1.3　房地產公司成本管理流程

按照房地產項目的開發流程，房地產公司的成本管理包括在項目決策與設計階段進行的成本預測，在招標采購與施工階段進行的成本動態控制，在項目竣工驗收階段進行的成本結算與評估分析管理。

1.3.1　項目公司成本管理流程

（1）成本管理流程

①土地及設計階段成本管理流程見圖1-5。

②施工階段及項目后期成本管理流程見圖1-6。

（2）成本管理的相關部門職責

房地產公司成本管理工作所涉及的部門包括成本管理部、投資開發部、設計管理部、工程管理部、營銷策劃部、項目部等，它們具體的工作職責如下。

①成本管理部

a.參加對建筑方案設計、初步設計進行評審，評審通過后按要求編制目標成本指導書。

b.招標時編制經濟標書，并對投標單位的經濟標書進行分析。

c.組織編制施工圖預算。

d.對設計變更的經濟性、合理性進行評審。

e.項目動態成本的錄入與分析。

f.工程竣工后辦理工程竣工評估。

g.組織成本控制相關文件的評審。

②投資開發部

a.參加成本控制相關文件的評審。

b.負責土地價款（包括出讓金、配套費、契稅）的支付。

c.負責報批報建費用的控制。

d.負責社區管網工程的設計、施工合同簽訂。

③設計管理部

a.完成建筑方案設計，組織建筑方案會審。

b.為結構方案、基礎方案、設備等方案的選擇提供決策依據。

c.組織完成初步設計及會審。

d.組織完成施工圖設計。

e.組織工程管理部、成本管理部、項目部對施工圖進行評審。

f.組織主體承包商、監理承包商、工程管理部、成本管理部、項目部對施工圖進行會審。

g.負責裝修工程全過程成本控制。

h.在工程施工過程中進行有助于優化工程設計的設計變更。

i.按照要求提供投資分析、 方案設計、 初步設計、 施工圖設計階段進行成本預算所需的資料。

j.參加成本控制相關文件的評審。

④工程管理部

a.組織各類招標，確定總包、分包施工單位及材料設備供貨廠家，與供方簽訂合同。

b.參加成本控制相關文件的評審。

⑤項目部

a.負責工程從開工到竣工階段的管理。

b.對設計變更、簽證的經濟性、合理性進行評審。

c.工程竣工后辦理工程竣工結算。

d.負責資金計劃的編制、報批和執行。

⑥營銷策劃部

a.負責營銷費用的控制。

b.參加成本控制相關文件的評審。

⑦設計主管領導。負責批準設計任務書（規劃方案、建筑方案、結構方案）。

⑧總經理

a.負責批準目標成本指導書。

b.負責批準責任成本管理體系操作指引。

（3）成本管理的具體工作程序

①項目確定前

a.投資開發部確定地塊信息，設計管理部進行建筑方案設計，成本管理部負責成本估算，財務管理部負責提供財務經濟指標，形成項目成本測算交投資開發部。

b.總經理對成本估算進行評審。

②工程開工前

a.設計管理部進行建筑方案設計，工程管理部對建筑方案技術指標進行評審，成本管理部對建筑方案經濟指標進行評審，確定經濟、合理的建筑方案。

b.設計管理部進行初步設計，工程管理部參與結構方案、基礎方案、設備方案的確定，成本管理部對設計的產品進行經濟分析和評審。

c.初步設計完成后，成本管理部按照目標成本指導書編制指引編制目標成本指導書，由總經理批準。

d.設計管理部組織施工圖設計，設計管理部組織工程管理部、成本管理部、項目部對施工圖進行評審，評審通過后由工程管理部組織招標，成本管理部編制經濟標書。定標后工程管理部與總承包商簽訂合同。

e.設計管理部組織工程管理部、成本管理部、項目部對施工圖進行評審。

f.與承包商簽訂合同后，設計管理部組織主體承包商、監理承包商、工程管理部、成本管理部、項目部對施工圖進行會審。

g.成本管理部組織完成施工圖預算完成后，對目標成本進行修訂。

③工程施工中

a.工程開工后，工程管理部根據工程進展安排，通過招標確定甲方分包工程施工單位及材料供應商，安排施工單位進行施工。

b.在總包和分包工程施工過程中由于工程需要，設計管理部出設計變更通知單，按照相關文件審批后實施。

c.在工程施工過程中出現變更后，成本管理部負責變更的經濟估算。

d.項目部根據工程需要發現場簽證通知單，按現場簽證作業指引審批后實施。

e.在工程施工過程中，成本管理部應該每月對工程的動態成本進行分析，形成月報。

④工程竣工后

a.工程竣工后，項目部及時收集完整的結算資料，填寫工程結算工作交接單，并進行結算審核或對咨詢公司審核完畢的結算進行復審，完成審核后填寫工程結算定案單，將資料移交成本管理部辦理工程竣工結算。

b.工程結算完成后，項目部填寫成本信息搜集表，成本管理部對工程項目成本進行后期評估分析，并由總經理簽發，歸檔保存。

1.3.2　集團公司成本管理流程

（1）成本管理流程

圖1-7為集團公司成本管理流程。

（2）成本管理的相關部門職責

相比于項目公司，集團公司還應設置成本管理中心對項目開發過程中相關的成本管理事項進行審批和調整，具體見表1-3。

（3）成本管理的具體工作程序

①目標成本確定。目標成本由集團成本管理中心下達。集團成本管理中心、項目公司成本管理部在不同階段制訂相應的目標成本，并完成規定的報批程序，包括以下階段。

a.項目投資決策階段，集團成本管理中心依據方案編制投資估算，經集團領導團隊審定、批準，作為項目總目標成本。

b.方案設計階段，依據總目標成本、規劃方案、建筑方案設計，由各項目公司編制目標成本表，經集團成本管理中心審核后，報集團領導團隊審批，審批后的目標成本作為項目公司的成本控制指標。

c.施工圖階段，由各項目公司將成本控制表細分，作為項目公司對各分項成本考核依據，同時上報集團成本管理中心備案。

②成本動態控制

a.各項目公司必須依據已批準的成本指標，對項目開發過程中各階段的業務活動進行連續監控，制訂控制成本的措施方案。

b.項目公司成本管理部必須參與和控制所有影響項目成本的業務活動，包括但不限于：設計方案優化；業務分包（招投標）；材料設備采購比價、限價；合同簽訂；設計變更及現場簽證；合同付款等。

c.項目公司成本管理部負責建立動態成本臺賬（包括合同臺賬、設計變更臺賬和現場簽證臺賬），項目公司財務管理部負責建立管理費用支出及貸款利息成本臺賬，集團成本管理中心建立銷售費用臺賬，登記、審核實際發生成本是否在成本控制指標規定范圍內。

③項目成本超支處理及調整

a.成本超支的處理措施由項目公司成本管理部按成本細項超支預警的范圍和要求、填寫項目成本細項超支預警表，以書面形式報集團成本管理中心備案或審批：

i.不使用不可預見費，擬采取降低成本措施補救，由公司總經理審批；

ii.擬使用不可預見費彌補，調整細項成本，報集團成本管理中心審核后由成本管理中心總經理、集團主管副總裁審批；

iii.需要突破項目目標成本時，必須經集團成本管理中心總經理審核后，呈集團主管副總裁、集團總裁審批。

b.在項目實施過程中，因經營計劃調整引起成本細項的目標成本的增加或減少，應及時報集團成本管理中心審查，并根據上述規定進行處理。

④成本核算與分析

a.項目公司必須按項目成本核算與分析的規定，每月進行項目成本核算和經濟活動分析，對成本指標的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析成本細項超支發生的原因，及時采取控制成本的措施。

b.項目公司成本核算與分析報告，作為項目公司月度經營分析報告的組成部分。