第二節　市場拓展總監的專業知識

作為一名房地產市場拓展總監，應對房地產的相關知識有全面的了解，包括房地產與土地的相關知識、住宅知識、商品房銷售知識、價格與付款方式知識等方面的內容。

一、房地產與土地的相關知識

1.房地產

對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。如圖1-2所示。

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產，可以有三種存在形態，如圖1-3所示。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如圖1-4所示。

2.房地產業

房地產業是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。房地產業主要包括以下一些內容，如圖1-5所示。

在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

3.房地產產權

房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物權，是依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產所有權、占有權、用益權和處分權，具體如圖1-6所示。

房地產權屬登記是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，并頒發權利證書的法律制度。

由于房地產具有不可移動性的特征，所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更，而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示，由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行，以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

4.土地

這里所說的土地是指用來作房地產開發的土地，與其相關的基本術語見表1-1。

二、住宅知識

1.住宅的分類

按住宅的性質劃分，主要有以下7種，見表1-2。

按住宅的建筑形式劃分，主要有以下3種，見表1-3。

按住宅的層數劃分，主要有以下5種，見表1-4。

按住宅的完工程度來劃分，主要有以下8種，見表1-5。

2.住宅的建筑結構

（1）從采用的結構墻體材料上分。從采用的結構墻體材料上分，主要有以下兩種類型，如圖1-7所示。

（2）從受力傳遞系統上分。從受力傳遞系統上分，主要有以下兩種類型，如圖1-8所示。

3.住宅的戶型結構

（1）成套單元住宅的戶型結構。成套單元住宅的戶型結構主要有以下4種，見表1-6。

（2）特殊的戶型結構。特殊的戶型結構主要有以下5種，見表1-7。

4.住宅建設的技術經濟指標

（1）建筑密度。建筑密度即建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

計算公式如下：

建筑密度=建筑首層面積÷規劃用地面積

（2）建筑容積率。建筑容積率即建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值。

計算公式如下：

容積率=總建筑面積÷總用地面積（與占地面積不同）

（3）綠地率。綠地率即居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（%）。

計算公式如下：

綠地率=各類綠地總面積÷用地總面積×100%

（4）得房率。得房率即套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

計算公式如下：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

（5）實用率。實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。

計算公式如下：

實用率=套內建筑面積÷（套內建筑面積+分攤的共有共用建筑面積）

5.住宅的三維空間

住宅的三維空間，是指住宅的進深、開間和層高，具體如圖1-9所示。

三、商品房銷售知識

1.商品房預售

商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

（1）商品房預售的條件。房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產管理法》專門對房屋預售的條件作出了規定。根據該法第四十四條第一款的規定，房屋預售應當符合下列條件，如圖1-10所示。

（2）《商品房預售許可證》的申請和辦理。開發企業進行商品房預售前，應向房地產管理部門申請預售許可證，取得《商品房預售許可證》，才可以進行商品房預售。在申請《商品房預售許可證》時，需帶齊以下資料。

——企業法人營業執照（副本）。

——房地產開發企業資質證書（副本）。

——國有土地使用權證。

——建設用地規劃許可證。

——建筑施工許可證。

——建設工程規劃許可證。

——計委立項批文。

——《市行政服務中心建設項目一站式審批辦證收費核查表》、《市行政服務中心建設項目一站式收費審核把關表》。

——總平面圖。

——預售方案：商品房的位置、結構、朝向、裝修標準、竣工交付日期、預售面積、預售套數、預售均價、預售對象、預售方式、委托代理機構證書、委托合同。

——施工合同。

——房地產開發項目手冊。

——白蟻預防證。

——前期物業管理用房備案通知書。

——商品房投資強度咨詢報告。

（3）商品房預售的一般流程。一般來說，商品房的預售可以按照以下流程進行，如圖1-11所示。

（4）預售商品房的轉讓。預售商品房的轉讓即房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

允許預售商品房進行轉讓是有前提條件的，其具體內容如圖1-12所示。

在辦理預售轉讓手續時，一般有以下兩種情況。

——買受人一次性付款的預售轉讓流程。一般來說，買受人一次性付款的預售轉讓，應按照以下步驟進行，如圖1-13所示。

——買受人通過銀行貸款付款的預售轉讓流程。一般來說，買受人通過銀行貸款付款的預售轉讓，應按照以下步驟進行，如圖1-14所示。

2.商品房現售

商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房，出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

（1）商品房現售的條件。國家對商品房現售的條件做了具體的規定，其內容如圖1-15所示。

3.商品房買賣合同應具備的內容

根據有關法律規定，商品房買賣合同應當明確以下主要內容，如圖1-16所示。

4.商品房的“五證”、“二書”

商品房的“五證”是指“國有土地使用證”“建設用地規劃許可證”“建設工程規劃許可證”“建設工程施工許可證”“商品房銷售預售許可證”；“二書”是指《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。具體如圖1-17所示。

辦理《商品房銷售許可證》的基本流程

四、價格與付款方式知識

1.價格術語

作為一名市場拓展總監，應該知曉與房產銷售價格相關的價格術語，具體見表1-8。

2.付款方式

為了吸引客戶，許多房地產公司都會提供多種付款方式供客戶選擇，比較常見的有一次性付款、分期付款、按揭付款。具體如圖1-18所示。