7承租方在承租期內(nèi)要求解除合同

——陜西鳳林商業(yè)有限公司訴陜西吉寶佳實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號(hào)

陜西省寶雞市中級(jí)人民法院(2017)陜03民終1566號(hào)民事判決書

2.案由:房屋租賃合同糾紛

3.當(dāng)事人

原告(上訴人):陜西鳳林商業(yè)有限公司

被告(被上訴人):陜西吉寶佳實(shí)業(yè)有限公司

【基本案情】

原告(反訴被告)作為乙方與被告(反訴原告)作為甲方,于2015年8月15日簽訂了《寶雞市云鼎·金龍灣超市商業(yè)租賃合同》,合同約定甲方將其所屬的位于寶雞市寶平路38號(hào)8幢××號(hào)超市用房,租賃標(biāo)的為“規(guī)劃超市范圍內(nèi)的場(chǎng)地”,租賃房屋的建筑面積為3000平方米,使用面積不少于2989.78平方米(具體以房管局實(shí)測(cè)面積報(bào)告為準(zhǔn))的房屋出租給乙方。租賃合同約定了具體的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。租賃期限為15年,自2016年1月1日起至2030年12月31日止。違約責(zé)任約定:甲方疏于履行本合同義務(wù)造成乙方不能正常使用房屋,不能正常供給乙方約定的水、電,按不能正常使用的天數(shù)免除乙方相應(yīng)的租金或費(fèi)用,并由甲方賠償由此給乙方造成的損失,若因上述原因?qū)е卤竞贤瑹o法繼續(xù)履行時(shí),乙方有權(quán)解除合同。

在租賃合同履行期間,因被告方需施工,為確保施工安全在原告承租的房屋周圍搭了架子。2016年10月1日,經(jīng)被告單位申請(qǐng),寶雞市公安消防支隊(duì)作出建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書,該意見書載明:綜合評(píng)定云鼎金龍灣1#-3#住宅樓及地下室建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格。2017年6月9日,寶雞市金臺(tái)區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)原告公司寶平路金龍灣店發(fā)出責(zé)令限期改正通知書,該通知書載明:金龍灣店未依法進(jìn)行消防設(shè)計(jì)備案,竣工驗(yàn)收備案擅自投入使用,并責(zé)令該店于2017年6月16日前改正。2017年6月12日,寶雞市金臺(tái)區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)原告公司寶平路金龍灣店以:1.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)無水;2.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障;3.排煙、卷簾等自動(dòng)設(shè)施無法正常聯(lián)動(dòng),基于上述三點(diǎn)理由,作出對(duì)該店收銀機(jī)配電柜進(jìn)行查封的臨時(shí)查封決定書。涉案的租賃場(chǎng)地系被告云鼎金龍灣工程地下室的一部分,該場(chǎng)地原告現(xiàn)仍在使用。

原告主張被告未經(jīng)原告同意擅自在原告擁有使用權(quán)的承租房前的廣場(chǎng)大面積搭建施工架,遮擋住原告的超市門頭和商業(yè)宣傳廣告,嚴(yán)重影響原告經(jīng)營(yíng),給原告造成重大經(jīng)濟(jì)損失及其所承租的房屋消防不過關(guān)為由,請(qǐng)求法院判令:1.解除原、被告雙方的房屋租賃合同;被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失380萬元。被告(反訴原告)不同意原告(反訴被告)的所有訴訟請(qǐng)求,并以原告起訴本案的目的是原告沒有達(dá)到經(jīng)營(yíng)該超市的預(yù)期效果,具有單方撕毀合同的惡意行為為由向本院提出反訴請(qǐng)求,請(qǐng)求判令:1.反訴原告與反訴被告之間簽訂的租賃合同繼續(xù)履行;2.反訴被告向反訴原告支付2017年第二、三季度租金共計(jì)人民幣538160元。

【案件焦點(diǎn)】

1.合同解除的條件;2.出租的房屋未通過消防驗(yàn)收是否必然導(dǎo)致租賃合同的解除。

【法院裁判要旨】

陜西省寶雞市金臺(tái)區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:本案原、被告雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂租賃合同,該合同系雙方真實(shí)意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定,系合法有效合同,對(duì)該合同的效力依法予以認(rèn)定。該合同對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)原告以涉案租賃房屋消防不過關(guān),以及被告在其租賃的場(chǎng)地周圍搭架子影響其使用為由請(qǐng)求解除該租賃合同。依據(jù)合同法的規(guī)定合同的解除有兩種形式,即《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定的約定解除及第九十四條規(guī)定的法定解除,本案原告所主張的解除的理由既不符合約定解除的條件,也不具備法定解除的情形,原告稱該租賃房屋的消防不過關(guān),被告提供的證據(jù)證實(shí)2016年10月1日經(jīng)被告單位申請(qǐng),寶雞市公安消防支隊(duì)作出建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書載明,涉案的租賃房屋消防驗(yàn)收合格。對(duì)原告提出的2017年6月9日寶雞市金臺(tái)區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)原告公司寶平路金龍灣店發(fā)出責(zé)令限期改正通知書,以及2017年6月12日寶雞市金臺(tái)區(qū)公安消防大隊(duì)作出臨時(shí)查封決定,該兩次消防檢查針對(duì)原告公司金龍灣店的消防不過關(guān),但并不能證明被告給原告出租的租賃場(chǎng)地的消防不符合規(guī)定,故對(duì)原告的意見不予支持。對(duì)原告提出的在租賃物周圍搭建,因?yàn)榇罱ㄓ锌赡苡绊懺娴恼＝?jīng)營(yíng),但不足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),原告要求解除合同無事實(shí)及法律依據(jù),對(duì)原告請(qǐng)求解除租賃合同及賠償原告經(jīng)濟(jì)損失380萬元的訴請(qǐng),不予支持。

對(duì)被告(反訴原告)主張的繼續(xù)履行合同的意見,根據(jù)上述的分析意見該合同可繼續(xù)正常履行,故對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求予以支持。對(duì)被告(反訴原告)主張的反訴被告向其支付2017年第二、三季度租金共計(jì)人民幣538160元的要求,因雙方合同約定按實(shí)測(cè)面積計(jì)算租金,反訴原告未提交證據(jù)證實(shí)實(shí)測(cè)面積,致使租金金額無法確定,該項(xiàng)主張租金的訴請(qǐng)待反訴原告明確該項(xiàng)實(shí)測(cè)面積后,可另案主張。

陜西省寶雞市金臺(tái)區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十四條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,作出如下判決:

一、駁回原告(反訴被告)陜西鳳林商業(yè)有限公司的訴訟請(qǐng)求;

二、被告(反訴原告)陜西吉寶佳實(shí)業(yè)有限公司與原告(反訴被告)陜西鳳林商業(yè)有限公司于2015年8月15日簽訂的《寶雞市云鼎·金龍灣超市商業(yè)租賃合同》繼續(xù)履行;

三、駁回被告(反訴原告)陜西吉寶佳實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

原告(反訴被告)陜西鳳林商業(yè)有限公司不服一審判決,提出上訴。陜西省寶雞市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行各自合同義務(wù),依法行使合同權(quán)利,尋求司法救濟(jì)保護(hù)亦應(yīng)符合法律規(guī)定。本案中,雙方簽訂的《寶雞市云鼎·金龍灣超市商業(yè)租賃合同》為有效合同,應(yīng)作為解決雙方糾紛的合同依據(jù)。本案涉案的租賃場(chǎng)地租賃用途明確,位置唯一,沒有歧義。原審依據(jù)原告所舉證據(jù)和查明案件的事實(shí),結(jié)合《中華人民共和國合同法》第九十三條(約定解除條款)及第九十四條(法定解除條款)規(guī)定,認(rèn)定原告要求解除合同無事實(shí)及法律依據(jù),未達(dá)到合同約定的解除條件的論理正確,判決結(jié)論正確,對(duì)此論理并無新解,不再贅述。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條明確規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。上訴人的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù),其上訴請(qǐng)求不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確,處理結(jié)果正確,應(yīng)予維持。

陜西省寶雞市人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

【法官后語】

本案原告以被告在其租賃的場(chǎng)地周圍搭架子影響使用為由請(qǐng)求解除該租賃合同,雙方在租賃合同中未約定搭架子造成損失如何承擔(dān)的問題,該行為屬于租賃合同簽訂后,在履行過程中情形發(fā)生變化,搭建架子只是暫時(shí)的,但搭建行為會(huì)給原告的經(jīng)營(yíng)造成一定影響或損失,該損失原告可通過要求被告減少租金或者要求被告方承擔(dān)侵權(quán)賠償來救濟(jì),搭建架子的行為并不導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),故原告不能以此為由要求解除合同。

承租方能否以消防驗(yàn)收未通過而請(qǐng)求解除合同?出租的房屋未通過消防驗(yàn)收的,僅涉及行政責(zé)任,如果該行為未對(duì)雙方合同目的實(shí)現(xiàn)造成根本性影響,則承租方不能以此為由要求解除合同。此觀點(diǎn)在2003年《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》中就已經(jīng)明確:關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格,是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題,應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待:第一,出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二,租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的,人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三,租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的,向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營(yíng)者,但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格,不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。本案涉案房屋不屬于公安消防機(jī)構(gòu)必須驗(yàn)收的房屋,所以原、被告之間簽訂的租賃合同系有效合同。本案涉案的房屋系原告承租來開設(shè)超市,符合租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的,向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營(yíng)者,也即在本案中應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為商場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人原告而非被告義務(wù),若被告的消防未通過檢查而被責(zé)令停業(yè)的情況下,原告可以以此為由認(rèn)為無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由而要求提前解除合同,本案中被告舉證證實(shí)其在向原告出租時(shí)消防安全是驗(yàn)收合格的,而原告所舉的證據(jù)證實(shí)其所經(jīng)營(yíng)的寶平路金龍灣店(系從被告處租賃場(chǎng)地所開設(shè))消防安全不過關(guān),而該店的消防不過關(guān)依據(jù)法律規(guī)定責(zé)任在于原告自身,而非被告,故本案原告不能以該理由請(qǐng)求解除合同。

編寫人:陜西省寶雞市金臺(tái)區(qū)人民法院 羅小玲