想要制定一個百萬美元的投資組合可以有很多種方法。制定適合你的房地產投資計劃，關鍵就在于知道該使用哪種策略以及何時使用它。

有時候你需要從小項目開始，聚沙成塔地賺取一些現金，才可以開展更大的項目。有時候你可能需要把手里的房產翻修轉賣才能獲得所需現金，這在財富積累過程中很正常?？赡苓€有其他時候，相比出售，還是保留房產更有利可圖，這樣你就可以將房產出租獲得的租金收益作為現金流，還可以享受相關的稅務減免。

想要制定出最合適的個人財務規劃，就必須先了解你目前的財務狀況。而且在積累財富的過程中，隨著投資目標的變化，你也應該時常修正投資計劃。

在計劃你的個人投資時，你需要考慮到下面這些事項：

盡職調查[1]

做出每一項投資決定之前都需要先進行盡職調查。如果你不花時間做好功課，就有可能是個錯誤的投資決定，花高價買了個不值錢的物業，根本沒有收益，這投資風險你可要想清楚。

你的盡職調查應包括：

研究整個社區環境

比較相鄰物業的價格

全面的房產檢查

整體項目預算

翻修費用估算

翻修完成后物業的預期售價

購買過程中產生的相關支出，包括過戶費用[2]（closing costs）

物業稅和保險費

在翻修過程中由于無法產生收益而導致的持有成本

銷售成本和中介費用

當你花了心思在紙上規劃好項目的所有環節時，就該好好看看這個項目到底賺不賺錢了。在盡職調查階段，你應該盡可能的準確，這樣可以在以后為你省下不少錢。

退出策略

退出策略與盡職調查同等重要。在購買之前，你需要明確規劃好要如何處理這處產業，而且這個退出策略要有明確的最后期限。

例如，你的目標是在4個月內將房屋翻修轉賣，這就是你對A物業的退出策略。

也可能你的目標是將某處產業進行出租，來獲取現金流，然后在5年后將其出售，那就是你對B物業的退出策略。

投資主體結構

選擇合適的投資主體結構對于構建合適的投資組合至關重要。有些人以個人名義買房，但有時候可能使用其他類型的投資主體結構更合適。

例如你是與家庭成員共同進行投資，或是與非親屬進行合作，不妨考慮注冊公司或信托結構?？梢酝愕臅嫀煻嘤懻摚鶕愕耐顿Y目標來選擇合適的投資主體結構，這相當重要。

現金流預測

創建一個電子表格，計算出你的投資組合中每一處物業的確切開支。對持有該房地產的持有成本進行明確的預測至關重要。

例如，如果你想要翻修轉售，那就要準確計算出所有持有成本，包括稅款，房屋貸款，翻新成本和銷售成本。如果林林總總算下來沒有收益，那就應該相應地調整你的策略。

如果你想長期持有某處房產以供出租，在計算的時候你就應該將以退出策略的截止時間為期限，將全部的租金收入減去期間所有的持有成本和稅收優惠。假如租金收入還不夠支付與持有該物業相關的所有費用，那就是在賠錢，你可能需要將投資策略調整為翻修轉賣房屋，這樣可以降低成本，或者你也可以尋找增加租金的方法，直到實現收益。

當你對每一處單獨物業都完成了全面評估時，就能比較容易地決定某處物業更適合翻修轉售來快速套現，還是應該長期持有，收取租金來增加你的被動收入。

報價和估算

估算家庭裝修和維修的費用可是大有門道。你可能會覺得你的預算已經很全面了，肯定夠用，但現實往往并非如此。

翻新需要各種物資，如果可以的話，一定要對供應商貨比三家，看看他們給你的工程是什么報價。

還可以打電話給幾個不同的房地產經紀人，針對這處你要進行翻修的物業，詢問他們的預計銷售價格，還可以征詢他們的建議，看看能做些什么樣的改進來提高物業的整體價值。

你還可以要求估算房屋租賃的租金情況，這樣你就可以對你的現金流做出合理估算了。

投資抵押

如果你是在進行躉賣操作，現在還不打算脫手，那投資抵押可能不是你要考慮的事情。但如果你是在做翻新轉售或者打算長期持有，投資抵押是個不錯的選擇，不妨多了解一下。

找貸方也要貨比三家。跟抵押貸款經紀人談一談，有哪些類型的貸款是你可以申請的，也可以問問他們能幫你談到什么樣的利率。比較固定利率和可調整貸款利率之間的不同，也要看看貸款期限不同會如何影響你的還款。

比較一下你收到的報價，計算出你每個月需要支付的還款額。

某些貸方需要的抵押條件更高，所以一定要根據你的需求進行反復比較，挑選出最適合你的銀行辦理貸款。如果你實在無法一次性籌齊你所需要的款項，也可以隨時調整策略，考慮躉賣房地產以快速積累資金，這樣你需要借貸的數額就不會那么大了。假如你申請的款項的貸款價值比[3]比較低的話，有些銀行還能提供更低的貸款利率，這樣算下來就等于你的投資成本也降低了。貸款額度低也就等于每月還貸壓力較小，長期來看你的持有成本也比較容易管理。

優秀的團隊

任何成功的房地產投資者身邊都會有一支可靠的顧問團隊。你的團隊應包括：

優秀的會計師，擅長房產稅減免

房地產經紀人，對你投資的地區非常熟悉

銀行經理或抵押貸款經紀人，愿意為你的投資抵押貸款找到最優惠的利率

可靠的裝修公司，在期限內交付高質量的翻修工程

再次評估你的房地產投資策略

在你進行房地產投資的過程中，你會發現時不時地需要重新評估你的投資策略。例如，當你剛開始進行投資時，你可能會更多地關注躉賣或翻修轉賣房地產，這樣可以較快地產生現金收益。而隨著時間的推移，你的策略可能會轉變為購入后長期持有，將房產出租來產生被動收入。

你也可能會不時地混合使用多種投資策略，以適應你的財務目標。例如，你可以轉型為整修（翻修）、升級或維護，讓物業增值，然后提高租戶的租金。

房地產類型

有時候你可能會發現不同的房地產類型在不同的投資策略下，所獲得的投資收益也大不相同。

例如，如果你的目標是翻修轉賣，單戶型住宅的收益更高；如果你是將房產出租獲得租金，那么多戶型住宅會為你帶來更多的被動收入。類似的狀況還有，好地段的公寓樓就算面積小也不要緊，可能會比較差地段的大房子收益高得多。

關鍵是根據每一處物業的特點來進行規劃，這些才是決定你投資策略的基本要素。

躉賣與翻修轉賣

躉賣物業很適合初入門的房地產投資者，因為你可以只花很少的錢或者根本不必自掏腰包。你的目標是找到價值被低估的物業，并將其賣給其他買家以獲利。

如果你做足了功課，就可以在收購價上加上你自己的純收益，用這個售價直接將你的購買合同轉簽給下家。

最理想的情況是，你根本不必真正“收購”物業，就可以直接把這處房產掛牌放到市場上去，賣給新買家。一旦交易達成，新買家會獲得此處房產，賣方得到你開出的收購價，這兩個價格之間的差額就成了你的收益。

躉賣物業的收益可以為你帶來現金收入，這部分現金可以很方便地用于下一次購置物業時，或用于支付你所需要的翻修工程。

翻修轉賣與租賃

你的初始現金流量預測可能會讓你覺得某處物業很適合翻修轉賣，但等到翻修完成后，你可能又會發現它的升值不如當初預想的那么高。等你真的把它賣掉的時候，回頭算算可能白忙活一場，這還是比較好的情況了。

與其賣了它卻不贏利，你還不如試試換個法子，可以把房子出租，在接下來的一年里靠租金收回部分投入。如果房產在一年后開始升值，你還可以再次評估，看看這時候轉賣出去能不能賺錢。

同樣的道理反過來也成立。你可能購入了一處房產，你的現金流量預測顯示用作出租比較合適，可以增加你的被動收入，但你的房地產經紀人要找到付得起這份房租的承租人可能沒那么容易。如果你的房地產收到的租金低于你的初始預期，那么為了獲得更多資本收益，翻修轉賣可能更有利。

資本收益與現金流

假如你的目的是獲取現金流，那么購置房產后進行翻修轉賣不失為一個好方法。你買進便宜的房子，翻修一下，然后出售，落袋為安。但你要知道，一旦房產出手，它就不會再為你賺錢了，而且它也不再是你的投資物業組合的一部分了。

相比之下，你可以保留一部分物業，作為你整體房地產投資組合的一部分，并將其出租，這對許多人來說可以成為非常穩健的財富增值策略。租金收入產生被動收入，這份被動收入長期支付你的貸款和其他相關開支。物業的價值還也可能隨著時間的推移而增加，這就進一步增加了你的財富。

在進行房地產投資策略的規劃時，必須確定某處物業是更適合出售來獲得短期獲利，還是應該長期持有來獲得租金收入和稅收減免，兩種方法都可以帶來現金流，端看是否適合你的投資目標了。

對與你投資組合中的每處房地產都要分別進行甄選，并選擇合適的時機，決定繼續持有還是出售。

注釋

[1]盡職調查（Due Diligence Investigation），又稱謹慎性調查，一般是指投資人在與目標企業達成初步合作意向后，經協商一致，投資人對目標企業一切與本次投資有關的事項進行現場調查、資料分析的一系列活動。其主要是在收購（投資）等資本運作活動時進行，但企業上市發行時，也會需要事先進行盡職調查，以初步了解是否具備上市的條件。

[2]過戶費用（closing costs），亦稱結算費用，指不動產、房地產買賣的手續費，買方除了支付房地產價錢外還需要支付地產估價、產權調查和保險等相關費用。

[3]貸款價值比（Loan-to-value，縮寫為LTV）是指貸款金額和抵押品價值的比例，多見于抵押貸款，如房產抵押貸款。貸款價值比也叫質押率，該比率集中體現了銀行在金融風險控制與收益管理之間的平衡關系。如某客戶A的房產抵押貸款，抵押房產估值為100萬人民幣，而銀行的信貸政策規定LTV＜70%，銀行最多可以貸給A客戶70萬元的貸款。不同的抵押品貸款的LTV根據銀行自身政策，各不相同。反映銀行對抵押物的風險預期。