第一章 重慶市房地產價格調控機制研究的意義

房地產作為生產和生活必需品，對于產業結構調整、城鄉經濟發展、社會穩定起著重要作用，而與房地產息息相關的房地產業則是國民經濟的基礎性、導向性產業，其穩定增長與持續發展，涉及社會生活的方方面面，房地產價格調控機制的研究已經成為國內外實務界與學術界討論的熱點話題。近十年來，中國房地產業發生了巨大變化，房地產業已經逐漸成為國家的重要產業，并進入高速發展通道，房價面臨持續上漲的壓力，給人民生活造成了很大困擾。

鄧小平同志提出城鎮化住房制度改革的總體設想（即出售公房、調整租金、提倡個人建房買房）到1998年，中國住房分配體制由實物分配轉向貨幣化分配，真正明確提出將住宅產業作為帶動國民經濟增長的新的經濟增長點和消費熱點；再到2003年，政府明確提出房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業，雖然經歷時間較短，但中國房地產業的發展卻經歷了起步期、高速發展期向成熟期過渡的階段。

近年來，國務院相繼出臺了信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房和限購政策等若干房地產調控政策措施。面對全球金融危機后的新形勢，作為世界第二大經濟體的新型大國，其房地產價格走勢會面臨許多不確定性因素，帶來巨大挑戰。同時，中國房地產業發展呈現供求非均衡狀態，盡管國家相繼出臺各項調控措施，仍未能解決高房價給社會生產及人民生活帶來的壓力，部分地區房價泡沫愈演愈烈，成為經濟健康發展的阻力。

國際社會將房價收入比作為衡量一個國家房價是否過高或存在泡沫的標準。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。由于中國與歐美國家核算口徑存在差距，因此，對房價收入比的界定不同。根據中國實際情況，易居研究院指出，全國房價收入比保持在6—7之間屬合理區間。2013年，全國商品住宅房價收入比為7.3，接近6—7的合理區間。而2013年重慶市房價收入比為6.8，在全國35個大中城市房價收入比中排名第13位。2013年以來，重慶市房價除4月有所回落以外，呈現持續攀升狀態，從1月的均價7273元/平方米增長到8月的7586元/平方米。有關房價點評網統計顯示，2014年1—11月，重慶市主城區商品房成交均價約6736元/平方米，較2013年有所下降。由此可見，房價已經成為重慶市民生活中不可回避的話題。

由此表明，對房地產進行價格調控具有現實意義；作為最直接、最有效的調控手段，價格成為一個重要的經濟杠桿，對資源的合理分配應當起促進作用，通過價格升降調節商品和生產要素的供給與需求，引導生產、經營和消費發展，進而協調價格的合理運行，達到資源優化配置的目的。

2013年以來，中國經濟增長速度有所放緩，經濟發展進入“新常態”，即經濟從高速增長轉向中高速增長，經濟發展方式從規模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長，經濟結構從增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并存的深度調整，而經濟發展動力則從傳統增長點轉向新的增長點。

因此，房地產業也將從以往的支柱性產業發展為國民經濟的基礎性產業，其健康運行對國家及地區社會經濟的發展與穩定將產生重要影響。2013年，重慶市固定資產投資總額達到11205.03億元，其中房地產開發項目總額達到3012.78億元，占全社會總投資額的26.89%，所占份額比2012年增長0.15%。數據顯示，重慶市房地產市場供需旺盛，房地產業已成為重慶市經濟發展越來越重要的領域。