五、房地產板塊的整合方案

整合通過構建地產板塊的共享平臺，促發優質資源向優勢企業集聚，加強“地產+金融”的協同效應等，可以幫助完善企業制度、擴張資本需求、強化風險管理、優化激勵機制、提升競爭能力。同時，考慮到地產板塊重組的復雜性，建議在泰達控股內部要形成“以強并弱、以專并分、以大并小”的基本整合思路。因此，在回顧泰達控股房地產板塊發展現狀和闡釋其挑戰及成因的基礎上，為順應未來資源集聚的房地產業競爭發展態勢，我們將就泰達控股房地產板塊的可持續發展，給予針對性的整合對策。

（一）在泰達控股層面成立“房地產事業部”，兩大集團為統籌房地產板塊

作為房地產板塊的綜合資源共享平臺，該事業部的定位首先要明確。根據泰達建設集團和泰達集團各自不同的戰略定位，分別將星城投資發展有限公司、泰豐工業園投資有限公司、濱海快速交通發展有限公司住宅開發部分房地產業務以股權重組的方式進入泰達建設集團，將濱?？焖俳煌òl展有限公司商業地產部分業務進入泰達集團。

其中，股權重組可考慮兩種方式。既可以由泰達控股將所持股權通過劃撥方式分別劃轉至泰達建設集團、泰達集團（見圖3.2）；也可以由兩大集團以股權收購方式購入泰達控股股權。我們認為通過前者更適合，其意義在于：首先，可將優質資源集中形成住宅地產、商業地產兩大板塊，使兩大集團各具資源綜合優勢。其次，作為全資子公司，以股權重組方式將原有泰達控股股權劃撥至兩大集團，不存在國有資產流失等問題。最后，可最大限度規避交易費用，降低流轉環節成本。

（二）以上市公司為平臺，整合房地產與金融資源

這主要包括泰達建設集團住宅地產業務的重組方案和泰達集團商業地產業務的上市方案。目前兩集團的業務架構如圖3.3和圖3.4所示。

其一，泰達建設的重組思路可以是：先將其住宅地產板塊（擬注入上市公司“津濱發展”的部分）與非核心業務剝離，再由國資部門對擬注入資產進行經營性評估。此時公司擇機將住宅地產部分作為大股東優質資產注入至上市企業，后期對非上市資產則成立相應資產管理公司管理。其二，泰達集團同樣也可先將其現有資產劃分為商業地產、區域開發與資本經營等板塊，再由國資部門對擬定的商業地產板塊進行經營性評估，而后公司將商業地產板塊上市可有三個方案（見圖3.5），而其他非商業地產部分則也成立資產管理公司管理。

具體來看，這三個方案各有利弊。方案一是將商業地產業務資產注入泰達股份上市公司。其優點是利用現有上市公司進行資產注入，而缺點在于目前泰達股份主營業務并無房地產業務，將資產注入存在主營業務不符等問題。方案二是將商業地產業務資產注入萬通實業，再通過萬通實業注入萬通地產上市公司。其優點同樣是不存在上市公司“殼”問題，但它的缺點表現在：萬通地產主營業務在于中高端住宅地產，與商業地產類別并不完全相符；而且萬通地產股權關系相對復雜，且萬通實業非國資，其操作煩瑣并可能有制度風險。方案三首先將商業地產重組成立泰達集團商業地產股份公司，再將股份公司整體IPO上市。其優點是完全符合商業地產重組目的并形成以商業地產為核心的股份制上市公司；而缺點在于IPO對各方面要求嚴格，需要對現有業務進行規范化梳理，且目前證監會審核周期較長。但考慮到未來發展的持續性，我們仍然建議采取方案三，重組商業地產板塊IPO上市相對更為合適。

注：★為上市公司