1.2 會計任務與會計核算

由于會計對象的特殊性，房地產開發企業的會計任務與會計核算工作也有其自身的特點。

1.2.1 會計任務

會計的任務，是根據客觀的需要和要求確定的，它受會計對象的制約。房地產開發企業會計的任務，是指房地產會計在房地產開發經營管理中應承擔的責任和應達到的要求，主要包括以下幾個方面：

（1）加強會計核算，向管理者和投資者反映企業開發經營活動和開發經營成果的會計信息，并滿足國家宏觀經濟調控的需要。

會計的基本職能之一，是以貨幣為主要計量單位，全面、連續、系統、綜合地反映企業的開發經營活動。會計的這個職能，是通過會計核算實現的。為了不斷改善企業開發經營管理，增強在房地產市場的競爭力，一方面要接受國家綜合管理部門的指導，使自己的開發經營活動符合城市建設總體規劃和國家產業政策的要求，另一方面要接受投資者的監督，使投資者關心企業，為企業提供再開發所需要的資金。因此，會計應及時取得和處理經濟業務發生時的原始資料，遵循客觀性、真實性、相關性、可比性、及時性、謹慎性等基本會計原則，分類記錄各項資產、負債和所有者權益的增減變動情況，正確計算材料物資采購成本、房地產開發成本和其他業務支出，并將各項收入與相應的支出對比，確定企業的經營成果。企業管理者利用會計核算提供的資金、成本、利潤及其分配情況的信息資料，可以掌握和分析企業的財務狀況、成本水平、收入的取得、利潤的形成和分配情況，并進一步分析企業計劃和預算的完成情況，總結經驗教訓，找出差距，采取措施，改善經營管理。同時，還要為國家有關部門如財政、銀行、審計等進行宏觀調控提供重要經濟信息。

（2）反映和監督企業財產物資保管、使用情況，積極促進企業貫徹執行國家有關法規和制度，有效地控制企業各項計劃和預算，不斷降低開發成本。

為了加強對企業的宏觀控制，國家制定了一系列政策和法規，其中財務政策、財務制度、財經法規與會計工作關系密切。會計應利用其監督的職能，促使企業執行國家的有關法規和制度，以保證企業的開發經營活動合法、合理進行。為了達到預期的經濟效益，企業也制定有一整套計劃和預算，如開發建設計劃、銷售計劃、成本計劃、財務計劃等，會計應按照計劃和預算控制企業開發經營收支，并利用會計核算資料隨時考核企業計劃和預算的執行情況，以保證企業開發經營活動有目的、有計劃地進行。

做好會計工作，還必須保證財產物資的安全完整，全面反映和監督各項財產物資的存在和變動情況。對于一切貨幣資金的收支、財產物資的收入、發出和轉移，要據實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿。如果發現賬實不符，應查明原因，屬于毀損浪費、貪污盜竊、違法亂紀等行為造成的，要按有關政策和法律嚴肅處理，明確保管人員的經濟責任。

同時，要不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本，就必須及時計算開發成本，反映開發產品在開發過程中的生產耗費。通過開發產品成本的計算和分析，可以使企業及時發現開發過程中存在的問題，采取降低開發成本的有效措施，多為企業提取再開發所需要的資金。

（3）考核分析企業的財務、成本和利潤狀況，促使企業不斷提高經濟效益。

房地產業的經濟效益主要取決于企業資金的合理調度，各項費用支出的節約和利潤的增長。會計應通過其反映的職能，隨時掌握資產的構成、償債能力、經營資金周轉率和企業的獲利能力，并將其與計劃預算對比，與本企業歷史最好水平對比，與國內同行先進水平對比，考核分析企業的經濟效益，找出影響企業經濟效益的原因，提出提高企業經濟效益的措施。

（4）預測經營前景，參與經營決策，為管理層出謀劃策。

要增強企業的市場競爭能力，必須不斷提高企業的預測、決策水平。這就為會計提出了新的任務，不僅要對經濟活動進行反映和監督，還要參與企業經營、預測、決策。會計應充分利用會計核算資料和其他有關資料，預測企業的經營收入、經營成本、經營利潤的變化趨勢，提出多種經營方案供管理層決策。

1.2.2 會計核算

（1）房地產企業生產經營的特點

房地產開發企業是從事房屋建設經營、土地開發建設活動的企業，是一個綜合性很強的行業，使其會計核算與其他企業會計核算具有明顯區別，特征顯著。要探討房地產開發企業會計核算，應該先明白這些特點。

①房地產開發企業的經營范圍。

·土地的開發和建設；

·房屋的開發、建設和經營；

·城市基礎設施和公共配套設施的開發和建設；

·代建工程的開發；

·為商品房提供售后服務的其他多種經營業務。

②房地產開發企業的經營特點。

·開發經營的計劃性；

·開發經營業務的復雜性；

·開發產品的商品性；

·開發建設的周期長、投資數額大；

·經營風險大。

③房地產開發企業的經營方式。

·定向開發，即事先與購買方簽訂合同，按照合同進行開發建設；

·投標開發，即參加招標項目進行投標，獲得開發項目，開發建成后定向銷售或自行銷售；

·自行開發，即經當地政府批準，在總體規劃指定的區域內自行開發、自行銷售。

④房地產開發企業與建設、施工企業的聯系與區別。

建設單位一般情況下目標單一，只建設而不經營；房地產開發企業既要開發又要建設，而且還要進行經營。在征地、拆遷、設計、建設等方面，房地產開發企業與建設單位又有相同之處。

施工企業一般只負責施工，不管征地、拆遷等前期工作，施工結束，驗收合格交付開發企業；而開發企業既要從事土地開發和房屋建設，還要對土地和建筑產品進行經營，因此，具有生產、經營、服務三重性質。在工程的預、決算控制與管理方面，房地產開發企業與施工企業也有相同之處。

（2）房地產開發企業會計核算的內容

一般情況下，房地產開發過程主要分為五個階段：投資機會選擇和決策階段、開發前期工作階段、建設施工階段、租售階段、售后服務階段。會計應適應不同階段的資金使用需要進行核算。

①投資機會選擇和決策階段。

這一階段會計的主要任務是對發生的相關研究費用進行核算，所發生的各項費用計入生產成本。

②開發前期工作階段。

這一階段主要涉及與開發工程有關的招投標、各種合同、條件談判和簽約等。這時，會計除了對發生的相關費用進行核算，將各項費用計入生產成本外，還應通過向銀行等金融機構借款、發行股票或債券等方式進行籌資，并將籌資費用計入財務費用。

③建設施工階段。

這一階段的工作主要有土地征用和拆遷補償、基礎設施建設、建筑安裝工程建設、竣工驗收等。會計的主要工作是對發生的工程成本，分別記入生產成本科目及相關明細科目。工程竣工驗收后，應計算開發項目的總成本和出售房屋的單位成本，及時結轉。

④租售階段。

這一階段會計的主要任務是將銷售收入計入主營業務收入，繳納各種稅金；核算財務成果，計算利潤，計提留存收益等。

⑤售后服務階段。

這一階段主要是對售后服務發生的各項費用，應分別計入管理費用和銷售費用等科目。