3.1.1 伯吉斯同心圓理論

同心圓理論（Concentric ring theory）最早由美國社會學(xué)家伯吉斯（E. W. Burgess）在20世紀(jì)20年代創(chuàng)立，被認為是第一個關(guān)于城市空間組織模式的理論模型。該理論基于社會生態(tài)學(xué)的概念，將人類群體的競爭行為視作生物群落間的競爭，描繪了不同社會群體在城市內(nèi)部的分布狀態(tài)，以及城市地域在社會人口流動之下產(chǎn)生的地帶分異。同心圓理論認為，城市空間的擴展和功能劃分是競爭的結(jié)果。隨著人口的增長以及城市的持續(xù)發(fā)展，基于付租能力的高低，商業(yè)等具有較高競爭力的活動在城市中心聚集并向外膨脹，同時也迫使在空間資源競爭中失敗的其他活動逐漸向城市邊緣遷移，是一種集聚與擴散的雙向過程。

相比于此前研究中對于城市空間中心商務(wù)區(qū)、外圍住宅區(qū)以及中間過渡帶的粗略劃分，同心圓理論給出了更加詳細的描述。伯吉斯以美國芝加哥市為實證研究對象，提出在均質(zhì)平面的假設(shè)之下，城市各地域的不斷侵入和轉(zhuǎn)移，構(gòu)成了從市中心向外由中心商務(wù)區(qū)（CBD）、過渡帶、工人住宅區(qū)、高級住宅區(qū)和通勤人員住宅區(qū)五個同心圓組成的區(qū)域空間概念（齊曉齋，2007）。其中，中心商務(wù)區(qū)是城市商業(yè)設(shè)施布局的核心，以零售和服務(wù)活動為主；中心商務(wù)區(qū)外圍是由住宅、小型工廠、貨倉、批發(fā)商業(yè)等構(gòu)成的過渡帶；同心圓的第三圈層，是原有大型工廠的工人住宅區(qū)；再向外的第四圈層則是由高檔房地產(chǎn)和相關(guān)服務(wù)業(yè)構(gòu)成的中產(chǎn)階級高級住宅區(qū)；最外圍圈層為低密度富人住宅區(qū)，由于需要駕車進入市區(qū)工作，因此也被稱為通勤人員住宅區(qū)（圖3-1）。

圖3-1 伯吉斯同心圓理論

1-中心商務(wù)區(qū)；2-過渡帶；3-工人住宅區(qū)；4-高級住宅區(qū)；5-通勤人員住宅區(qū)

從土地經(jīng)濟學(xué)視角，有學(xué)者對伯吉斯同心圓理論進行了新的解釋。根據(jù)地租理論，不同功能或產(chǎn)業(yè)活動在完全競爭的條件下所展現(xiàn)出的經(jīng)濟地租遞減曲線是不同的，而土地使用能夠產(chǎn)生的經(jīng)濟地租直接決定了其在不同區(qū)位的付租能力（如圖3-2）。例如以零售和服務(wù)業(yè)為主的商業(yè)活動，在區(qū)位條件最佳的城市中心能夠獲得最高的經(jīng)濟地租，相比于其他活動付租能力也最強。而由于商業(yè)活動對人口聚集和流動存在較強的依賴性，隨著與城市中心距離的增加，交通等區(qū)位條件的變化使得土地作為商業(yè)用途的價值快速降低，商業(yè)活動的付租能力也隨之快速下降。一般來說，零售業(yè)的經(jīng)濟地租曲線斜率最大，但在城市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟地租也最高；輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟地租曲線梯度相比零售業(yè)較小，但要高于住宅和農(nóng)業(yè)；住宅用地方面，多層住宅土地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價值要高于低密度平房，經(jīng)濟地租曲線的斜率也大于獨立平房；農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟地租曲線斜率是各類經(jīng)濟活動中最小的一種，其在城市中心和偏遠郊區(qū)所能產(chǎn)生的價值差別極為有限。在完全競爭的條件下，土地擁有者將把土地租給付租最高的使用者使用，因此城市中心將由付租能力最強的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)占據(jù)，形成中心商務(wù)區(qū)。中心商務(wù)區(qū)向外則依次為工業(yè)/批發(fā)業(yè)、高密度的多層住宅、低密度的獨立平房以及農(nóng)業(yè)。若把空間定義為一個均質(zhì)平面，各類用地將呈現(xiàn)以城市中心為核心的同心圓式布局，而農(nóng)業(yè)活動與住宅用地經(jīng)濟地租遞減曲線的交點將形成城市邊界。

圖3-2 各類土地利用方式經(jīng)濟地租遞減曲線