如果你仔細(xì)觀察一些百萬(wàn)富翁如何致富，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們絕大多數(shù)都投資過(guò)房地產(chǎn)。但你可能沒(méi)有意識(shí)到靠投資房地產(chǎn)積累財(cái)富，產(chǎn)生被動(dòng)收入，并用別人的錢(qián)賺錢(qián)不僅可行，而且有很多不同的途徑。

以下是對(duì)一些不同房地產(chǎn)投資方式的快速細(xì)分：

長(zhǎng)期租賃的住宅物業(yè)

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并將其出租是建立被動(dòng)收入的好辦法。理想情況下，業(yè)主收取的租金應(yīng)當(dāng)能夠支付所有的房屋抵押貸款、相關(guān)稅收以及房產(chǎn)日常維護(hù)的相關(guān)費(fèi)用。

長(zhǎng)期租賃物業(yè)的投資重點(diǎn)是現(xiàn)金流。租客每周工作的收入用來(lái)交付租金，你用這些租金去償還抵押貸款。從中獲得的收益就可以用來(lái)更快地還清貸款、獲得更多的產(chǎn)權(quán)，或用于其他投資來(lái)建立投資組合。貸款還清后，業(yè)主收到的租金減去所有相關(guān)開(kāi)支就成了被動(dòng)收入。

裝修和升級(jí)房地產(chǎn)

有些好地段的舊房子很值得購(gòu)買(mǎi)，找到一個(gè)價(jià)值被低估的舊房子，低價(jià)買(mǎi)入之后進(jìn)行翻新或維修，就可以很有效地提升房產(chǎn)價(jià)值。

只要通過(guò)翻新物業(yè)就可以提高其整體市場(chǎng)價(jià)值。在某些情況下，你也可以據(jù)此提升租金，長(zhǎng)期來(lái)看同樣能夠增加你的現(xiàn)金流。

轉(zhuǎn)售（Flipping Property）[1]

用轉(zhuǎn)售的手法投資房地產(chǎn)非常類(lèi)似于在股票市場(chǎng)上的短線交易，目的是在短時(shí)間內(nèi)出售房產(chǎn)以獲利。這種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資的核心理念是購(gòu)買(mǎi)價(jià)值被低估的房產(chǎn)或在市場(chǎng)升溫的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)，并在價(jià)格上漲時(shí)出售。

在某些情況下，你可以在出售之前對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行一些翻新或維修來(lái)增加收益，這些都能提高你的房產(chǎn)價(jià)值，在出售的時(shí)候也能獲得更高的報(bào)價(jià)，更多的收益。

請(qǐng)記住，當(dāng)你的物業(yè)空置時(shí)是不會(huì)獲得任何租金的，所以你需要將整修期間的空置成本也考慮在內(nèi)。還貸款，保險(xiǎn)費(fèi)用，水電煤等公用事業(yè)費(fèi)用和翻修費(fèi)用，這些統(tǒng)統(tǒng)都要你來(lái)操心。在翻修期間還需要重點(diǎn)關(guān)注和建筑施工隊(duì)的溝通規(guī)劃，工期和付款，因?yàn)橐徊恍⌒木陀锌赡艹鲱A(yù)算。

躉賣(mài)房地產(chǎn)（Wholesaling Properties）

躉賣(mài)房地產(chǎn)是指投資者簽署一份物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)合同，然后將同一房屋原樣出售給另一買(mǎi)家。在這一過(guò)程中，沒(méi)有必要對(duì)房屋進(jìn)行任何維修或保養(yǎng)。你要做的只是以高于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格將物業(yè)原樣出售給另一位有興趣的買(mǎi)家。在某些情況下，躉賣(mài)房產(chǎn)的人可以轉(zhuǎn)簽合同，甚至沒(méi)有必要真正購(gòu)入房屋。

交易達(dá)成的時(shí)候是由新買(mǎi)家全額支付，賣(mài)方收到的是你原始合同上簽訂的金額，你則收到新購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和原始售價(jià)之間的差額。

商業(yè)地產(chǎn)

比起住宅用房地產(chǎn)，一些房地產(chǎn)投資者更喜歡投資商業(yè)地產(chǎn)。這類(lèi)房地產(chǎn)的租戶(hù)通常是商戶(hù)或公司，而非個(gè)人，所以租賃協(xié)議通常是長(zhǎng)期的。商業(yè)租客有時(shí)還需要自行承擔(dān)所有相關(guān)費(fèi)用，包括維修和日常維護(hù)費(fèi)用。

在某些地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)也可能高于住宅物業(yè)。不過(guò)，銀行在商業(yè)物業(yè)上的貸款條款往往比住宅房屋的更嚴(yán)格，商業(yè)貸款的期限往往較短，貸款利率也會(huì)高于普通房屋的貸款利率。

投資家庭住宅

當(dāng)大多數(shù)人考慮投資房地產(chǎn)時(shí)，他們會(huì)優(yōu)先考慮更明顯的選擇：快進(jìn)快出炒房掙錢(qián)或是成為房東賺取租金。

但其實(shí)只要方法得當(dāng)，從你自己的家庭房產(chǎn)投資中也可以獲得高額收益。你當(dāng)然不能靠自住家庭住宅收取租金，所以這種投資策略中不需要考慮現(xiàn)金流。

相反，你的重點(diǎn)是資本增長(zhǎng)和產(chǎn)權(quán)投資（equity building）。買(mǎi)房子的時(shí)候可以選擇那種需要略微維修翻新的房屋，這樣就可以一邊住在這里，一邊提高房產(chǎn)價(jià)值，裝修完成后再出售該物業(yè)。如果你在這處房屋中居住兩年以上，你賣(mài)房所得的收益還可以免稅。

房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托（REITs）類(lèi)似于租賃物業(yè)的共有基金。如果你覺(jué)得當(dāng)房東不適合你或者太麻煩的話，那么不妨考慮投資房地產(chǎn)投資信托。由某個(gè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)或建造一棟公寓套間、公寓樓、商業(yè)項(xiàng)目、土地、工業(yè)建筑或政府大樓，每一位投資者都擁有該物業(yè)總價(jià)值的一部分。

經(jīng)營(yíng)投資集團(tuán)的公司負(fù)責(zé)管理與房地產(chǎn)有關(guān)的一切事宜，包括收取租金、維修和尋租。相關(guān)收益以分紅形式派發(fā)給產(chǎn)權(quán)持有人。

度假屋租賃

對(duì)一些投資者來(lái)說(shuō)，度假屋租賃的投資形式可以帶來(lái)大量現(xiàn)金流。你要做的就是在一個(gè)熱門(mén)旅行目的地買(mǎi)一所房子，并聘請(qǐng)一位優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)理來(lái)負(fù)責(zé)管理。

度假屋租賃的問(wèn)題在于，你收到的租金收入可能會(huì)有很強(qiáng)的季節(jié)性。在旅游淡季房子可能是空置的，而到了旅游旺季你可能會(huì)數(shù)錢(qián)數(shù)到手軟。當(dāng)房子無(wú)法帶來(lái)任何租金收入時(shí)，你就得自行承擔(dān)持有房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用了，所以當(dāng)你在算這筆賬時(shí)，可別忘了長(zhǎng)時(shí)間空置帶來(lái)的問(wèn)題。

物業(yè)開(kāi)發(fā)

物業(yè)開(kāi)發(fā)的收益相當(dāng)可觀，但對(duì)于小投資者來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)也很高。在獲取任何收益之前，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在前期投入時(shí)需要的現(xiàn)金量巨大。

大多數(shù)人能想到的都是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，例如建造公寓區(qū)或用于單間租售的公寓樓。然而，小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也可以帶來(lái)豐厚的收益。

例如，你可能會(huì)在一個(gè)非常受歡迎的小區(qū)里找到一棟破舊的獨(dú)棟房屋，占地面積還挺大，那你就可以選擇將該物業(yè)整改為多戶(hù)住宅，翻新升級(jí)也行，拆除重建也可以。

注釋

[1]買(mǎi)下舊房子，裝修，再出售，這種投資房產(chǎn)的方法，英語(yǔ)中叫flip。這種投資手法有點(diǎn)像中國(guó)的“炒房”，只不過(guò)通常買(mǎi)入的是狀況較差的二手房，而且還要花力氣去翻修。這種操作對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)可能不是很熟悉，國(guó)內(nèi)炒房一般是新房，他們轉(zhuǎn)手的是舊房，這在美國(guó)是一種常見(jiàn)的投資方式。