第二節 被拆遷人如何爭取合理的拆遷補償

在拆遷中，拆遷補償問題當屬被拆遷人最為關注的。打個恰如其分的比方，三分政策定，七分看協議，剩下的九十分還需要被拆遷人自己爭取了。拆遷補償，說到底就是拆遷雙方的一種利益博弈，在這場利益博弈中如何爭取合理的拆遷補償？

堅守陣地，表明立場

有些被拆遷人，一看到要拆遷了便自亂陣腳，認為拆遷方是強勢一方，因此要做個積極配合的“好公民”，主動搬遷撤離，趁早找到合適的地方重新開始生產生活，拆遷方一定會考慮到我的積極配合，就會給予高額的拆遷補償款。但事與愿違，因為一旦輕易撤離，拆遷方可能會在你不知情的情況下，無緣無故半夜里把房子偷拆，讓你心理產生恐慌情緒，繼而失去要價的籌碼。而且如果被拆遷人輕易搬走，就會給拆遷方釋放了這樣一個信號：你沒有堅決維護自己權益的決心，如果拆遷方一旦確認這一點，會直接導致給你的拆遷補償報價大打折扣。

多聽少說，做到心中有“數”

在沒有拿到很好的談判籌碼之前，千萬不要輕易報價。作為被拆遷人，尤其是對拆遷毫無經驗，對相關的法律規定又知之甚少的被拆遷人來說，面對拆遷方的說辭，一定要多聽少說，冷靜地判斷其用意并沉著應對。關于拆遷補償的報價一定要掌握時機和火候，必須選擇一個合適的時機才能報價，否則，價格報高、報低都會很被動。

一手資料，自己掌握

在拆遷過程中，房屋產權證、土地使用權證等重要的證件或者是可以證明自己合法權利的證明、協議等重要的原件材料，一定要留在自己手中，也可以將這些重要的原件放在可靠的地方，因為萬一自己的房屋被非法強拆，這些重要文件就很容易丟失。拆遷過程是非常復雜的，而且經常會遇到一些突發性事件。所以，被拆遷人行事一定要小心謹慎，防患于未然。

協議有風險，簽字需謹慎

拆遷過程中拆遷方經常會向你送達有關資料和文書。比如：拆遷通知、限期拆除通知、拆遷補償決定，等等。這些文件有的只是起信息傳達的作用，可有的則會對你的權利義務產生實際影響。在你沒有確認所收到材料的內容及簽字可能產生的法律后果時，不要輕易在這些材料上簽字。一旦簽字后再去質疑評估內容缺項漏項、面積不符等問題就會困難重重。此外，拆遷方還會根據你對評估報告的簽字確認去申請裁決或征收補償決定，從而對你做出不合理的拆遷補償。所以在拆遷過程中提倡拆遷方送來的材料可以收，但是千萬不要隨便簽字，不給對方鉆空子。

合理拆遷維權，不作無謂犧牲

要想獲取一個合理的拆遷補償，首先要有一顆堅定的心，在拆遷中逆來順受，缺乏斗爭勇氣的人是不可能拿到一個滿意拆遷補償的。但是，拆遷維權行動千萬不要盲目進行，在遇到拆遷方或者拆遷中的出租方要求你及時搬家或者侵犯你的住宅或經營場所時，尤其是在遇到非法強拆的時候，大多數都是幾十號甚至幾百號人助陣，被拆遷人一定要少安毋躁，切不可以卵擊石，進行無謂的抵抗。遇到這種情況應該第一時間報警減少損害，尋求保護，或者提前啟動相關的法律程序維護自己的合法權益。

專業拆遷律師提醒您：征地拆遷中，拆遷方都是滿滿的套路，被拆遷戶也要學會反套路。通過談判雖說是拿到合理補償最好的途徑，但倘若拆遷方態度強硬，堅持“以我為中心”的強權主義，無法平等協商，被拆遷人必須拿起法律武器進行維權，這也是爭取到一個公平合理拆遷補償的最有效途徑。

?典型案例3? 浙江省杭州市金某房屋征收補償決定申請復議后被撤銷

【案情簡介】

申請人：金某

委托代理人：趙健律師、葛容律師

被申請人：浙江省杭州市上城區人民政府

金某是浙江省上城區一位普通的居民，在該區擁有合法房屋，現面臨拆遷。2015年8月28日，金某收到了上城區政府作出的《杭州市上城區人民政府國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定書》認定坐落在望江門外直街18號的未登記建筑為違章建筑，為維護自己的合法權益，經與家人商量決定聘請律師啟動法律程序進行拆遷維權，經人介紹與北京京平律師事務所取得了聯系，京平拆遷律師團隊指派趙健律師、葛容律師代理本案。

【復議結果】

撤銷杭上政征補字（2016）第×號房屋征收補償決定。

【法律要點與辦案思路】

2015年8月28日，金某收到杭州市上城區人民政府作出的《杭州市上城區人民政府國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定書》（以下簡稱《認定書》），《認定書》中認定金某的建筑為違法建筑。

2015年11月，辦案律師接受金某委托開始辦理案件。辦案律師通過調查核實，金某未登記的房屋建造年代依據杭州市相關文件屬于征收補償范圍，非違法建筑，并且作出《認定書》主體不適格，認定依據違法，認定工作程序違反相關政府文件規定。隨即啟動法律程序，向法院提起行政訴訟，請求確認杭州市上城區人民政府作出的《認定書》違法。

后金某收到杭州市上城區人民政府作出《杭州上城區人民政府房屋征收補償決定》（以下簡稱《征收補償決定》），辦案律師針對上述補償決定向杭州市人民政府提起行政復議申請，請求撤銷杭州市上城區人民政府作出的《征收補償決定》。

行政復議期間，杭州市中級人民法院作出判決，認為《認定書》認定的坐落于該門牌號范圍內的未登記建筑全部建造于1992年8月13日之后，進而將之認定為違法建筑，屬明顯不當。因杭州市上城區人民政府已自行撤銷了《認定書》，依照《行政訴訟法》第七十條第(六)項、第七十四條第二款第(一)項之規定，判決如下:確認杭州市上城區人民政府作出的《認定書》違法。由于《認定書》關系到對金某的補償面積，杭州市上城區人民政府也自行撤銷了《征收補償決定》。

【律師提示】

《征補條例》第二十四條規定，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第九條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合；對未經產權登記和所有權人不明確的房屋，應當提請設區的市、縣（市、區）人民政府組織有關部門依法進行調查、認定和處理。調查、認定結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對認定為違法建筑的，不予補償。

結合本案，金某的房屋未登記建筑建造于1992年8月13日之前，依據杭州市相關文件應在補償范圍之內，被認定為違章建筑屬于違法行為。征收補償決定因錯誤認定金某的應補償面積而違法，應當被依法撤銷。無證面積的認定一直都是行政拆遷補償案件中的爭議焦點，被拆遷人要學會運用法律武器來維護自己的合法權益。