8破產管理人可依法解除房屋租賃合同

——錢滿平訴蘇州和惠電子有限公司房屋租賃合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

江蘇省蘇州市中級人民法院(2017)蘇05民終8014號民事判決書

2.案由:房屋租賃合同糾紛

3.當事人

原告(上訴人):錢滿平

被告(被上訴人):蘇州和惠電子有限公司(以下簡稱和惠電子公司)

【基本案情】

2014年2月10日,錢滿平與和惠電子公司簽訂《工業廠房租賃合同》一份,約定和惠電子公司將登記在其名下的蘇州市吳中區木瀆鎮金楓南路×號房屋(房屋建筑面積3408.35平方米,實際租用其中2~4層部分)出租給錢滿平進行管理轉租,租賃期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止;以和惠電子公司應給付錢滿平的欠款290萬元沖抵10年租金276萬元和保證金14萬元(共計290萬元),一次躉交方式支付;租賃期間,錢滿平應合理使用并愛護該廠房及附屬設施,因錢滿平使用不當或不合理使用,致使該廠房及其附屬設施損壞或發生故障的,錢滿平應負責維修;錢滿平可以根據自己的經營特點進行裝修,但原則上不得破壞原房結構;租賃期滿后,該廠房歸還時,應當符合正常使用狀態?！?span id="v04b8yp" class="kt_103">工業廠房租賃合同》簽訂后,涉訟房屋一直由錢滿平進行轉租和管理。另2016年6月27日(2016)蘇0506民破4號民事裁定書,裁定受理安徽省第一建筑工程公司蘇州分公司對和惠電子公司的破產清算申請,并于同年7月1日作出(2016)蘇0506民破4號決定書,指定江蘇久順律師事務所擔任和惠電子公司管理人。2016年7月25日,和惠電子公司管理人向錢滿平發出《租賃解除通知書》,通知解除錢滿平與和惠電子公司于2014年2月10日簽訂的《工業廠房租賃合同》,并要求錢滿平在收到解除通知之日起30日內搬離租賃廠房,就解除合同所造成的實際損失,可向管理人申報債權。錢滿平確認于次日收到該《租賃解除通知書》。

2012年6月,和惠電子公司曾以涉案房屋為蘇州市勝佳電腦刺繡設備有限公司向蘇州銀行虎丘支行的借款提供抵押擔保,并辦理了涉案房屋的抵押登記,登記被擔保主債權數額300萬元,房屋抵押權人為蘇州銀行虎丘支行(可見,涉案房屋設立抵押權在先,出租給和惠電子公司在后)。2014年10月22日,蘇州市中級人民法院作出(2014)蘇中商初字第00206號民事調解書,確定由蘇州市勝佳電腦刺繡設備有限公司于2014年10月31日前歸還蘇州銀行虎丘支行借款本金2100萬元及相應利息等;如蘇州市勝佳電腦刺繡設備有限公司逾期未能履行付款義務,蘇州銀行虎丘支行有權對和惠電子公司名下包括本案涉案房屋在內的蘇州市吳中區木瀆鎮金楓南路×號房產以折價或以拍賣、變賣該抵押物所得價款優先受償。該案此前已申請強制執行,法院裁定受理破產清算申請后,蘇州銀行虎丘支行向管理人申報債權,并要求對涉訟房屋實現抵押權。

【案件焦點】

1.房屋租賃合同的性質如何定性;2.企業破產管理人根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條之規定解除破產企業與已給付租金的承租人之間的房屋租賃合同的合法性。

【法院裁判要旨】

江蘇省蘇州市吳中區人民法院經審理認為:《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定,人民法院受理破產申請后,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,并通知對方當事人。本案所涉的房屋租賃合同系繼續性合同,除支付租金外,錢滿平作為承租人還需繼續按照合同履行按約使用租賃物、妥善保管租賃物、租賃期滿返還租賃物等義務,屬于《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定的“破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”,故管理人根據該法規定解除錢滿平與和惠電子公司之間的《工業廠房租賃合同》符合法律規定。此外,根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條之規定,抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本案中,抵押權登記在先的抵押權人蘇州銀行虎丘支行已向管理人申報債權,并主張對涉訟房屋實現抵押權。管理人依法負有管理和處分破產企業財產的職責,管理人解除錢滿平與和惠電子公司之間的《工業廠房租賃合同》與抵押權人蘇州銀行虎丘支行主張依法實現抵押權的利益指向是一致的,解除租賃合同符合抵押權人的利益訴求。管理人解除錢滿平與和惠電子公司之間的《工業廠房租賃合同》符合法律規定,故錢滿平要求確認管理人解除《工業廠房租賃合同》的行為無效、和惠電子公司繼續履行《工業廠房租賃合同》的訴訟請求無事實和法律依據,不予支持。錢滿平可依法申報債權。

江蘇省蘇州市吳中區人民法院依照《中華人民共和國企業破產法》第十八條、第二十五條,《中華人民共和國物權法》第一百九十條,《中華人民共和國合同法》第九十六條之規定,作出如下判決:

駁回錢滿平的訴訟請求。

錢滿平不服一審判決,提出上訴。江蘇省蘇州市中級人民法院經審理認為:根據《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定,人民法院受理破產申請后,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,并通知對方當事人。在租賃合同中承租人的義務包括按照合同約定使用租賃物,除自然損耗外保持租賃物不變,合同到期返還租賃物等重要義務。故一審法院認定涉案租賃合同屬于前述法條規定的雙方當事人均未履行完畢的合同正確,和惠電子公司有權決定解除合同。錢滿平的上訴請求無事實和法律依據,應予駁回;一審判決結果并無不當,應予維持。

江蘇省蘇州市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,作出如下判決:

駁回上訴,維持原判。

【法官后語】

破產管理人依據《中華人民共和國企業破產法》第十八條的規定解除房屋租賃合同符合法律規定。理由如下:

本案所涉的房屋租賃合同系繼續性合同,除支付租金外,錢滿平作為承租人還需繼續按照合同履行按約使用租賃物、妥善保管租賃物、租賃期滿返還租賃物等義務,雙方租賃合同中有關“租賃期間錢滿平應合理使用并愛護該廠房及附屬設施;租賃期滿后,該廠房歸還時,應當符合正常使用狀態”等約定亦可充分反映承租人的上述合同義務,因此,對承租人錢滿平而言,本案房屋租賃合同屬未履行完畢的合同;而出租人和惠電子公司仍在將房屋交由承租人繼續使用,對出租人和惠電子公司而言也顯然屬未履行完畢的合同。故本案房屋租賃合同理應屬于《中華人民共和國企業破產法》第十八條規定的“破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”,故管理人根據該法規定解除原、被告之間的《工業廠房租賃合同》符合法律規定。

根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條之規定,抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本案中,抵押權登記在先的抵押權人蘇州銀行虎丘支行已向管理人申報債權,并主張對涉訟房屋實現抵押權。管理人依法負有管理和處分破產企業財產的職責,管理人解除錢滿平與和惠電子公司之間的《工業廠房租賃合同》與抵押權人蘇州銀行虎丘支行主張依法實現抵押權的利益指向是一致的,解除租賃合同符合抵押權人的利益訴求。管理人解除錢滿平與和惠電子公司之間的《工業廠房租賃合同》符合法律規定,故錢滿平要求確認管理人解除《工業廠房租賃合同》的行為無效,和惠電子公司繼續履行《工業廠房租賃合同》的訴訟請求無事實和法律依據,不予支持。錢滿平可依法申報債權維護自身合法權益。

編寫人:江蘇省蘇州市吳中區人民法院 史華松