予了盧巧鳳要求盧洪遠返還房屋的權利,也保障了盧洪遠能夠向韋寶主張違約賠償的權利。

編寫人:廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院 聶凱