四、整合泰達控股房地產板塊的目的與動機

目前泰達控股共有五家房地產企業，三家上市公司涉獵房地產業務，其中超大型集團分別為泰達集團、泰達建設集團，且兩家集團分別具備上市公司泰達股份、萬通地產和津濱發展。泰達控股與各相關公司股權關系如圖3.1所示。

圖3.1 泰達控股與各相關公司股權關系示意圖

注：★為上市公司

總的來說，基于我國宏觀經濟形勢、產業發展態勢以及濱海新區的新形勢，泰達控股地產板塊的整合優化勢在必行。

首先，國家宏觀經濟形勢使我們在長期內必須進行整合。金融危機后全球經濟復蘇步履蹣跚，國內房地產市場因部分城市房價高企，存在不同程度的地產泡沫。政府在過去一年多內加強對房地產市場的政策控制，特別是在“新國十條”出臺后，在土地政策、稅收、外資進入、融資等多方面嚴格調控市場發展，房地產企業的操作空間縮小，房地產市場觀望氣氛濃烈，資金壓力加大。在此背景下，宏觀經濟環境可能導致強者越強的局面出現，一批資金實力較弱，運作管理能力較差、社會聲譽和影響力較小的房地產企業必然面臨生存挑戰甚至可能倒閉。另外由于調控政策的自身局限性，比如壓制消費、強行降低房地產投資等措施也可能導致市場在這一輪調控后出現新的機遇，在不發生大的諸如地方與中央稅收體制改革的根本性體制變革前，必然出現又一輪的房地產高漲態勢，如何借助每一次洗牌的機會做大做強是擺在泰達控股面前的一個重要課題，從長期來看，要抵御風險抓住機會，無論從生存還是發展的角度，我們都必須不斷整合。

其次，大型房地產企業發展態勢使我們在中期內必須進行整合。通過對主流房地產企業的研究發現：與資本市場的緊密結合已經成為大型房地產企業的普遍發展態勢。大型地產公司通過私募融資、海外上市、增發股份、企業發債等多種形式融入大量資金，迅速地以拍賣、收購等在全國范圍內擴張土地儲備，對區域性公司的整合力度加大，地產競爭態勢加劇。泰達控股的房地產板塊在過去10年中，客觀來說已經逐漸落后于其他企業，甚至區域龍頭地位也岌岌可危。只有不斷實現企業規模做大，才能為新區的發展持續輸于新的資金；要堅持濱海新區與全國布局兩條腿走路，同時加快對資本運作手段的使用，努力借助資本市場和各種新金融手段對房地產板塊進行整合。泰達控股現有房地產板塊形態眾多、手段齊備，但是具有分散化、小型化和區域化的特征；要成為具有一定影響力、實力較強、知名度較高的全國性大型房地產企業，整合就必須進行。

最后，天津市濱海新區開發開放新形勢促使我們在短期內必須進行整合。天津市及濱海新區近年增速居全國前列，濱海新區“十大戰役”如火如荼，已成為泰達控股及下屬房地產企業的重要戰場。而此類項目多具備資金沉淀大，投資周期長等特點，對泰達控股參建企業的投融資模式構成挑戰，也對各企業如何借勢發展提出了高要求。泰達集團與泰達建設等企業在與資本市場對接過程中，一般采取銀行信貸等融資模式，使企業存在資產負債率高，財務成本高等問題，不利于企業長遠發展運作，借助企業上市及優質資產注入現有上市公司，爭取資本市場最大融資能力，可以很大程度上緩解上述問題。另一方面，從近期來看，濱海新區已經在實踐中對我們泰達控股以泰達集團、泰達建設為主的房地產企業提出了發展和整合的要求，應對新區的要求，以我為主，在實現滿足社會發展的需要同時抓緊實施內部整合，也有利于泰達控股企業利益的最大化。

我們應該通過整合重組，順應未來房地產業競爭發展態勢，使泰達控股房地產板塊綜合資源競爭能力進一步增強，達到資源配置的最優化：①通過整合重組，形成泰達控股房地產板塊共享平臺，優化土地、金融、公共關系、品牌、信息流等各類資源，推動泰達控股房地產板塊發展的戰略指揮中心的形成。②通過優質資源向優勢企業靠攏，形成集團化規模化資源集聚優勢。③通過優質資產向上市公司進行注入或直接上市，使房地產業與金融業最大限度融通，最大限度利用資本市場放大效應。④通過重組上市，對企業進行股份制改造，建立面向市場的現代企業管理制度。⑤通過重組上市，短期內迅速完成融資，充實公司的資本金，降低財務風險，解決運營和擴張所需的資金需求。⑥通過重組上市，健全市場化的績效激勵機制。