1.1　建設項目規劃選址與土地獲取的相關概念與工作流程

1.1.1　土地使用權獲取的相關概念

（1）土地

土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。

（2）土地所有權

土地所有權是指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。在我國，土地所有權是國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地可以分為國有土地和集體土地兩類。

國有土地是指屬于國家所有即全民所有的土地。國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。

集體土地是指屬于農村居民集體經濟組織所有的土地。集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。

（3）土地使用權

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可以申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。

（4）土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有限期的基礎上的，該土地使用權可以在法律規定的范圍內轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護。

（5）土地使用權出讓年限

土地使用權的出讓年限是指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。

凡與國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》的用地，其土地使用年限按國家規定執行：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。

（6）協議出讓國有土地使用權

協議出讓國有土地使用權是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（7）招標出讓國有土地使用權

招標出讓國有土地使用權是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

招標出讓的一般程序有招標、投標、定標、簽約、履約五個階段。目前，招標是土地使用權出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負責辦理招標的相關事宜。投標人中標后獲得其土地使用權。

（8）拍賣出讓國有土地使用權

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

拍賣的一般程序是：出讓人發出拍賣公告，將土地使用權拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以拍賣方式向拍賣人做出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領取土地使用權證書，獲得其土地使用權。

（9）掛牌出讓國有土地使用權

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

（10）土地使用權劃撥

土地使用權劃撥，是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。土地使用權的劃撥是計劃經濟的產物，其逐漸地為土地使用權出讓或轉讓所取代。

劃撥土地使用權的范圍包括國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施和公用事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，經濟適用房項目建設用地，法律、行政法規規定的其他用地。

（11）土地使用權轉讓

土地使用權轉讓，是指土地使用權出讓后，土地使用權的受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。

（12）土地使用權租賃

土地使用權租賃是指國家將國有土地在一定年限內直接出租給土地使用者，由土地使用者向國家按年交付租金的行為。以租賃方式取得的土地使用權不得轉讓、轉租和抵押。

（13）征地

征地是指項目選址用地為集體土地，按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后，對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

（14）拆遷

拆遷，是指經城市規劃、土地管理機關批準，將原土地合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨礙項目實施的地上物，為新的建設項目施工創造條件的行為。拆遷可簡單理解為人的搬遷和建筑物的拆除。

根據國土資源部第11號令，房地產開發經營性用地均由土地儲備中心以招標、拍賣、掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

（15）土地儲備

土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

（16）生地

生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地，即待開發的國有土地，離城鎮較遠、無市政基礎設施、未開發利用的土地。

（17）毛地

毛地主要是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。

（18）熟地

熟地是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

（19）三通一平

三通一平是指水通、電通、路通和場地平整。

（20）七通一平

七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。

（21）地籍

地籍是指反映土地的位置（地界、地號）、數量、質量、權屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。

（22）宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。城市的土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號。它有四層含義：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。例如，B107-24這個地號表示B區第1帶07片第24宗地。

（23）宗地圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映了一宗地的基本情況，包括宗地權屬界線、界址點位置，宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

（24）凈地

凈地是指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要進一步拆除的建筑物、構建物等設施的土地。

（25）土地一級開發

土地一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或農村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

（26）土地使用權出讓金

在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地使用權出讓金。

（27）地價

地價即土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用，也稱為土地費用、地價款或土地出讓金。

地價包括土地使用權出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費和土地開發費。

（28）熟地價

熟地價是指政府出讓已經具備“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”建設條件的土地（俗稱熟地）時所收取的金額，或土地使用權人將已經具備建設條件的熟地轉讓時收取的金額。

熟地價包括土地使用權出讓金、城市建設配套費和土地開發費。

（29）毛地價

毛地價，是指政府在出讓未經拆遷補償的舊城區土地（俗稱毛地）或未進行征地補償的新區土地（生地）時所收取的金額。毛地價包括土地使用權出讓金和城市建設配套費，不包括土地開發費。

（30）土地交易價格

土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。

1.1.2　建設項目規劃選址與土地獲取階段的工作流程

由于建設項目獲取國有土地使用權的方式和項目本身類型的不同，建設單位在該階段需要報批報建的事項及其先后順序也會有所差異。

建設項目可以分為政府投資項目和企業投資項目，不同投資主體的項目在立項階段（立項是指國家為了對經濟發展實施有效調控，要求具備一定規模的固定資產投資項目到發改委申報立項，具體包括備案、核準和審批三種方式，每個項目只適應其中一種方式。根據《國務院關于投資體制改革的決定》，除了政府投資建設的項目需要到發改委進行審批之外，企業投資項目區別于不同情況實行備案和核準。其中，政府僅對重大項目和限制類項目進行核準，其他項目只需備案。比如像房地產項目，除了像別墅等高檔房地產項目、政策性建房項目等發改委規定需要核準的，其他房地產項目均實行備案）的報批報建流程會有所不同。

圖1-1～圖1-3分別是以劃撥方式取得國有土地使用權的審批項目、核準項目和備案項目的工作流程。

圖1-1　以劃撥方式取得國有土地使用權的審批項目的工作流程

圖1-2　以劃撥方式取得國有土地使用權的核準項目的工作流程

圖1-3　以劃撥方式取得國有土地使用權的備案項目的工作流程

圖1-4～圖1-6分別是以出讓方式取得國有土地使用權的審批項目、核準項目和備案項目的工作流程。

圖1-4　以出讓方式取得國有土地使用權的審批項目的工作流程

圖1-5　以出讓方式取得國有土地使用權的核準項目的工作流程

圖1-6　以出讓方式取得國有土地使用權的備案項目的工作流程