10發出解除通知后仍實際履行的效果

——北京睿加羅餐飲管理有限公司訴北京中基信和置業有限公司房屋租賃合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市西城區人民法院(2017)京0102民初26136號民事判決書

2.案由:房屋租賃合同糾紛

3.當事人

原告:北京睿加羅餐飲管理有限公司(以下簡稱睿加羅公司)

被告:北京中基信和置業有限公司(以下簡稱中基信和公司)

【基本案情】

2013年5月7日,中基信和公司(出租方、甲方)與睿加羅公司(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》,約定:乙方應在每個月的25日前付租金,每個月15日前支付上一月度的提成租金。店鋪月租金為固定基本租金和提成租金取其高計算。乙方若有拖欠費用,每遲延一日,支付所欠費用金額2‰的遲延履行違約金。遲延超過30日,甲方有權單方解除合同。乙方遲延繳納租金等累計超過3次(含本數),則甲方也有權單方解除合同。合同簽訂后,中基信和公司向睿加羅公司交付了租賃店鋪。睿加羅公司交納了履約保證金63100元及POS-MIS收款一體機保證金1000元。2016年9月2日,中基信和公司委托北京市環球律師事務所向睿加羅公司發出《律師函》,主要內容為:由于睿加羅公司遲延交納費用構成違約,中基信和公司要求睿加羅公司支付相關費用及遲延履行違約金。2016年11月1日,中基信和公司委托北京市環球律師事務所向睿加羅公司發出《律師函》,主要內容為:由于睿加羅公司遲延交納費用構成違約,中基信和公司依據合同約定要求解除雙方的租賃合同并要求睿加羅公司騰退房屋、支付租金等費用及承擔相應違約責任。2016年11月3日,睿加羅公司向中基信和公司支付了2016年6月~10月的滯納金,中基信和公司出具了滯納金收據。

此后,中基信和公司繼續每月向睿加羅公司發送《結算單》,結算單明細包括每月租金、推廣費、POS機使用費,睿加羅公司按照《結算單》的要求交納了相關費用,睿加羅公司租金支付至2017年8月15日。2017年7月23日,中基信和公司向睿加羅公司發出《收回商鋪的通知》,內容為:“基于2016年11月1日發至貴司之律師函,聲明解除貴我雙方間租賃合同,請貴司于2017年8月15日前必須完成鋪位交還,并向我司補足因解除租賃合同未歸還鋪位的使用費,否則我司將終止能源并收回鋪位。”2017年8月14日,中基信和公司再次向睿加羅公司發出《收回商鋪的通知》,要求睿加羅公司交還店鋪。2017年8月22日、24日,中基信和公司兩次在睿加羅公司的門上粘貼停止能源供應的通知,通知睿加羅公司將于2017年8月24日23時終止能源的供應。2017年8月25日,中基信和公司停止了店鋪的能源供應。

2017年8月28日,睿加羅公司搬離了店鋪。

【案件焦點】

被告發出解除合同通知,原告按合同通知繳納了滯納金后,原告繼續使用訴爭店鋪,被告繼續發送交費通知并收取費用的行為如何認定。

【法院裁判要旨】

北京市西城區人民法院經審理認為:睿加羅公司收到催繳租金和解除合同的《律師函》后,交納了遲延交納租金等費用的滯納金,中基信和公司出具了相應收據,此后,中基信和公司繼續按照慣例及合同約定每月向睿加羅公司發送交納相關費用的結算單,睿加羅公司按照結算單的要求支付租金等費用,2017年6月20日起中基信和公司開始按照合同約定的第五年的新的租金標準繼續計算租金,睿加羅公司亦按照新的標準繳納租金。自2016年11月1日解除合同通知發出后至2017年7月23日發出《收回商鋪的通知》期間,中基信和公司未提交任何證據證明其要求睿加羅公司交還店鋪。綜合分析上述情形,本院認為,雖然2016年11月1日中基信和公司向睿加羅公司發送了解除合同通知,但雙方此后長達八個多月按照慣例和合同約定履行合同的行為表明雙方仍在繼續履行合同,為維護交易的穩定,保護合同雙方的合法權益,遵循公平原則,認定此期間雙方合同仍在繼續履行更符合雙方對于自身行為的預期,不宜認定中基信和公司發出解除合同通知后雙方的租賃合同即已解除。合同履行過程中,中基信和公司于2017年8月25日停止能源供應,導致睿加羅公司無法繼續經營,合同目的無法實現,中基信和公司構成違約,睿加羅公司于2017年8月28日搬離了店鋪,至此,雙方的租賃合同已無法繼續履行,故雙方的租賃合同應于2017年8月28日解除。

由于睿加羅公司尚未將營業執照地址從租賃店鋪遷出,故合同約定的返還履約保證金的條件尚不具備,對睿加羅公司要求中基信和公司返還履行保證金的訴訟請求,不予支持。由于睿加羅公司未將POS-MIS一體機返還給中基信和公司,故對睿加羅公司要求中基信和公司返還POS-MIS一體機保證金的訴訟請求,不予支持。租賃合同約定因中基信和公司違約提前解除合同應雙倍返還履約保證金,故睿加羅公司要求中基信和公司支付相當于一倍履約保證金的違約金的訴訟請求,存在合同及法律依據,予以支持。鑒于睿加羅公司此前確實存在拖欠租金等費用的情形,綜合考慮本案案情,中基信和公司支付睿加羅公司的違約金已足以彌補自身過錯及睿加羅公司的損失,故對睿加羅公司要求中基信和公司另行賠償經濟損失及會員退款損失的訴訟請求,均不予支持。由于并非睿加羅公司違約導致合同解除,故對中基信和公司要求睿加羅公司支付免租期租金的反訴請求,不予支持。2017年8月16日至2017年8月24日,雙方租賃合同仍在履行,睿加羅公司正常使用店鋪,應當支付此期間的租金,2017年8月25日至2017年8月28日,由于中基信和公司已終止能源供應,睿加羅公司無法繼續使用店鋪正常經營,故此期間睿加羅公司無須支付租金,中基信和公司要求睿加羅公司支付2017年8月16日至2017年8月24日期間的房屋占用費不當,調整為租金,該部分反訴請求,予以支持,其余房屋占用費的反訴請求,不予支持。中基信和公司要求睿加羅公司支付律師費的反訴請求,缺乏依據,不予支持。

北京市西城區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定,作出如下判決:

一、確認雙方簽訂的《租賃合同》于2017年8月28日解除;

二、中基信和公司支付睿加羅公司違約金63100元;

三、睿加羅公司支付中基信和公司2017年8月16日至2017年8月24日期間的租金10066.94元;

四、駁回睿加羅公司的其他訴訟請求;

五、駁回中基信和公司的其他反訴請求。

【法官后語】

輕微違約不宜直接認定合同解除。本案中雙方合同雖然約定了租金支付時間,但實際履行中都是被告向原告發送賬單后原告再交納租金,且每期租金會隨著營業額變化,初期被告對原告租金有減免,故原告沒有按照合同約定時點支付租金有其客觀條件,未能按期支付并非嚴重違約,屬于輕微違約。基于鼓勵交易的考慮,在合同仍然可以正常繼續履行的情況下,對輕微違約,可以通過繼續履行給予救濟,并無解除的必要,事實上本案中合同也正常繼續履行。從該角度出發,不宜認定在被告發出解除通知后雙方合同解除。

應當注重探求當事人的本意,尊重當事人意思自治。本案中被告雖然發出了解除合同的通知,要求解除合同后收回店鋪。但結合雙方之后的行為來看,雙方實際仍然在繼續履行原有的租賃合同,被告并未實際收回店鋪,在原告繳納了滯納金后,其仍然按照原有的合同發送交費通知并收取相關費用,而且按照原合同約定調整了租金標準,沒有再要求原告騰房。可以看出雙方的真實意思是繼續履行原有的租賃合同,認定雙方合同解除或者形成新的合同關系并不符合雙方當事人的本意。

應當保護當事人信賴利益,維護交易秩序的可預期性和穩定性。本案被告發送解除通知后,原告到被告處繳納了滯納金,但被告并未再向原告主張騰退,之后仍然按原合同約定收取租金,雙方合同實際仍在履行,原告亦基于其對合同繼續履行的信賴進行經營并投入了相應成本。如果認定原告違約導致合同解除,不符合公平原則,造成原告責任畸重。且合同解除對雙方都會造成損失,徒增交易成本,不利于社會主義市場經濟的發展和交易秩序的穩定。被告未及時主張原告騰房,而是在合同實際正常繼續履行半年多后要求騰房,對此法院不應予以保護。我國合同法和民法總則的精神是鼓勵交易,維護交易秩序的可預期性和穩定性,對于保護交易雙方信賴利益,優化營商環境,維護市場有序運行,具有重大意義。

案件宣判后雙方均未上訴,判決發生效力。該判決考慮了雙方利益訴求,雙方都能夠接受,減少了雙方的訴累。判決應從實際出發,尊重雙方的交易習慣和市場交易規律,避免機械簡單地適用法律,發揮好審判職能,以實現較好的社會效果和法律效果。

編寫人:北京市西城區人民法院 王德林