第一節 中國商業地產運作模式解讀

1 中國商業地產發展經歷了3個階段

我國商業地產發展始于1980年前后，目前歷經了3個階段的發展。

2 商業地產的7種分類

商業地產有以下7種常見的分類方式。

1.按業態業種分

2.按選址分

3.按市場范圍分

4.按照消費行為分

5.按行業類型分

6.按開發形式分

7.按投資價值分

3 商業地產開發的3種團隊模式

商業地產運作的開發模式主要由策劃團隊、招商團隊、運營團隊、物業公司四大部分組成，商業地產的開發模式如圖1-2。

對于商業團隊的組建，有以下3種模式。

模式1.自建團隊

商業團隊的策劃、招商、運營團隊均由開發商自己組建并實際操作。這種模式也稱為香港模式，所有工作都是自己來完成，是較為極端的發展模式。

這種模式的實現條件是企業實力非常強大，是對開發商的一個較大難度的挑戰。

模式2.完全外包給專業公司

這種商業團隊的組建完全由第三方專業團隊所組成，這是運作商業項目的另一種極端。團隊內不含企業內部人員，運作新項目時要組建另外一個團隊。

這種模式的風險來自于未來，因為長此以往，對企業的成本控制和專業積累都不算一件好事，較適合開發企業運作單一的商業項目，不考慮長遠的發展。

模式3.自建團隊+聘請專業顧問

開發企業自建團隊，項目全程由自己的運營團隊運作，第三方專業團隊僅作為項目顧問協助運營。

這種團隊模式是目前大部分商業地產開發企業都采取的方式，事實也證明非常適合商業地產發展。在這種模式下，策劃和招商兩個團隊更增加了自己敏感的市場觸角。好處是運營團隊長期駐場在項目，既能節省成本，也能培養開發企業自己的團隊，更便于工作前后的溝通。

4 商業地產資金運作的3種模式

商業地產運作模式的資金鏈從投資角度來看分為兩種：投資商對商業地產項目的投資；投資商對開發商集團或企業的投資。前者只因為投資商看好項目而進行的項目投資，合作的僅為一個項目；后者則是認同開發商，與開發商集團或者企業進行戰略合作融資，與開發商共同進行商業地產的開發，從而進行一系列的商業地產項目運作，合作的不止一個項目。

資金在商業地產項目中的流向有以下3種模式。

模式1：投資商投資項目

一般來講，商業地產運作模式的資金是這樣的流向：從剛剛起步的商業地產開發商，自持項目運作，經過一段時間的經營，產生了收益回歸開發商；開發商繼續運作新項目，經過這個循環后，開發商的實力越來越強，運作的項目越來越好，將會被一些投資商所看中，投資商對開發商運作的項目進行投資，繼續開發商自持—運作項目—運營管理—開發商獲得收益這個循環，投資商也將得到相應的投資回報，資金鏈的運作至此為止。這種流向僅為投資商投資項目。

模式2：投資商直接收購項目或項目公司

投資商直接收購項目或者項目公司，這樣對于開發商來說，可迅速回籠資金，而投資商則得到全部的項目運作收益。與模式1同為投資方的兩種投資方式。

模式3：投資商投資或收購開發商

更進一步的資金運作流向：當投資商得到了項目的投資收益后，認同開發商的實力，于是投資或者收購開發商，擁有開發商的部分股權，進行商業地產的運作，產生了后續一系列的動作。

5 商業地產投資回報的4種形式

投資回報是指投資者購買商鋪后，將商鋪出租給經營商戶后的租金收益與投資總額的比例。現階段來說，商業項目較常見的投資回報率為6%～10%。

對于開發商而言，商業地產的投資回報形式有4種：一是靠租售獲利，二是靠后期經營收益獲利，三是靠物業升值獲利，四是資產證券化。

1.靠租售獲利

商業地產靠租售獲利有以下3種模式。

模式1.只售不租

只售不租的模式即開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。

模式2.只租不售

這種模式由開發商自己進行市場培育，營造商業氛圍，并承擔經營風險，通過持續有效的經營管理提升商業價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。

模式3.租售結合

租售結合的模式，就是租一部分售一部分。開發商往往將物業的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。開發商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，將低樓層作為大商家的輔營區分割后出售，即“主力店＋輔營區”的模式。

2.靠后期經營收益獲利

如果是靠后期經營收益獲利的投資者，就要學會計算商業地產投資中的投資回報率。

投資者年回報率=（預估年租金收益-風險期損失）/商鋪售價=6%～10%

預估年租金收益=預估月租金收益×12個月

風險期損失=月租金×2個月

后期經營有自主經營和與商家聯營兩種模式。

模式1.自主經營

一些商業地產開發商對旗下的商業物業不售不租，采取自主經營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業。

模式2.與商家聯營

房地產商在開發商業地產之前，就先與知名商業企業結成戰略聯盟，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業態組合。

3.靠物業升值獲利

商業地產本質上是一個可以提供長期收益權的金融工具。商業地產開發的本質是通過地產開發整合各種資源，最終形成一個可以提供穩定現金流的房地產載體。大型商業物業就是一個以追求租金收益為目的的資本載體。

4.資產證券化

資產證券化一般是指成熟商業地產的所有者（委托人）將資產交由受托人（并完成資產所有權的轉讓）經營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。而對于新開發的商業地產項目，可以采用“為資產證券化定制商業地產”開發主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和喜好為設計原點，以資本市場上市為目的，進行專業的、系統的開發。

（1）資產證券化模式優勢分析

兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業地產開發，而傳統的商業地產開發模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉速度，有效地平衡一次性買斷收益、物業升值收益，改善企業資本結構。

國外發展較好的購物中心，無一例外都是以房地產信托基金作為資金支持的。對于開發商而言，風險方面的考慮也決定了證券化模式的優勢，證券化一方面緩解了現金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。

（2）資產證券化操作方法

以房地產信托基金為工具，開發商將所持商業證券化并在資本市場公開發售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業升值之利。一般情況下，打包的商業地產仍由原開發商的關聯公司運營管理。房地產商通過REITs回籠資金投入新項目的開發，項目成熟后又可以賣給自己的REITs。

6 多項目制的商業地產運作模式

多項目制是指企業同時擁有多個項目的商業地產運作的方式。現階段大型房地產開發企業經過發展運營，已經形成每個項目都有項目商業團隊的開發管理結構。最后，企業將多個項目團隊整合，成立商業運營公司，管理企業所有的商業項目。

1.尋求基金/REITs投資

當這個新成立的商業運營公司在開發新項目時，會尋求戰略合作伙伴，其中，基金/REITs同前文的商業地產運作模式的投資方相同。

2.引入主力店合作

引入主力店合作是商業運營公司建設了項目之后，將整個項目出租給百貨/超市等主力店，這樣，對于商業運營公司來說只是收取建筑物的租金，而策劃團隊、招商團隊都由主力店所組成，最終商戶的租金收益是由這個主力店所收取。

3.與投資伙伴合作

投資伙伴的合作是指商業經營管理公司將自己所有的商業項目整合，與另外一家大型企業（如開發企業、商業公司或者其他）一起持有。這種合作方式使投資公司不得不面臨對市場環境不熟悉、短期內無法建立良好公共關系以及與消費者之間的品牌溝通等問題。