上篇 會計實務篇

本篇主要內容

第1章 房地產開發企業會計與一般企業會計的比較

第2章 幾個重要的會計科目

第3章 房地產開發企業項目開發成本核算

第4章 房地產開發企業收入與利潤的核算

第5章 財務會計報告與財務報表分析

第1章 房地產開發企業會計與一般企業會計比較

1.1 房地產開發企業會計對象的特殊性

會計對象是指會計所要核算和監督的內容。從一般意義上說，凡是能以貨幣表現的經濟活動，都是會計核算和監督的內容。房地產會計的對象，是指房地產會計核算和監督的內容。房地產會計的對象取決于房地產業的經濟活動內容及其特點，并受會計職能的制約。會計的具體對象是會計要素的增減變化，我國所確定的企業會計要素有六大類：資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤，而房地產企業與普通企業在各要素的具體內容上有不同。下面我們就從這六大要素來討論房地產企業會計的對象。

1．資產

資產是由過去的交易和事項所引起的、企業擁有或控制的、能帶來未來經濟效益的經濟資源。房地產開發企業是從事房地產開發和經營的企業，它要從事開發經營活動，除了要有人這個決定性因素外，還要擁有材料、施工機械、運輸設備等生產資料，即資產。房地產開發企業的資產，按其在開發經營過程中所起的作用，分為流動資產、固定資產、無形資產、遞延資產、長期投資等。

流動資產包括貨幣資金、結算資金、短期投資、勞動對象和勞動產品。固定資產包括企業所有機械設備、運輸設備等勞動資料和非開發經營用的房屋和設備。無形資產是指那些不具備實物形態，而以某種特殊權利、技術、信譽等價值形態存在于企業，并對企業長期發揮作用而且能取得經濟效益的資產。遞延資產又叫做長期待攤費用，是指企業發生的不能全部計入成本費用，應在以后年度內分期攤銷的各項費用。長期投資是指企業不準備在1年內（含1年）變現的對外投資。

房地產開發企業的資產構成如圖1-1所示。

2．負債

負債是指由于過去的交易或事項所引起的企業需要在將來以轉移資產或提供勞務加以清償的現有義務。企業負債按其償還期限的長短可以分為流動負債和長期負債。流動負債是指在一年或超過一年的一個營業周期內償還的債務，包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利潤和應交稅費等。長期負債是指償還期限在一年或超過一年的一個營業周期以上的債務，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。房地產企業的負債如圖1-2所示。

3．所有者權益

所有者權益是指企業投資者對企業凈資產的所有權，是企業全部資產減去全部負債后的余額。它表明企業的產權關系，即企業歸誰所有。一般不需要歸還，不需要支付費用，其基本部分可以參與利潤分配。所有者權益是企業取得資金的一個重要渠道，包括實收資本、資本公積、盈余公積、本年利潤、利潤分配等。其中，實收資本是指投資者投入企業的資本金；資本公積是指投資者投入或從其他渠道取得，不能構成實收資本，但由所有者享有的資本；盈余公積是指從企業實現的凈利潤中提取的公積金。房地產企業的所有者權益構成如圖1-2所示。

4．收入

收入是指企業在有償轉讓商品性建設場地、商品房，結算代建工程款等日常活動中所形成的經濟利益的流入。收入是企業持續經營的基本條件。只有取得收入，企業才能補償開發過程中的各種費用，實現利潤，從而繼續經營。

5．費用

費用是指企業在開發、建設、銷售商品性建設場地及商品房等日常活動中所發生的各種費用。如耗費的原材料、動力，支付的職工工資等。費用按其與收入的關系，可以劃分為成本和期間費用，如管理費用、財務費用、銷售費用等。

6．利潤

利潤是企業在一定期間內開發經營活動的最終成果，是收入和費用配比相抵后的差額。