第三章 拆遷的應(yīng)對

第一節(jié) 如何正確應(yīng)對拆遷

作為一名面臨拆遷的普通老百姓，接到拆遷通知本應(yīng)是一件高興的事兒，因為拆遷本身意味著居住條件和居住環(huán)境的改善，使得居民生活質(zhì)量得到提升。可是現(xiàn)實中，許多遇到拆遷的當(dāng)事人不僅沒有順利住進(jìn)夢想中的新房子或獲得補(bǔ)償款，反而為了拆遷這件事焦頭爛額、身心疲憊。法律知識淺薄甚至是嚴(yán)重缺失的當(dāng)事人，面對拆遷方的種種說法幾乎沒有能力分辨是否合法，遇到不公正的處理只能是憤憤不平。根據(jù)筆者在工作中與當(dāng)事人接觸的經(jīng)驗來看，當(dāng)事人通常會遭遇以下幾種情況。

第一，一切拆遷方說了算。補(bǔ)償方案人家定，房屋價格是人家定，搬遷日期也是人家定。拆你的房子就給這么多錢，一個月內(nèi)你還必須搬走，什么時候可以住進(jìn)新房無人知曉，簽了協(xié)議當(dāng)事人手中都沒有原件。

第二，斷水?dāng)嚯姅嗦罚圃焐畈槐恪?/p>

第三，騷擾甚至暴力。

第四，相關(guān)政府部門的房屋拆遷行政裁決中規(guī)定了一定期限，屆時將會申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，用法律程序?qū)Ρ徊疬w人產(chǎn)生威懾作用，使其答應(yīng)搬遷。

被拆遷人遭遇拆遷大多先是茫然的，很多情況都不清楚，有時也見不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“聽說”的，再加上上述混亂情況的出現(xiàn)，就會出現(xiàn)六神無主，不知所措的局面，這時，一些錯誤的應(yīng)對方式便順勢而生。

第一，上訪。這是我國特有的一種意見表達(dá)形式，是群眾反映意見、上層政府了解民意的一個重要途徑。但是，上訪的弊端就是沒有法定的答復(fù)期限和法定的追責(zé)途徑。接待訪民的工作人員大多會做當(dāng)事人的思想工作，以達(dá)到一個安撫和緩沖的作用。但是，真正能夠解決問題的可能性微乎其微。以前，經(jīng)常有人在當(dāng)?shù)責(zé)o法解決拆遷問題而跑到北京來上訪，當(dāng)然，大多數(shù)最終還是安排回本地政府去解決。2014年2月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳表示中央和國家機(jī)關(guān)信訪部門不受理越級上訪。

第二，誓當(dāng)釘子戶。這大多是出于對不合理的補(bǔ)償或者種種手段的抵觸情緒，打定主意就是不搬，我不搬你能拿我怎么辦吧。殊不知釘子戶不是你光不搬就行了的，你必須用正確的方法抵制非法拆遷。你可以不搬，但是同時，你要有所作為，要啟動相關(guān)的法律程序，去調(diào)查拆遷的合法性。

第三，以暴制暴。遇到暴力以牙還牙，使出渾身解數(shù)與拆遷人員作困獸之斗。這樣做的結(jié)果往往兩敗俱傷。這樣的當(dāng)事人難道不想想，你都不要命了，談補(bǔ)償要房子要錢何用啊？所以，在拆遷中遇到暴力，首先還是要理性表達(dá)訴求，先保證自己的人身安全，人在，才能想辦法讓房子在，讓補(bǔ)償在。

出現(xiàn)以上問題歸根結(jié)底就是拆遷補(bǔ)償不合理，特別是在危改區(qū)集中著大量低收入居民，極少有能憑拆遷補(bǔ)償款買得起房的，拆遷使他們失去了唯一的棲身之地，許多家庭被逼得把孩子受教育的錢、老人的救命錢拿來買房，大多還得背上一身債，有些人因此被逼上了絕路。更有集體土地被征收的農(nóng)民，拿到很少的補(bǔ)償款，卻永久地失去賴以生存的土地，成為失地農(nóng)民，處境十分艱難。

那么，作為一名被拆遷人，到底該如何面對征地拆遷問題？如何判斷補(bǔ)償是否合理？又如何為自己爭取到公平合理的補(bǔ)償呢？

第一，確認(rèn)拆遷性質(zhì)。面臨征地拆遷，你首先要弄清楚因為什么拆，如果是為了公共利益而征收，努力爭取合理補(bǔ)償。如果是商業(yè)行為，在法律上就不具有強(qiáng)制性，你的主動性就很大，你不同意就不能拆遷。

第二，確認(rèn)土地性質(zhì)。征收行為因土地性質(zhì)不同而不同，要分清是集體土地還是國有土地，國有土地上是征收房屋，依據(jù)《征補(bǔ)條例》必須按照市場價給予補(bǔ)償。而集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，集體土地要開發(fā)首先必須先征收為國有，所以，主要是征收土地的補(bǔ)償，房屋等是作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。但是不管是哪種性質(zhì)的，都必須給予被拆遷人公平合理的補(bǔ)償才可以拆。

第三，給自己定位。不管因為什么導(dǎo)致拆遷，拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫峭恋鼗蚍课莸乃袡?quán)人，那么要想拿到補(bǔ)償，首先需要證明自己是被征收土地或房屋的所有權(quán)人，因此，手中的土地證、房產(chǎn)證就非常重要了，憑此可以對號入座去主張你的權(quán)利。如果你不是土地或房屋的產(chǎn)權(quán)人，而僅僅是使用者，首先要看租賃合同中就遇到拆遷問題是否有明確約定，若有按照約定執(zhí)行，若沒有，也就是說在有效的承租合同下，你因拆遷而導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失或其他損失是可以主張補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第四，明確補(bǔ)償內(nèi)容。國有土地上房屋征收的補(bǔ)償主要有：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。而集體土地上主要是土地征收的補(bǔ)償，房屋、青苗等地上附著物的補(bǔ)償，搬遷和臨時安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第五，了解補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這是筆者接觸拆遷案件和咨詢以來，回答最多的一個問題。很多被拆遷人找到律師時第一句話就是先問怎么補(bǔ)償。補(bǔ)償顯然是拆遷案件的核心，但是前提必須先弄清楚前邊的幾個問題才能談補(bǔ)償。如果是國有土地上的房屋征收，依據(jù)《征補(bǔ)條例》，必須按照市場價補(bǔ)償。而集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》。此外，根據(jù)《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，集體土地上房屋征收不能直接適用《征補(bǔ)條例》，但其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能對照該條例的精神執(zhí)行。至于征收耕地等不涉及房屋的情況下，《土地管理法》的規(guī)定是按照最高為前3年年均產(chǎn)值的30倍，實踐中建議當(dāng)事人按自己土地的年均產(chǎn)值來主張補(bǔ)償。總的來說把握一個原則就是征收或者拆遷不能降低你原有的生活居住水平。

了解了上面的內(nèi)容，被拆遷人就可以和拆遷方協(xié)商補(bǔ)償協(xié)議了。如果通過談判拿到了合理補(bǔ)償是最好的，如果拆遷方執(zhí)意堅持己見，無法平等協(xié)商，被拆遷人可以借助專業(yè)拆遷律師來幫助自己維權(quán)，事實上，這也是爭取公平、合理拆遷補(bǔ)償?shù)淖钣行緩健?/p>