第四章 拆遷補(bǔ)償與安置

第一節(jié) 農(nóng)村征地補(bǔ)償

根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，有權(quán)作出集體土地征收決定的是國務(wù)院和省級人民政府。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，依規(guī)定另行辦理征地審批。

一、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定

（一）一般規(guī)定

補(bǔ)償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

1.征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補(bǔ)償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。

2.拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3.違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

4.拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按《征補(bǔ)條例》規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)赜幸?guī)定的，從其規(guī)定。

（二）拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置規(guī)定

1.征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實(shí)際情況制定并公布。

2.征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置

現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

3.其他補(bǔ)償

拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

4.補(bǔ)償原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低

根據(jù)《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》，進(jìn)一步建立健全有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好農(nóng)村集體土地征收和房屋拆遷工作，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。要督促認(rèn)真落實(shí)補(bǔ)償安置政策規(guī)定，做到先安置后拆遷，住房安置要充分考慮農(nóng)民的生活習(xí)慣和生產(chǎn)需要，妥善解決好被征地拆遷農(nóng)民的居住問題；房屋拆遷要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。要督促建立與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、收入增長幅度相協(xié)調(diào)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并認(rèn)真加以執(zhí)行。

（三）拆遷非居住房屋的補(bǔ)償安置

在辦理拆遷非居住房屋補(bǔ)償?shù)姆?wù)中，拆遷與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，防止拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)造成負(fù)面影響。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為：

1.拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2.被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

3.其他補(bǔ)償

（1）按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

（4）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

二、農(nóng)村自建房的補(bǔ)償

農(nóng)村建房必須先要經(jīng)過城建、規(guī)劃、國土等相關(guān)部門的審批，即使是舊房翻新也要經(jīng)過批準(zhǔn)，任何人都不能占用農(nóng)田擅自建房。否則面臨拆遷時(shí)，開發(fā)商為了達(dá)到快速拆遷和降低成本的目的，就會(huì)認(rèn)定其為違章建筑快速拆掉而不予補(bǔ)償。

但這并不意味著權(quán)利存在瑕疵的房子就不會(huì)得到任何補(bǔ)償，獲得補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵在于雙方利益的博弈。被拆遷人雖處于弱勢的地位，掌握信息有限，但通過行政復(fù)議、行政訴訟等方式可以獲取很多的信息以彌補(bǔ)信息不對稱，另外也可咨詢或聘請專業(yè)律師，借助專業(yè)律師的法律知識與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S邏輯，依法維護(hù)好自身權(quán)益。

三、農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?shù)姆苫A(chǔ)

（一）當(dāng)事人的知情權(quán)和聽證權(quán)有章可循

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征地農(nóng)戶可以從公告上了解相關(guān)情況。如若存在被征地人在不知情的情況下土地上的附著物被損害、土地被強(qiáng)行征占的情況，都屬于征地部門的程序違法性，被征地人都可以對此提出異議。

（二）拆遷人的強(qiáng)拆強(qiáng)占行為是違法亂紀(jì)

從近幾年征地拆遷的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒于此，《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。第三十一條規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

（三）老百姓被征收的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有政策支持

依據(jù)《土地管理法》，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)龋?jì)算該征收補(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過去3年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。正如有學(xué)者所說：市政、公益項(xiàng)目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目相同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，則既為國家財(cái)力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。《土地管理法》第四十七條規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、安置房如何析產(chǎn)問題

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村征地拆遷的范圍和速度不斷加大、加快，因拆遷安置所產(chǎn)生的爭議也不斷涌現(xiàn)。下面僅就農(nóng)村拆遷安置取得房產(chǎn)后因家庭成員離婚而要求析產(chǎn)時(shí)如何處理的問題談一些觀點(diǎn)。

1.與農(nóng)村房屋相關(guān)的幾個(gè)問題

（1）農(nóng)村房屋，顧名思義就是建造在農(nóng)村宅基地上的房屋。根據(jù)《土地管理法》第八條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有；第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。上述規(guī)定很明確，宅基地的權(quán)屬歸集體所有而非農(nóng)民私人所有，只有農(nóng)業(yè)人口才有權(quán)使用宅基地使用權(quán)，農(nóng)村房屋的建造必須以戶為單位申請宅基地后方可建造。

（2）農(nóng)村房屋的權(quán)利歸屬。農(nóng)村房屋和城市商品房有很大區(qū)別，它是以戶為單位，全體家庭成員申請宅基地后共同出資、出力建造的，其所有權(quán)是共同共有的，也就是說農(nóng)村房屋是家庭共有財(cái)產(chǎn)。

（3）家庭共有財(cái)產(chǎn)的概念。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指在家庭中，全部或部分家庭成員共同所有的財(cái)產(chǎn)。換言之，是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間共同創(chuàng)造、共同所得的財(cái)產(chǎn)。

2.目前農(nóng)村拆遷安置房的形式及分配依據(jù)

（1）拆遷安置房的形式

聯(lián)排房。政府不再考慮家庭人數(shù)多少，不分大、中、小戶型，統(tǒng)一外觀樣式和建筑面積，另行安排宅基地由農(nóng)戶自己建造。

商品房。政府負(fù)責(zé)建造的具有國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證和契證的商品房。

聯(lián)排房+商品房。政府既沿用農(nóng)村建房的模式，以農(nóng)業(yè)家庭人口的多少分大、中、小戶型負(fù)責(zé)建造聯(lián)排房（其建房用的土地性質(zhì)仍為集體所有的宅基地），同時(shí)也建造不同戶型的商品房，供拆遷戶選擇安置房形式。

（2）分配的依據(jù)

采用商品房或者聯(lián)排房+商品房形式安置的總的分配依據(jù)是，以家庭現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口多少為依據(jù)分大戶（5人及以上）250m2、中戶（3人至4人）220m2、小戶（2人及以下）190m2，同時(shí)參照原有被拆遷房屋的合法建筑面積。具體為：

被拆遷房屋面積小于按農(nóng)業(yè)人口劃分的大、中、小戶型安置面積時(shí)，可以按人口對應(yīng)的戶型面積享受安置房，在原有房屋面積內(nèi)的價(jià)格按500元/m2（涉及的價(jià)格是為表述方便和直觀而虛擬的，下同），大于原有房屋面積的價(jià)格按市場價(jià)的90%計(jì)算。

被拆遷房屋面積大于按農(nóng)業(yè)人口劃分的大、中、小戶型安置面積時(shí)，對應(yīng)戶型以內(nèi)的面積價(jià)格按500元/m2計(jì)算，大于對應(yīng)戶型面積至被拆遷房屋面積之間的價(jià)格為相對優(yōu)惠的價(jià)格按800元/m2計(jì)算，超出被拆遷房屋面積部分的價(jià)格按市場價(jià)（3000元/m2）的90%計(jì)算。

3.拆遷安置房的分割問題

如前所述農(nóng)村房屋系家庭共有財(cái)產(chǎn)，那么經(jīng)過征地拆遷后拆遷安置房權(quán)利歸屬是否會(huì)產(chǎn)生變化呢？取得拆遷安置房后因家庭成員離婚而產(chǎn)生析產(chǎn)糾紛時(shí)又應(yīng)當(dāng)如何分割？這是筆者在目前律師執(zhí)業(yè)過程中經(jīng)常遇到但又覺得十分困惑，甚至覺得毫無頭緒的問題。

（1）A戶（原人口數(shù)為3人）在房屋拆遷之前有入戶的兒媳或者女婿且他們將戶口遷至A戶并生育一子，拆遷后如A戶（被拆遷房屋面積為300m2）在選擇純商品房安置時(shí)得到三套商品房分別是140m2、120m2、65m2，后兒媳或女婿提出離婚并要求分家析產(chǎn)，那么兒媳或者女婿是否有權(quán)要求分割，具體如何分割？這里首先要注意以下幾點(diǎn)：①該房屋已經(jīng)從拆遷前的建設(shè)在宅基地上的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)變成城市商品房；②享受的面積超過了對應(yīng)戶型大戶可享受的250m2，也超出了被拆遷房屋的原有面積；③入戶的兒媳或女婿在拆遷前雖已將戶口遷至A戶，但當(dāng)時(shí)A戶所在的集體組織并未劃撥宅基地使用權(quán)，后生育的子女也未劃撥宅基地使用權(quán)，而拆遷后在安置過程中A戶所在的集體組織按5個(gè)農(nóng)業(yè)人口數(shù)進(jìn)行了安置，實(shí)際上給予了他們宅基地使用權(quán)。而在實(shí)踐中離婚的兒媳或女婿在這種情況下無論是將戶口繼續(xù)保留在A戶還是遷回原地，都無法再次享受宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，上述案例中拆遷前后房屋本身性質(zhì)雖發(fā)生了改變但無法改變房屋作為家庭共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。兒媳或者女婿在拆遷安置過程中實(shí)際上享受了宅基地使用權(quán)，那么當(dāng)然有權(quán)分割房屋，而有權(quán)分割到的房屋面積應(yīng)當(dāng)是50m2，理由是：250m2的商品房是基于A戶的農(nóng)業(yè)人口數(shù)（5人），也就是享有宅基地使用權(quán)的成員（每個(gè)成員各1/5）多少來安置的，而超過250m2之外的部分是基于被拆遷房的面積以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式取得的，入戶的兒媳或女婿對被拆遷房沒有任何權(quán)力，也就無權(quán)對這部分房產(chǎn)主張分割。需要指出的是，兒媳或者女婿在分得50m2的房屋后應(yīng)當(dāng)將以拆遷補(bǔ)償款支付的房款500元/m2的房款補(bǔ)償給對被拆遷房屋享有所有權(quán)的其他成員。在上述案例中，兒媳或者女婿可分得50m2的房屋，但實(shí)際安置中卻沒有50m2的房屋，只有65m2的房屋，那么超出的15m2應(yīng)當(dāng)由分得該房的兒媳或者女婿按市場價(jià)予以補(bǔ)償。另一種情況是，在明確了兒媳或者女婿享有50m2的房產(chǎn)后，兒媳或者女婿同意該50m2的房屋產(chǎn)權(quán)歸其他家庭成員而由其他家庭成員以折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞綄ζ溥M(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)如何折價(jià)補(bǔ)償？筆者認(rèn)為，此時(shí)按安置價(jià)格500元/m2對其補(bǔ)償則顯失公平，因?yàn)閮合被蛘吲鲈诜艞壛?0m2的產(chǎn)權(quán)后不可能再在A戶或者原戶籍地享有宅基地使用權(quán)，且按拆遷政策規(guī)定，拆遷安置后被安置人員的戶口性質(zhì)也隨之變更為城鎮(zhèn)戶口，如果其要取得房屋只能通過購買商品房的形式。所以筆者認(rèn)為，這時(shí)的折價(jià)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按市場價(jià)扣減500元/m2的差價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)較為公平合理。綜上，如A戶在安置時(shí)選擇了聯(lián)排房或者聯(lián)排房+商品房的形式，那么在確定離異兒媳或女婿應(yīng)當(dāng)享有的房屋份額時(shí)同樣適用，唯一不同的是聯(lián)排房的土地性質(zhì)是集體所有制性質(zhì)的宅基地，在考慮折價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)與具有國有土地使用權(quán)的商品房有所區(qū)別。

（2）B戶房屋拆遷之前有入戶的兒媳或者女婿但他們是非農(nóng)業(yè)戶口，或者雖是農(nóng)業(yè)戶口但并未將戶口遷至B戶，B戶拆遷安置后兒媳或女婿提出離婚并要求分家析產(chǎn)，那么兒媳或者女婿是否有權(quán)分割，具體又如何分割？筆者認(rèn)為，這里B戶無論是選擇何種安置房形式，離異的兒媳或者女婿均無權(quán)分割安置房。理由是：B戶的兒媳或者女婿無論是在拆遷前還是拆遷后都不享有宅基地使用權(quán)，對被拆遷房屋也不具有所有權(quán)，而安置房的權(quán)利來源是基于農(nóng)村人口對宅基地的使用權(quán)和對房屋所有權(quán)的雙重權(quán)利演變而來。但是，取得安置房后家庭成員對其進(jìn)行了裝修，在此過程中離異的兒媳或者女婿具有了出資、出力的行為，那么他們也有權(quán)對這部分要求其他家庭成員對其折價(jià)補(bǔ)償。

（3）C戶房屋拆遷之前有入戶的兒媳或者女婿且他們將戶口遷至C戶，拆遷后政府不再考慮家庭人數(shù)多少，不分大、中、小戶型，統(tǒng)一外觀樣式和建筑面積，另行安排宅基地由C戶自己建造，后兒媳或女婿提出離婚并要求分家析產(chǎn)，那么兒媳或者女婿是否有權(quán)要求分割，具體如何分割？筆者認(rèn)為，在這種情況下離異的兒媳或者女婿在拆遷安置過程中已實(shí)質(zhì)上享有了宅基地使用權(quán)，那么其完全有權(quán)分割房屋，在沒有其他約定或者沒有充分的證據(jù)證明某些成員在建造房屋過程中出資、出力明顯不同的情況下應(yīng)當(dāng)平等分割。

（4）D戶房屋拆遷之前有入戶的兒媳或者女婿但他們是非農(nóng)戶口或者未將戶口遷至D戶，拆遷后政府不再考慮家庭人數(shù)多少，不分大、中、小戶型，統(tǒng)一外觀樣式和建筑面積，另行安排宅基地由D戶自己建造，后兒媳或女婿提出離婚并要求分家析產(chǎn)，那么兒媳或者女婿是否有權(quán)要求分割，具體如何分割？在此種情況下，離異的兒媳或者女婿在D戶并無宅基地使用權(quán)，對被拆遷房屋也無所有權(quán)，故其無權(quán)要求分割，但其有權(quán)提供證據(jù)證明在建房過程中共同出資、出力，從而可以要求其他成員對其作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

五、農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償

土地征收是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序進(jìn)行，并給集體和農(nóng)民個(gè)人補(bǔ)償后，將集體或農(nóng)民所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小＜w土地被征收意味著農(nóng)民對集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對土地的使用收益喪失，故征收土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著“誰使用，誰補(bǔ)償”的原則，妥善安置和安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。土地征收的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付。這是因?yàn)椋瑖也⒉恢苯邮褂盟魇盏耐恋兀膊皇鞘褂迷摫徽魍恋亟ㄔO(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而征地單位則兼具這兩個(gè)因素，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求由其支付征收土地補(bǔ)償是合理的。征地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按照法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征收土地的集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民給予合理的補(bǔ)償。

在現(xiàn)實(shí)生活中，我國房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對直接損失的補(bǔ)償。而事實(shí)上，被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。對于集體土地拆遷而言，農(nóng)民在拆遷過程中不僅失去了房屋，他們的生活生產(chǎn)也都受到了不同程度的損害。村民們另覓生存地點(diǎn)，使其生活和生產(chǎn)的成本增加。在農(nóng)村，有的人因此失去了賴以生存的生活來源。村民們一方面承受因?yàn)榉课莶疬w而帶來的失業(yè)率不斷攀升，另一方面現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償制度的不健全使得他們又無法就自己的生存和就業(yè)機(jī)會(huì)得到合理的補(bǔ)償，他們的生存權(quán)和工作權(quán)正在悄然地被剝奪。

權(quán)利來源于法律的授權(quán)，權(quán)力的合法性也來源于法律的規(guī)定。法律是保障農(nóng)民利益的根本之源。在拆遷過程中，唯有通過法律手段，依靠專業(yè)法律服務(wù)人員，才能使自身的權(quán)益得到合法的保障。當(dāng)面臨征地拆遷補(bǔ)償問題困擾的時(shí)候，一定要善于運(yùn)用法律來保護(hù)自己的合法權(quán)益，法的作用得到最大的發(fā)揮就在于對其的運(yùn)用上。其實(shí)有法不用便是罪，也許這種罪不是對于別人的，恰是當(dāng)事人沒有很好地運(yùn)用法律錯(cuò)失爭取利益的時(shí)機(jī)而導(dǎo)致罪及己身。

【相關(guān)法規(guī)】

1.《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

2.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征收的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3.《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》國發(fā)〔2006〕31號

……

六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。……

4.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)〔2007〕71號

……

四、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為

近年來，一些地方出現(xiàn)了違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。對此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。國土資源管理部門要對“以租代征”的違法違規(guī)問題進(jìn)行全面清查，并嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。嚴(yán)肅追究瞞案不報(bào)、壓案不查的責(zé)任。嚴(yán)肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法批地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理；應(yīng)給予政紀(jì)處分的，依據(jù)《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》等規(guī)定辦理。單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法占地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理。對糾正、整改土地違法違規(guī)行為不力的地區(qū)和土地違法違規(guī)行為大量發(fā)生、造成嚴(yán)重后果的地區(qū)，實(shí)行問責(zé)制，由國家土地總督察責(zé)令限期整改，限期整改期間暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。……

?典型案例4? 浙江省史某農(nóng)村自建無證房訴被告強(qiáng)拆違法

【案情簡介】

原告：史某

委托代理人：趙健律師、李霞律師、賈振華律師

被告：××街道辦事處、某區(qū)綜合行政執(zhí)法局

史某一家世代居住在浙江省某街道，擁有合法的宅基地和房屋。2017年開始，當(dāng)?shù)卣_始實(shí)施征地拆遷，史某的房屋在此次征收范圍內(nèi)，然而由于拆遷補(bǔ)償太低，史某一直未與征收方達(dá)成協(xié)議。2017年3月9日,史某收到區(qū)執(zhí)法局作出的《責(zé)令限期改正通知書》,以部分房屋為違章建筑為由,責(zé)令史某限期自行拆除。2017年3月30日，××街道辦事處、某區(qū)綜合執(zhí)法局將涉案房屋的部分建筑予以強(qiáng)制拆除。

三位律師在介入之后，對史某的情況進(jìn)行了專業(yè)的分析，指導(dǎo)當(dāng)事人向區(qū)人民法院起訴，請求確認(rèn)《責(zé)令限期改正通知書》違法、強(qiáng)拆行為違法，并提交了多份證據(jù)，以支持訴訟請求。

【判決結(jié)果】

確認(rèn)被告區(qū)綜合行政執(zhí)法局、××街道辦事處于2017年3月30日強(qiáng)制拆除史某房屋的行為違法。

【法律要點(diǎn)與辦案思路】

行政機(jī)關(guān)在征收過程中，對于無證房屋要依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對由于歷史原因未辦理證件，對規(guī)劃又沒有嚴(yán)重影響的房屋，應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素，給予被征收人公平、合理的補(bǔ)償，切實(shí)保障被征收人的居住生活水平。

即使對無證房屋以違法建筑的程序進(jìn)行處理，也要依法進(jìn)行，包括依法作出限期拆除決定、強(qiáng)制執(zhí)行決定，并履行送達(dá)、催告等法定程序。但是，本案中，被告雖然作出了責(zé)令限期改正通知書，但是尚未作出限期拆除決定。即使作出限期拆除決定，也只有行政相對人在法定期限內(nèi)既不復(fù)議或訴訟，又不拆除的，才能依法強(qiáng)制拆除。被告在未作出限期拆除決定的情況下，對委托人的房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除，屬于明顯的違法行為。由于又是對委托人的房屋這一重大財(cái)產(chǎn)實(shí)施不可逆轉(zhuǎn)的破壞行為，因此也是嚴(yán)重的違法行為。

對于這種違法強(qiáng)拆行為，律師在與委托人搜集到充分的證據(jù)后，就立即啟動(dòng)訴訟程序，及時(shí)維護(hù)委托人的合法權(quán)益。

【律師提示】

對于強(qiáng)制拆除行為，首先需要查明強(qiáng)拆主體，在強(qiáng)拆主體不明的情況下，需要律師協(xié)助采取查處程序予以查明。其次要特別注意提起法律程序的期限。依據(jù)2018年2月8日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》，對于未告知起訴期限的強(qiáng)拆行為，提起法律程序的期限只有一年期限。因此，廣大被征收人要特別注意這一問題。

【相關(guān)法規(guī)】

1.《中華人民共和國土地管理法》

第四十五條 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。

征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

2.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第二十六條 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。

市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

3.《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十三條 承包地被依法征收，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的安置補(bǔ)助費(fèi)的，應(yīng)予支持。

4.《中華人民共和國行政訴訟法》

第十二條 人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：

（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收違法所得、沒收非法財(cái)物、罰款、警告等行政處罰不服的；

（二）對限制人身自由或者對財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施和行政強(qiáng)制執(zhí)行不服的；

（三）申請行政許可，行政機(jī)關(guān)拒絕或者在法定期限內(nèi)不予答復(fù)，或者對行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)行政許可的其他決定不服的；

（四）對行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；

（五）對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；

（六）申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；

（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的；

（八）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競爭的；

（九）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的；

（十）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會(huì)保險(xiǎn)待遇的；

（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；

（十二）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。

除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。

第四十九條 提起訴訟應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）原告是符合本法第二十五條規(guī)定的公民、法人或者其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請求和事實(shí)根據(jù)；

（四）屬于人民法院受案范圍和受訴人民法院管轄。

5.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/span>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

6.《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》

第一百六十一條 被申請執(zhí)行的行政行為有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行：

（一）實(shí)施主體不具有行政主體資格的；

（二）明顯缺乏事實(shí)根據(jù)的；

（三）明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù)的；

（四）其他明顯違法并損害被執(zhí)行人合法權(quán)益的情形。

行政機(jī)關(guān)對不準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定有異議，在十五日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議的，上一級人民法院應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)議申請之日起三十日內(nèi)作出裁定。

7.《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》

第六條 征收補(bǔ)償決定存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行：

（一）明顯缺乏事實(shí)根據(jù)；

（二）明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù)；

（三）明顯不符合公平補(bǔ)償原則，嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障；

（四）明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害公共利益；

（五）嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序；

（六）超越職權(quán)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強(qiáng)制執(zhí)行的情形。

人民法院裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)說明理由，并在五日內(nèi)將裁定送達(dá)申請機(jī)關(guān)。