2.3 存貨：房地產開發企業的重要資產

2.3.1 存貨的概念

房地產開發企業的存貨是指在開發經營過程中，為房產建設而儲存的各種資產。它們經常處于不斷被銷售、被耗用和重置的過程中，屬于企業流動資產的范疇。對于自行開發并建設的房地產開發企業，其存貨包括各種原材料、庫存設備、低值易耗品、委托加工材料、在建開發產品、已完開發產品、出租開發產品和周轉房等。若不承擔施工項目的房地產開發公司，其存貨內容就比較簡單，主要是在建開發產品和開發產品。此外，在固定資產標準以下的工具、設備、用品、器皿等低值易耗品也包括在存貨之中。存貨的特點是具有流動性，不斷地處于購置、耗用、重置過程中。因此，其價值隨著實物的耗用而轉移，隨著銷售的實現而及時得到補償。

存貨范圍的確認，應以企業對存貨是否具有法定所有權為依據。凡在盤存日期，法定所有權屬于企業的一切物品，不論其存放何處或處于何種狀態，都應作為企業的存貨；反之，凡法定所有權不屬于企業的物品，即使尚未運離企業，也不應包括在本企業存貨范圍之內。房地產企業為購建固定資產儲備的材料物資、特準儲備物資和專項儲備物資，雖有存貨的某些特征，但不屬于企業的存貨。

2．存貨的分類

房地產企業為銷售和耗用而儲存的存貨品種繁多，按其經濟用途可以分為以下幾類：

（1）指房地產企業用于房地產開發經營的各種材料，如鋼材、木材、水泥等。

（2）設備：指房地產企業用于開發工程的各種設備，如暖衛設備、通風設備、照明設備等。

（3）周轉材料：指未達到固定資產標準的各種用具物品等勞動資料，如工具、管理用具等。

（4）開發產品：指房地產企業已經完成全部開發過程，并已經驗收合格達到設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。

（5）出租開發產品：指房地產企業開發完成，用于出租經營的土地和房屋。

（6）周轉房：指房地產企業開發完成，用于安置拆遷居民周轉使用的房屋。

（7）在建開發產品：指房地產企業正在開發建設過程中的土地和房屋。

企業存貨按存放地點和保管責任分類，可以分為庫存存貨、在途存貨、委托加工存貨、自制存貨等。

2.3.2 存貨取得與發出的核算

1．存貨取得的計價

房地產企業存貨有不同的來源渠道，其取得成本的構成也不同。

（1）外購存貨，其實際成本構成如下：

①買價：指購入存貨的發票價格，由于房地產企業屬于非增值稅納稅單位，其購進的存貨價格一般是指含增值稅的發票價格，但核定為增值稅納稅人的物資供應公司，其存貨成本中不含增值稅進項稅額；

②運雜費：指運抵倉庫前發生的運輸費、裝卸費、包裝費和保險費；

③流通環節繳納的稅金、應分攤的外匯差價，如進口材料物資應繳納的關稅、消費稅等；

④采購保管費：指企業的物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應、保管、收發過程中所發生的各項費用，如采購保管人員的工資、福利費、辦公費、差旅交通費、折舊費、修理費、勞動保護費、材料整理和零星運費，材料物資盤虧及毀損（減盤盈）等。

（2）自制存貨的計價

自制存貨的實際成本包括自制過程中發生的直接材料、直接人工費、其他直接費用和應分攤的間接制造費用。

（3）委托加工存貨的計價

委托加工存貨的實際成本包括加工過程中耗用的材料成本、加工費、往返運雜費和應繳納的稅金。

（4）投資者投入存貨的計價

投資者投入的存貨，按照投資各方確認的價值，作為實際成本。

（5）接受捐贈的存貨的計價

接受捐贈的存貨，按以下規定確定其實際成本：

①捐贈方提供了有關憑據（如發票、報關單、有關協議）的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費，作為實際成本；

②捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其實際成本：

·同類或類似存貨存在活躍市場的，按同類或類似存貨的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；

·同類或類似存貨不存在活躍市場的，按該接受捐贈的存貨的預計未來現金流量現值，作為實際成本。

（6）企業接受的債務人以非現金資產抵償債務方式取得的存貨，或以應收債權換入存貨的計價。

這類存貨按照應收債權的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額后的差額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定受讓存貨的實際成本：

①收到補價的，按應收債權的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額和補價，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；

②支付補價的，按應收債權的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額，加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為實際成本。

（7）以非貨幣性交易換入的存貨的計價

這類存貨按換出資產的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額后的差額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定換入存貨的實際成本：

①收到補價的，按換出資產的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額后的差額，加上應確認的收益和應支付的相關稅費，減去補價后的余額，作為實際成本；

②支付補價的，按換出資產的賬面價值減去可抵扣的增值稅進項稅額后的差額，加上應支付的相關稅費和補價，作為實際成本。

（8）盤盈的存貨的計價

盤盈的存貨，按照同類或類似存貨的市場價格，作為實際成本。

2．存貨發出的計價

日常工作中，企業發出的存貨，可以按實際成本核算，也可以按計劃成本核算。如采用計劃成本核算，會計期末應調整為實際成本。

在實際成本核算方式下，企業可以采用的發出存貨成本的計價方法包括個別計價法、先進先出法、月末一次加權平均法、移動加權平均法等。

（1）個別計價法

采用這一方法是假設存貨具體項目的實物流轉與成本流轉相一致，按照各種存貨逐一辨認各批發出存貨和期末存貨所屬的購進批別或生產批別，分別按其購入或生產時所確定的單位成本計算各批發出存貨和期末存貨成本的方法。在這種方法下，是把每一種存貨的實際成本作為計算發出存貨成本和期末存貨成本的基礎。

個別計價法的成本計算準確，符合實際情況，但在存貨收發頻繁情況下，其發出成本分辨的工作量較大。因此，這種方法適用于一般不能替代使用的存貨、為特定項目專門購入或制造的存貨以及提供的勞務，如珠寶、名畫等貴重物品。

（2）先進先出法

這是指以先購入的存貨應先發出（銷售或耗用）這樣一種存貨實物流動假設為前提，對發出存貨進行計價的一種方法。先進先出法可以隨時結轉存貨發出成本，但較煩瑣；如果存貨收發業務較多、且存貨單價不穩定時，其工作量較大。

在物價持續上升時，期末存貨成本接近于市價，而發出成本偏低，會高估企業當期利潤和庫存存貨價值；反之，會低估企業存貨價值和當期利潤。

（3）月末一次加權平均法

計算公式如下：

存貨單位成本=〔月初庫存存貨的實際成本+∑（本月各批進貨的實際單位成本×本月各批進貨的數量）〕÷（月初庫存存貨數量+本月各批進貨數量之和）

本月發出存貨的成本=本月發出存貨的數量×存貨單位成本

本月月末庫存存貨成本=月末庫存存貨的數量×存貨單位成本

采用加權平均法只在月末一次計算加權平均單價，比較簡單，有利于簡化成本計算工作，但由于平時無法從賬上提供發出和結存存貨的單價及金額，因此不利于存貨成本的日常管理與控制。

（4）移動加權平均法

這是指以每次進貨的成本加上原有庫存存貨的成本，除以每次進貨數量加上原有庫存存貨的數量，據以計算加權平均單位成本，作為在下次進貨前計算各次發出存貨成本依據的一種方法。計算公式如下：

存貨單位成本=（原有庫存存貨實際成本+本次進貨實際成本）÷（原有庫存存貨數量+本次進貨數量）

本次發出存貨的成本=本次發出存貨數量×本次發貨前存貨的單位成本

本月月末庫存存貨成本=月末庫存存貨的數量×本月月末存貨單價

采用移動平均法能夠使企業管理當局及時了解存貨的結存情況，計算的平均單位成本以及發出和結存的存貨成本比較客觀。但由于每次收貨都要計算一次平均單價，計算工作量較大，對收發貨較頻繁的企業不適用。

2.3.3 材料采購的核算

1．會計科目的設置

為了反映設備和材料采購業務的增減變動及結轉情況，核算其采購成本，企業應設置以下會計科目。

（1）“材料采購”科目

該科目用以核算企業購入的設備和材料的采購成本。其借方反映外購設備和材料的實際成本，以及月終結轉入庫材料實際采購成本小于計劃成本的差額；貸方反映驗收入庫設備的實際成本，入庫材料的計劃成本、短缺和損失，以及月終結轉入庫材料實際采購成本大于計劃成本的差額。余額一般在借方，表示在途設備及材料的實際成本。該科目下應設置“設備采購”和“材料采購”明細科目，分別核算設備和材料的采購成本。

（2）“采購保管費”科目

該科目用以核算企業為采購、驗收、保管和收發設備和材料所發生的各種費用。其借方核算企業發生的各項采購保管費用；貸方核算已分配計入設備和材料采購成本的采購保管費用；本科目一般無余額。采用按計劃分配率分配采購保管費的企業，本科目期末借方余額反映實際發生數大于計劃分配數的差額，貸方余額反映實際發生數小于計劃分配數的差額，年度終了時，本科目的余額應全部計入設備和材料采購成本。本科目應按采購保管費用項目設置明細賬進行明細核算。

（3）“庫存設備”科目

該科目用以核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本。本科目借方核算購入并驗收入庫設備的實際成本；貸方核算出庫交付安裝設備的實際成本；余額在借方，表示庫存未安裝設備的實際成本。本科目應按設備的存放地點和設備的類別等設置明細賬進行明細核算。

（4）“原材料”科目

該科目用以核算企業各種庫存材料的計劃成本或實際成本。本科目借方反映購入并驗收入庫材料的計劃成本或實際成本；貸方反映出庫材料的計劃成本或實際成本；期末借方余額，表示庫存材料的計劃成本或實際成本。

（5）“材料成本差異”科目

該科目用以核算企業各種材料的實際成本與計劃成本之間的差異。本科目借方登記入庫材料及低值易耗品實際成本大于計劃成本的差異；貸方登記實際成本小于計劃成本的差異、結轉出庫材料和低值易耗品應負擔的成本差異；借方余額表示庫存材料和低值易耗品的實際成本大于計劃成本的差異；貸方余額表示其實際成本小于計劃成本的差異。本科目應分別按材料類別或品種進行明細核算。

2．采購業務的核算

（1）設備采購的核算

【例2-24】 假設某房地產開發公司從外地采購用于開發工程的設備一臺，有關發票、賬單列明其買價（含稅）80000元，代墊運雜費4500元，已通過銀行予以承付。（此題按舊會計準則中規定的購進固定資產進項稅額不得抵扣為準）會計分錄如下：

①支付款項：

②按計劃分配率5%，分配應負擔的采購保管費：

③上項設備到達并驗收入庫：

【例2-25】 假設采購上項設備時，按購貨合同規定應預付50%的貨款，余款在收到設備后一次付清，會計分錄如下：

①預付款項40000元（80000×50%）：

②收到發票、賬單：

③結轉預付款項：

④付清余款：

⑤分配該項設備應負擔的采購保管費，仍按計劃分配率5%進行分配，為4225元：

⑥設備驗收入庫，結轉其成本：

（2）材料采購的核算

【例2-26】 某房地產開發公司采用商業承兌匯票結算方式購甲材料一批，價款（含稅）為234000元，運雜費5350元（貨到支付）。該材料采用計劃成本核算，其計劃總成本為210000元。會計分錄如下：

①開出、承兌商業匯票：

②貨到時支付運雜費：

③材料全部驗收入庫，結轉其計劃成本：

④按計劃分配率4%分配應負擔的采購保管費8200元（205000×4%）：

⑤結轉材料成本差異3200元（213200-210000）：

【例2-27】 某房地產開發企業采用托收承付結算方式采購乙材料一批，材料已到達并驗收入庫，而發票賬單未到，貨款未付。

對于此項業務，月份內可暫不入賬，待發票賬單到達時，再進行會計處理，如果月終發票賬單仍未到達，為了在報表中能真實地反映企業原材料的情況，對此，企業應暫估價入賬。

（1）假設企業所購乙材料月終發票賬單仍未到達，按計劃價50000暫估入賬：

②下月初，用紅字作與前相同的分錄，沖回暫估料款：

③待收到發票賬單時，再按照正常方法進行會計處理，在此不再贅述。

企業在外購材料過程中，由于種種原因可能會發生短缺和損耗，對此，也應進行正確的會計處理：

①能夠確定責任人的損失：

借：應收賬款（供貨單位賠償）

其他應收款（運輸單位賠償）

貸：材料采購

②需要查明原因才能轉銷的損失：

借：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢

貸：材料采購

查明原因后，予以轉銷：

借：營業外支出（自然災害造成的凈損失）

采購保管費（無法收回的超定額損失）

貸：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢

3．采購保管費的核算

采購保管費核算較簡單，日常發生的各項采購保管費，應根據有關憑證直接歸集到“采購保管費”科目。會計分錄為：

借：采購保管費

貸：銀行存款等

企業發生的采購保管費，應于月份終了時全部分配計入本月購入的各種物資的實際采購成本。為了使年度內各月材料物資采購成本能均衡負擔，采購保管費也可按照計劃分配率進行分配，按計劃分配率分配的采購保管費與實際發生的采購保管費的差額，平時可保留在“采購保管費”科目內不予轉銷，在編制資產負債表時，列入“預付賬款”項目，如為貸方余額則作抵減“預付賬款”處理。但年度終了時，采購保管費應全部計入材料物資的采購成本，而不留余額。

采購保管費按計劃分配率分配的計算公式為：

采購保管費計劃分配率=全年計劃材料物資采購保管費÷全年計劃外購材料物資價稅和運雜費×100%

某項材料物資應分配的采購保管費=該項材料物資的價稅和運雜費×計劃分配率

2.3.4 委托加工物資的核算

企業購入的材料，有時需要經過加工后才能使用。委托其他企業加工的材料，叫做委托加工材料。對于委托外企業加工的材料，雖仍屬于企業所有，但不存于本企業倉庫，所以不能在庫存材料科目進行核算。為了反映委托外企業加工材料的成本以及有關加工、運輸費用，要設置“委托加工物資”科目，并按加工合同設置明細分類賬，以便核算各批加工材料的實際成本，并及時進行清理結算。

由于委托外企業加工的材料，可能在當月加工完成入庫，在材料日常收發按計劃價格計價時，就必須在月末計算材料成本差異以前，確定發給外企業加工材料的實際成本，而這在實際上是難以做到的。因此，對發出加工材料，在材料日常收發按計劃價格計價時，一般都按計劃價格成本計算，并不分攤材料成本差異。如要負擔成本差異，可按上月材料成本差異分攤率計算。

企業在將材料發給外企業加工時，要由供應部門根據加工合同填制“委托加工發料單”通知倉庫發料?！拔屑庸ぐl料單”一般填制一式五份。一份由倉庫發料后留存，據以登記“材料卡片”或“材料明細分類賬”；一份連同加工材料交加工企業；一份交還供應部門，據以考核加工合同執行情況；兩份送交會計部門。

“委托加工發料單”中發出材料的成本，在材料日常收發按實際成本計價時，應填列實際成本。在材料日常收發按計劃價格計價時，填列計劃價格成本。會計部門收到兩份“委托加工發料單”后，應以一份印有“加工費”、“運輸費”和“實際成本合計”三欄的代替委托加工材料明細分類賬。另一份作為發料憑證，據以記入“委托加工物資”科目的借方和“庫存材料”或“原材料”科目的貸方。

如某房地產開發企業發出原木2立方米，委托某門窗加工廠加工紗窗150平方米。原木每立方米單價為600元。則在發出2立方米原木委托加工時，應作：

對于支付的加工費和運輸費，要根據受托加工企業和運輸機構的賬單，記入“委托加工物資”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。

如根據某門窗加工廠賬單，從銀行存款支付加工費1600元，窗紗600元，運輸費300元時，應作：

企業收到加工完成材料時，要由收料倉庫驗收后填制蓋有“外部加工”戳記的“收料單”，會計部門根據“收料單”在代替委托加工材料明細分類賬的“委托加工發料單”中結算該批加工材料的實際成本（包括發出加工材料的成本、加工費和運輸費）。在材料日常收發按計劃價格計價時，應將加工完成材料的計劃價格成本和計劃價格成本與實際成本的成本差異，分別自“委托加工物資”科目轉入“原材料”和“材料成本差異”科目。即將加工完成材料的計劃價格成本自“委托加工物資”科目的貸方轉入“原材料”科目的借方；加工完成材料的實際成本大于計劃價格成本的成本差異，自“委托加工物資”科目的貸方轉入“材料成本差異”科目的借方；加工完成材料的實際成本如小于計劃價格成本，則用紅字將成本差異記入“委托加工物資”科目的貸方和“材料成本差異”科目的借方。

如上述紗窗150平方米加工完成并驗收入庫，紗窗每平方米計劃價格為24元，則應作：

在材料日常收發按實際成本計價時，應將加工完成材料的實際成本自“委托加工物資”科目的貸方轉入“原材料”科目的借方：

如有剩余材料退回時，應將退回材料的計劃價格成本或實際成本，自“委托加工物資”科目的貸方轉入“原材料”科目的借方。

“委托加工物資”科目的借方余額，表示企業存放加工企業處還在加工過程中的材料的成本和運輸費。在編制會計報表時，應將它列入“存貨”項目，以反映委托加工物資資金的實際占用額。

2.3.5 周轉材料的核算

周轉材料是指那些與企業開發經營有關的、多次參加周轉而不改變實物形態、使用年限較短、價值較低的不作為固定資產核算的工具、器具和勞動保護用品等物資。從性質上說，它屬于勞動資料，因其價值較低，更換頻繁，視同存貨進行管理。其價值是以攤銷的方式計入成本費用的，企業應根據不同周轉材料的價值大小和使用期限長短，采用一次攤銷法和分次攤銷法。

（1）一次攤銷法

即在領用時，將其全部價值一次計入成本費用。現行制度規定，對于價值較小、使用期限短的周轉材料，可在領用時一次計入成本費用。玻璃器皿等易碎物品，不論價值大小，在領用時一次計入成本費用。

（2）五五攤銷法

即領用時攤銷50%，報廢時再攤銷50%?，F行制度規定，對于價值較大、使用期限較長的周轉材料，可以采用五五攤銷法。

（3）分期攤銷法

即把周轉材料的價值按預計使用期限分期攤入成本費用。

按現行制度規定，對價值大、使用期限長的周轉材料可以采用分期攤銷法。周轉材料的攤銷方法，由企業根據具體情況自行規定，不同的周轉材料可采用不同的攤銷方法。攤銷方法確定之后，不應隨意改變。

有關周轉材料價值的攤銷賬務處理舉例如下：

【例2-28】

①自營工程領用生產工具一批，計劃成本2000元，一次攤入成本。

②倉庫領用管理用具一批，計劃成本6000元，分6個月攤銷。

③企業管理部門以前月份領用的周轉材料報廢，收回殘料300元入庫。

④月末結轉本月領用周轉材料應負擔的材料成本超支額80元，其中自營工程應分攤20元，采購保管部門應分攤60元。

2.3.6 開發產品的內容及核算

1．開發產品的內容及分類

（1）開發產品的內容

開發產品是指房地產開發企業已經完成全部開發過程，并已驗收合格合乎設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施和代建工程等。

（2）開發產品的分類

開發產品按其用途的不同可分為以下幾類：

①土地。土地是指房地產開發企業為出租或有償轉讓而開發的商品性建設場地。企業為建設商品房、出租房、周轉房而開發的自用建設場地屬于企業的中間產品，不能列入開發產品。但如果企業開發完工的自用建設場地近期不使用，可以暫時視同最終產品。

②房屋。房屋包括為銷售而開發建設的商品房、為出租而開發建設的出租房、為安置被拆遷居民周轉使用而開發建設的周轉房和受其他單位委托代為開發的房屋。

③配套設施。配套設施是指屬于城市建設規劃中的大型配套設施。具體包括：

·開發項目外為居民服務的給排水、供電、供暖、供氣的增容及交通道路。

·開發項目內的營業性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等。

·開發項目內非營業性公共配套設施，如中小學、醫院、文化站等。

④代建工程。代建工程是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的各種工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。

（3）特殊開發產品的核算

對于一些特殊的開發產品，企業應單獨設置賬戶進行核算。這些特殊的開發產品包括：

①分期收款開發產品。指企業以分期收款方式銷售的在全部款項收回之前其全部或部分產權仍歸屬企業的開發產品。

②出租開發產品。指房地產開發企業利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的開發產品。其特點是以營利為目的，以收取租金作為經營獲利的手段。

③周轉房。指房地產開發企業用于安置拆遷居民周轉使用、產權歸本企業所有的各種房屋。具體包括：

·在開發建設過程中已明確其為安置差遣居民周轉使用的房屋。

·企業開發完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置差遣居民周轉使用的房屋。

·企業搭建的用于安置差遣居民周轉使用的臨時性簡易房屋。

2．開發產品收發和結轉的核算

為了核算已完工開發產品的增減變動情況，房地產企業應設置“開發產品”賬戶，借方登記已竣工驗收入庫開發產品的實際成本；貸方登記對外轉讓、銷售和結算的開發產品的實際成本、出租經營的土地和房屋的實際成本，以及用于安置拆遷居民周轉使用房屋的實際成本。企業將開發的營業性配套設施用于本企業第三產業經營用房，也登記在本賬戶的貸方；本賬戶的借方期末余額表示尚未轉讓、銷售和結算的開發產品的實際成本。開發產品的形成和結轉的賬務處理如下：

（1）用于銷售的開發產品

①根據開發產品驗收交接憑證，結轉本期已完成的開發產品的實際成本6700000元。

②月終結轉對外轉讓、銷售和結算的開發產品實際成本2000000元。

③將一棟商品房采用分期收款方式銷售，開發產品已移交使用單位，該棟商品房的實際成本為1500000元。

（2）其他用途的開發產品

企業的開發產品除了對外銷售以外，還可用于出租經營、安置拆遷居民周轉使用以及作為本企業生產經營用房。舉例如下：

①將開發的一棟房屋出租經營，其實際成本500000元。

②將開發的房屋用于安置拆遷居民周轉使用，實際成本1000000元。

③將開發的營業性配套設施——商店，作為本企業第三產業經營用房投入使用，實際成本800000元。

（3）出租房和周轉房的計價

為了反映出租房和周轉房的增減變動情況，并正確計算出租房和周轉房的攤銷額，對于出租房和周轉房主要采用以下兩種計價方法：

①原價：是指房地產企業開發購建某項出租房、周轉房時所發生的各項實際支出，根據“開發成本”賬戶資料計算確定。

②攤余價值：是指出租房、周轉房的原價減去已提攤銷額后的余額。

原價可以反映企業出租房、周轉房的原始投資和規模大小，并作為計提攤銷額的依據；攤余價值可以反映出租房、周轉房的實有價值，將其與原價對比，可以反映出租房、周轉房的新舊程度，攤余價值還是改變出租房、周轉房用途，將其作為商品房對外銷售時，確定銷售價款的依據。

【例2-29】 現舉例說明出租房和周轉房的賬務處理如下：

◆企業開發完成A棟商品房用于出租，實際成本2000000元，B棟商品房在尚未出售前用于安置拆遷居民周轉使用，實際成本800000元，已辦理出租協議和投入使用手續。

◆按月計提出租房攤銷額1000元、周轉房攤銷額900元。

◆用銀行存款支付出租房修理費1000元，計入當月成本，支付周轉房修理費6000元，分3個月攤銷。

◆將C棟周轉房作為商品房對外銷售，售價500000元，原價450000元，累計攤銷額50000元，價款尚未收到。

（4）分期收款開發產品的核算

①分期收款開發產品的核算方法。分期收款銷售是一種賒銷方式，采用這種方式銷售開發產品，在將開發產品移交購買單位或辦妥分期收款銷售合同時，將開發產品按實際成本轉入分期收款開發產品；按合同的約定確認當期銷售收入，同時結轉當期的銷售成本。當期銷售成本按開發產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率和當期銷售收入計算確定。其計算公式如下：

當期應結轉成本數=開發產品當期應收價款×開發產品全部銷售成本÷全部銷售收入×100%

②應設置的會計科目。為了核算分期收款開發產品的實際成本，企業應設置“分期收款開發產品”賬戶。該賬戶借方登記企業采用分期收款方式銷售開發產品的實際成本，貸方登記確認銷售收入實現時按比率計算的本期應結轉的銷售成本。期末借方余額反映尚未結轉的分期收款開發產品的實際成本。本賬戶應按銷售對象設置明細賬或設置“分期收款開發產品備查賬簿”，詳細記錄分期收款開發產品的面積、售價、成本、已收取價款和尚未收取的價款等有關資料。

③分期收款開發產品核算的賬務處理。

【例2-30】 天地房地產開發公司將已開發的花園小區中2號樓一門采用分期收款方式出售給甲單位，總售價為2000000元，實際總成本為1600000元。合同規定全部價款分3次付清，房屋移交時支付40%，余款分別于第二年和第三年末平均支付。第三年付款單位未能按合同付款，余款到第四年才收回。應作賬務處理如下：

◆辦妥分期收款銷售合同時：

◆首次收款時：

同時結轉成本：

◆第二年收款時：

同時結轉成本：

◆第三年年底：

同時結轉成本：

收到款時作分錄：

2.3.7 存貨清查的核算

為了保證材料、設備的完整，做到賬實相符，房地產開發企業必須建立材料、設備清查盤點制度。由于材料設備種類繁多，收發頻繁，并分散在各個倉庫、現場存儲，加上有的材料計量不準、自然損耗、收發時點錯數量，以及人為短缺等原因，使賬面材料結存數量和實際數量不符。因此，必須通過清查盤點進行檢查核實。材料設備盤點制度不僅可以保證賬實相符，給會計核算提供正確可靠的資料，同時還有下列幾方面的作用：

第一，可以促使企業摸清家底，積極處理積壓材料、設備，加速流動資金周轉。

第二，可以發現材料、設備短缺和損壞情況，揭發違法亂紀行為，以便追究責任。

第三，可以發現材料、設備供應和倉庫管理方面存在的問題，促使企業改革不合理的規章制度，改善經營管理，加強經濟核算。

材料、設備的清查盤點，在平時應當輪流進行。每年在編制年度財務決算以前，還要進行一次全面清理盤點，使年度會計報表的數字正確可靠。在年度清查時，應成立一個由領導干部、專業人員和工人參加的清查領導小組，把清查材料、設備同加強倉庫管理密切結合起來。

材料、設備清查盤點人員發現實存材料、設備數量和“材料卡片”、“設備卡片”結存數量不符時，要查明原因，分清責任，并填制“材料盤點盈虧報告單”和“設備盤點盈虧報告單”，經清查領導小組審查、鑒定，提出處理意見后，按規定報有關部門審批。

材料、設備盤點的盈虧，可以分為兩大類：一類是經查明屬于材料、設備明細賬卡記錄的錯誤，如收發數量登記錯誤，金額計算錯誤，明細賬卡加減計算錯誤，登記時搞錯規格，造成一種規格多，一種規格少，等等。對這些錯誤，可由材料、設備核算人員開列清單，注明原因，經會計部門復核后，按規定改正錯誤的方法進行更正。另一類是真正的材料、設備盤點盈虧，當然，也可能包括未經查明屬于明細賬卡登記的錯誤。對于真正的材料、設備盤點盈虧，應按規定程序報經有關部門批準。

材料、設備清查過程中的盈虧，在未經批準以前，應先根據“材料（設備）盤點盈虧報告單”，登記有關材料、設備明細賬卡，并從“原材料”科目的貸方轉到“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目的借方，作如下分錄入賬：

對于材料、設備盤虧，一般都按實際成本計算。在材料收發按計劃價格計價時，除按計劃價格成本記入“原設備”科目的貸方外，還要自“材料成本差異”科目將屬于盤虧材料的成本差異，轉入“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目的借方（如材料實際成本小于計劃價格成本時用紅字）。

材料、設備盤點盈虧經有關部門批準后，再根據“材料（設備）盤點盈虧報告單”，分別不同情況進行賬務處理。

凡能以正當理由說明的材料短缺，如定額內自然損耗等，可計入材料成本，記入“采購保管費”科目的借方。

由于材料、設備保管人員等過失造成的材料、設備損失，如能確定過失人員應負經濟責任的，對賠償款應記入“其他應收款”科目的借方；不能確定過失人員的，經有關部門批準后，將它記入“管理費用”科目的借方。

凡由于人力不可抗拒的自然災害等原因造成的材料、設備短缺，按規定手續報經有關部門批準后，應將扣除保險公司賠款后的凈損失，記入“營業外支出——非常損失”科目的借方。

對于材料、設備盤盈，應根據“材料（設備）盤點盈虧報告單”，登記有關材料、設備明細賬卡，并按計劃價格或估計價格記入“原材料”科目的借方和“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目的貸方。

按規定報經批準后，將盤盈材料、設備自“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢”科目沖減有關費用科目。

2.3.8 存貨跌價準備的核算

為了較真實地反映企業材料、設備的可變現凈值，避免虛列資產價值，出現虛盈實虧，按照現行企業會計制度的規定，企業在對材料、設備進行全面清查時，如發現有遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，使材料、設備成本不能收回的部分，應當提取材料、設備跌價準備。材料、設備跌價準備，一般應按單個材料、設備的成本高于其可變現凈值的差額提取?？勺儸F凈值是指企業在正常開發經營過程中，以估計售價減去銷售所需稅費后的余值。在實際工作中，對材料、設備跌價準備，可在“材料盤點盈虧報告單”中增設“可變現單價”、“應提取跌價準備”兩欄，將應提取跌價準備的材料、設備亦在單中填列。應提取材料、設備跌價準備的計算，可按下列公式進行：

應提取材料跌價準備=材料實存數量×[材料計劃單價×（1±差異分攤率）-材料可變現單價]

應提取設備跌價準備=設備實際數量×（設備實際單價-設備可變現單價）

在提取材料、設備跌價準備的企業，應設置“存貨跌價準備”科目。“存貨跌價準備”科目是材料、設備、開發產品等存貨科目的備抵科目，用以核算企業提取的存貨跌價準備。期末對計算出材料、設備可變現凈值低于成本的差額，應記入“管理費用——計提存貨跌價準備”科目的借方和“存貨跌價準備”科目的貸方：

如已提跌價準備的材料、設備的價值以后又得以恢復，應按恢復增加的數額（其增加數應以補足以前入賬的減少數為限），記入“存貨跌價準備”科目的借方和“管理費用——計提存貨跌價準備”科目的貸方：

企業在清查材料、設備時，如發現有已霉爛變質，或已過期且無轉讓價值，或在開發經營中已不再需要、且已無使用價值和轉讓價值，應按材料、設備的賬面凈值（即減去已提跌價準備后的價值），記入“管理費用——計提存貨跌價準備”科目的借方，按已提的跌價準備記入“存貨跌價準備”科目的借方，按材料、設備的賬面原值記入“原材料”科目的貸方。

“存貨跌價準備”科目的貸方余額，反映企業已提取的材料、設備等存貨可變現凈值低于成本的跌價準備，在編制資產負債表時，應將它從“存貨”項目中減去。