4.4 對目標店址的調研

按照上面所說的注意事項和選址方法，李明大致確定了幾家店面，為了最終篩選到中意的店面，李明決定對這幾家店分別進行深入細致的調研和考察。

1．不是所有店面都能做餐飲

這次考察之后，王叔叔告訴李明，那家店面雖然是做了餐館，但從嚴格意義上講，它卻不是“餐飲店面”。按王叔叔的解釋，所謂餐飲店面，就是適合做餐飲行業的店面的簡稱，其應具備如下條件。

（1）餐館店面內部要有廚房、洗手間、煙道的分區

讓李明險些上當的那家餐館原本是沒有廚房和煙道的，現有的是店家自己私接出來的，結果又擋了消防通道，當然會有問題。

所以，做餐飲的店面，無論大小，店內一定要隔出比較齊全的功能區間，最低標準要有廚房的上下水管道和煙道，具備了這樣的條件，一方面自己操作起來方便，另一方面也不會影響周邊環境。

（2）店面的使用功能要適合做餐飲

商鋪也好、住宅也好，每一種建筑的使用類型一般在申請建設時就已被規定好了。我們平常所說的商用、住宅和商住兩用說的就是這個意思，即住宅用的建筑不允許做商鋪，反之亦然。一來，如果小區業主強烈反對做餐飲，或者所在地的相關部門有規定，那么創業者就要事前考察好，了解清楚之后再做決定。

如果選址時不注意這個問題，那么就有可能會冒“政策風險”，影響生意。這種情況在小區附近經常出現。

（3）店面周邊要有餐飲人氣

前面講的“店多隆市”說的就是人氣，這一點對餐飲店面來說非常重要。但并不是說人多就有生意，因為有些地方，雖然人來人往，看著很熱鬧，但都是過客，根本沒有就餐的意愿。比如說，你把餐館開在工廠林立的地方，想當然地以為這些工廠里的工人都會是你的潛在消費者，但實際上，這些工廠都有免費的職工食堂，而且這些工廠都有嚴格的門禁，員工不能隨意出入廠區，外出就餐就更不可能了。那么，你的餐館開在這里就是失敗的。

所以，通過考察這家店面，李明的一個選址心得就是：選擇店面時，要先看清店面的使用類型，了解周邊顧客的性質和需求，更重要的是，要對店面內部的硬件設施有一個十分清晰的了解，免得拿到手里才發現是一個爛攤子。

2．有需求才是顧客

李明考察的第二家店面位于一座大廈的底座，這個地段在工作日期間人來人往，很是熱鬧。一開始，李明正是看中這里的客流量和交通便利，才把它作為考察目標的。

但當李明作為食客來這家店吃過兩次之后，發現這里的人氣并不旺，他每次來都是趕在就餐的高峰時段，結果這家店的上座率還不到一半，和馬路上的人流、車流很不成比例。李明覺得很納悶，為什么會這樣呢？

第二次吃完飯后，李明沒有急著離開，而是在大廈里面逗留了近一個小時，結果三大發現讓他恍然大悟。

● 大廈內部的地下一層有一個餐飲大廳，是大廈物業自己辦的，各種風味小吃應有盡有，而且衛生條件非常好，持卡就餐的話還可以打折，大廈內部員工的早、中、晚三餐都可以在這里解決。別看是快餐廳，在大廳的一角還有包間，招待客人、洽談生意的話，環境也不輸給大的餐館。這樣一來，它把地面上這家快餐店的風頭搶了，牢牢地把大廈的內部員工吸在了這里。

● 再看地面的位置，雖然這里人流、車流很多，但人們都是匆匆而過。因為這里的停車位不是很多，基本上都被大廈的內部員工占用了，所以很難留住過往的食客。

● 另外，李明從大廈保安那里得知，在大廈里上班的大部分員工都是在外面跑業務的，比如銷售、記者等，基本上每天來刷卡報到之后就要出去見客戶、做采訪，吃飯也都是在外面解決，這也就難怪那家餐飲店要轉租了。

這下，李明又長了見識，考察客流量，不能光看表面，還要好好調研客流的性質和需求，如果他們不能在這家店產生就餐需求，那么客流再密集也沒用。

善于總結經驗的李明，很快根據自己的考察經歷，制作了一張潛在消費者情況分析表，如表4.1所示。

對A、B、C、D四家不同店面及其不同顧客群體，李明總結分析如下。

● A餐館的潛在消費人群的需求主要是方便快捷的午餐。他們的主要目的是購物和游玩，吃飯是為了中間休息，這樣的話會挑選比較快捷方便的就餐方式；至于商場里的店鋪商家也可能會成為其潛在的消費者，他們更是會選擇比較快捷方便的快餐盒飯。

● B餐館的食客多是寫字樓中的員工，他們對中餐需求量比較大，要求就餐快捷方便、少排隊，創業者可以考慮快餐供應；當然，如果位于高檔寫字樓附近，那么味道純正、裝修環境很有格調的中高檔餐館也是不錯的投資選擇，可以吸引一些老板、高級職員來餐館與客戶洽談業務。

● C餐館位于大的居民社區中間，一般是早餐和晚餐需求比較大，多以烤鴨、餃子、小吃等百姓喜歡的菜品為主。

● D餐館開在大學校園附近，菜品要盡量多樣化，要考慮到各個地方的飲食喜好和飲食風俗習慣，如果餐館開在中小學校園附近，考慮到中小學生的作息安排，則要注重早餐和午餐的供應，多做一些經濟實惠的營養型配餐，葷素搭配，使消費水平一般的中小學生都能接受。

進一步地，李明又整理出第二個表，即顧客飲食要求分析表，如表4.2所示。

至此，李明幾乎已經掌握了這幾家店輔的第一手客流資料，但是他知道，這份資料還不遠遠不能作為選址依據，要繼續對每家店輔進行綜合評價之后才能決定。

3．離家近的店面要優先考慮嗎

之前考察店面的時候，李明一直關注的是店面的地理位置有無客源，當他考察到第三家店面時，李明發現了一個問題，那就是店面離家遠近其實也是一個應該考慮的因素。如果離家太遠，那么李明每天要起很早去店里，對個人的精力和時間是一種無形的消耗，更重要的是，來回的交通費用無疑也是一種成本。本來快餐的利潤就薄，如果自己一天的交通費蝕掉好幾份快餐的利潤，那可真是得不償失。

如果再深入盤算一下的話，離家近一些還有幾個好處，第一，臨時有事，父母可以暫時過去關照一下；第二，店里放不下的東西可以放家里，家做臨時倉庫，省地又方便。

不過李明心里也十分清楚，店輔離家近雖然好處很多，但是也不能因此而限制了自己的選擇，附近實在沒有也不能勉強。最后選定的店址如果離家很遠，也可以做一些變通，比如，自己搬過去住在店里，至少熬過創業的困難期之后再視情況另做安排。