9租賃合同解除的審查

——蕭群友訴曾憲杰房屋租賃合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

廣東省云浮市中級人民法院(2017)粵53民終459號民事判決書

2.案由:房屋租賃合同糾紛

3.當事人

原告(上訴人):蕭群友

被告(被上訴人):曾憲杰

【基本案情】

2013年7月29日,蕭群友作為甲方與曾憲杰作為乙方簽訂《租賃合同》。合同約定:甲方將四卡商鋪租給乙方使用,租期自2013年8月1日至2016年7月31日,租金為2600元/月。乙方租用兩年期間甲方不得加租、轉租、轉讓,第三年開始租金2800元/月。簽訂租賃合同時,乙方需交押金2200元給甲方。合同簽訂后,蕭群友依約將商鋪交付給曾憲杰使用。曾憲杰依約支付了押金2200元給蕭群友,租金則支付至2015年6月31日。雙方因租金支付及合同解除事宜發生爭議,蕭群友遂提起訴訟,要求曾憲杰支付從2015年7月1日起至2017年7月31日的租金34000元,并要求曾憲杰返還商鋪。

曾憲杰認為其已于2015年7月2日在承租的商鋪前張貼《告知書》,告知蕭群友提前解除合同,并在搬離前口頭告知蕭群友及其兒子,雙方已提前解除合同,自己不需要再支付租金給蕭群友。對此,蕭群友予以否認。曾憲杰提供商鋪照片,認為蕭群友已于2016年2月25日前在商鋪門前張貼了招租公告,反映其取回了商鋪。雙方在訴訟中均確認商鋪內現尚有少量鐵架,商鋪內的貨物早已搬清。

【案件焦點】

如何根據當事人的行為判定租賃合同已經解除。

【法院裁判要旨】

廣東省云浮市云城區人民法院經審理認為:曾憲杰認為2015年7月2日在承租的商鋪前張貼《告知書》,告知蕭群友提前解除合同,并在搬離前口頭告知對方,但沒有證據予以佐證。據此,雙方簽訂的《租賃合同》在2015年7月2日并未解除。曾憲杰提供證據證明蕭群友已于2016年2月25日前在商鋪門前張貼了招租公告,視為蕭群友同意提前解除租賃合同。曾憲杰應當支付從2015年7月1日起至2016年2月25日止的租金22200元給蕭群友,扣減了曾憲杰支付的押金2200元,曾憲杰仍應支付20000元給蕭群友。蕭群友要求曾憲杰返還商鋪,合理合法,予以支持。

廣東省云浮市云城區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定,作出如下判決:

一、曾憲杰應于本判決發生法律效力之日起十日內支付租金20000元給蕭群友;

二、曾憲杰應于本判決發生法律效力之日起十日內將商鋪返還給蕭群友;

三、駁回蕭群友的其他訴訟請求。

一審判決后,蕭群友不服,提起上訴,認為商鋪的租賃期限至2016年7月31日止,雙方并沒有協商提前解除合同,曾憲杰一直在租賃商鋪內堆放鐵架,反映其還在使用該商鋪。

廣東省云浮市中級人民法院經審理認為:曾憲杰提供證據證明蕭群友已于2016年2月25日前在商鋪門前張貼了招租公告,原審認為雙方的租賃合同在2016年2月25日已經協商解除,并無不當。曾憲杰租用涉案商鋪堆放建材,其已將建材全部搬出,至于商鋪中的鐵架,屬于承租人曾憲杰的遺棄物,蕭群友可以自由處分。蕭群友以商鋪尚存鐵架為由,在事隔數月后還認為對方在使用商鋪,其主張缺乏理據。

廣東省云浮市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項的規定,作出如下判決:

駁回上訴,維持原判。

【法官后語】

本案是出租人蕭群友要求承租人曾憲杰支付租金引起的租賃合同糾紛,雙方因合同是否在租賃期滿前解除發生爭議。對此,關鍵要解決好以下兩個問題。

第一,承租人在租賃期滿前搬離租賃的商鋪租賃合同是否解除?租賃期限屬于租賃合同的重要條款,當事人一般會在合同中作明確的約定。除存在法定或約定事由,一方如要提前解除租賃合同,應與對方協商。而在司法實踐中發現,商鋪、廠房等不動產租賃合同的承租人在租賃期滿前撤出了租賃場所,但沒有與出租方確立書面的協議,因而對于是否解除合同發生爭議。對此,一般可根據相關情況進行判定。承租方搬離了租賃場所,而出租人表示接受的,雙方合同解除。承租方搬離了租賃場所,并明確告知了出租方,而出租方又接手了租賃場所的,租賃合同解除。承租方搬離租賃場所,但沒有告知出租方的,出租方也未接管租賃場所的,租賃合同并未解除。而對于承租方是否實際接管租賃物的認定,除承租方自己使用了租賃物或將租賃物租給了他人外,招租行為也應成為重要的判斷依據。因為只有在租賃期滿或提前解除租賃合同時,出租人才可能將租賃物出租他人,即使為了使新舊承租人的租賃期更緊密銜接,出租人會提前發布招租的公告,但也應發生在租賃期即將屆滿時。本案中,曾憲杰于2015年7月2日搬離了租賃的商鋪,但其沒有告知出租方,故此時合同尚未解除。雙方租賃合同期限至2016年7月底,蕭群友于2016年2月25日的招租行為顯然不是因約定的租賃期即將屆滿而為新的租賃合同所作的準備,這一行為反映了蕭群友已接手了商鋪。據此,可認定雙方的租賃合同在2016年2月25日已經協商解除。

第二,商鋪尚存的少量鐵架是否影響承租人搬離租賃商鋪的認定。《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定:“租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。”從上述規定反映,承租人返還租賃物,如雙方有約定返還標準的依約定,如沒有約定的租賃物應按其正常使用后的狀態。不動產租賃活動中,租賃物的返還實質上是承租人撤離租賃場所。對于承租人是否撤出租賃場所的認定,在沒有合同規定的情況下,一般交易活動的要求是,承租人將因經營、儲放等所需之物搬離租賃的場所,以保證出租人對租賃物進行正常使用的一種狀態。承租人撤離后,除了租賃期間有添附行為的,租賃的場所與原來出租時的狀態基本一致。但是,這種狀態也非絕對的。一方面,由于租賃物的折舊是客觀存在的,租賃物不可能完全回復到原來的狀態,對于正常的折舊、損耗是允許的。另一方面,承租人撤離,只要達到出租人正常使用租賃場所之要求即可。如現場有少量遺棄物,通過簡單處理后可正常使用的,符合一般商業活動中撤離租賃場所的要求。本案中,雙方當事人對撤出租賃場所的標準沒有進行約定,曾憲杰租賃蕭群友的商鋪堆放建材,其已將建材全部搬出,雖然商鋪中的少量鐵架屬于承租人曾憲杰的遺棄物,但蕭群友可以自由處分。曾憲杰的行為已達到了返還租賃物的要求。蕭群友以商鋪尚存少量鐵架為由,在事隔數月后還認為對方仍在使用商鋪,其主張缺乏理據。

由于曾憲杰在租賃合同期滿前搬出了租賃的商鋪,且蕭群友已于2016年2月接手了商鋪,故一、二審認定雙方的租賃合同于此時解除,并以此作為計算租金的期限。

編寫人:廣東省云浮市中級人民法院 李艷徽