1.2　房地產公司成本管理的部門職能與崗位職責

對于不同規模的房地產公司來說，其成本管理的部門職能、崗位設置與崗位職責會有所差異，下面分別對小型房地產公司（項目公司）和大型房地產公司（集團公司）成本管理的部門職能與崗位職責進行說明。

1.2.1　項目公司成本管理的部門職能與崗位職責

在一個項目公司中，成本管理工作主要由成本管理部負責，投資開發部、設計管理部、工程管理部、營銷策劃部等其他相關部門根據工作需要參與項目成本管理。

（1）成本管理部的部門職能

成本管理部需要負責的工作如下。

①部門目標管理

a.制訂經濟合理的目標成本，并確保目標成本的有效控制。

b.施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作。

c.客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用。

d.最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。

②目標成本、責任成本管理

a.搜集、整理、匯總歷史成本資料。

b.確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點。

c.匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監控、評估。

d.每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態成本。

③預結算管理

a.組織編制及審核工程施工圖預算。

b.全面審核竣工工程結算。

c.根據結算報告完成各項工程清算。

④成本信息管理

a.建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫。

b.定期進行專題或綜合的成本分析和研究。

c.收集工程造價信息資料。

d.收集公司內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣。

e.有效使用公司下發的成本管理軟件。

f.標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核。

g.審核并及時辦理各項合同的審批工作。

h.審核并及時辦理各項付款的審批工作。

i.審核并及時辦理各項結算的審批工作。

j.按不同類別建立合同及執行情況臺賬。

⑤成本管理監控評估

a.參與工程、材料及設備的招投標工作。

b.參與合同有關經濟條款的審核。

c.定期動態報告目標成本和責任成本的執行情況。

d.定期和不定期抽查評估項目成本管理工作。

e.對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見。

f.對報批報建、營銷成本進行監督控制。

⑥成本管理規范建設

a.制訂成本管理的有關規范及實施細則。

b.制訂并完善目標成本管理體系。

c.制訂并完善部門內部管理規范制度。

⑦培訓指導

a.組織成本管理規范的培訓。

b.為工程管理部提供預算、結算和成本管理的業務指導。

⑧成本預結算管理

a.預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管。

b.結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理。

（2）成本管理部的組織構架與崗位設置

房地產公司成本管理部設置的崗位一般包括成本管理部經理、土建預算主管、土建預算工程師、安裝預算工程師（可按專業再細分成為電氣預算工程師、給排水預算工程師等）、成本管理工程師等，其組織架構與崗位設置情況如圖1-1和表1-1所示。

（3）成本管理部經理的崗位職責與任職要求

成本管理部經理的崗位職責如下。

①目標管理

a.組織確定項目的目標成本。

b.確定部門的工作目標及工作計劃。

c.定期檢查成本控制目標的執行情況。

d.制訂有效的成本控制方法。

e.負責監督和落實部門的工作計劃。

②造價審核

a.組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作。

b.對造價工作完成部門內的終審。

c.組織重大結算工作及合同的談判。

③招投標工作。參與公司所有招投標工作。

④制度建設

a.組織制訂成本管理的有關規范。

b.組織對成本管理規范的有關培訓工作。

c.負責公司成本管理制度的制訂。

⑤新項目投資測算。組織項目前期成本調研，便于公司決策。

⑥合同管理

a.起草格式化標準合同文本。

b.對上報合同進行審核。

c.根據實施情況對合同的經濟條款進行全面的把握。

⑦預決算管理。負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作。

⑧部門管理

a.培養業務骨干。

b.部屬激勵和績效考核。

c.負責本部門人力資源的配置和調遣。

⑨相關總協調工作

a.負責本部門所有對內對外的協調工作。

b.組織對外的業務交流活動。

c.負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。

成本管理部經理的任職要求如下。

①工程造價管理、工民建、電氣工程、給排水工程或工程經濟類專業本科或本科以上學歷。

②5年以上相關工作經驗、1年以上管理工作經驗、1年以上司齡。

③熟悉工程造價管理基礎理論、工程管理、工程技術。

④熟悉公司成本管理模式、工作程序，熟悉本部門業務流程。

（4）土建預算工程師的崗位職責與任職要求

土建預算工程師的崗位職責如下。

①施工圖預算審核（兼）——土建工程。根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作。

②審核工程進度預算。負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款，經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程管理部向施工單位支付工程進度款的依據之一。

③審核現場簽證變更

a.負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審。

b.負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況。

④結算工作

a.負責督促施工單位上報工程結算書。

b.負責按相關文件規定審核工程結算資料。

c.負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審。

⑤動態目標成本

a.負責進行項目動態目標成本跟蹤。

b.按月提供出動態成本分析報告（簽證變更部分）。

⑥現場簽證變更及檔案管理

a.負責建立工程設計變更及現場簽證費用臺賬。

b.負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理。

⑦招投標管理。負責招投標工程量清單計算。

⑧日常管理

a.配合及時提供成本管理軟件所需相關數據。

b.負責每周部門例會紀要記錄及整理。

c.及時總結工作中經驗教訓供部門內共享。

d.協助部門經理處理日常事物。

土建預算工程師的任職要求如下。

①工程造價管理、工民建或工程經濟類專業大專或以上學歷。

②2年以上本職工作經驗；對本地建筑材料市場有一定了解。

③熟悉工程造價管理基礎理論、工程管理、工程技術。

④熟悉本地預算定額，熟練使用預算軟件及常用OFFICE軟件。

（5）安裝預算工程師的崗位職責與任職要求

安裝預算工程師的崗位職責如下。

①施工圖預算審核——安裝工程。根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作。

②審核工程進度款。負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程管理部向施工單位支付工程進度款的依據。

③招投標工作

a.對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽。

b.負責協助編制主體工程招標文件，對招標文件的經濟條款進行審核。

c.對經濟標書進行分析。

④審核現場簽證變更

a.負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審。

b.負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況。

⑤結算工作

a.負責督促施工單位上報工程結算書。

b.負責按相關文件規定審核工程結算資料。

⑥動態目標成本

a.負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區管網及安裝甲供材料等。

b.按月提供出動態成本分析報告（安裝部分）。

⑦現場管理

a.負責抽查現場有關工程量的準確性。

b.負責督促工程管理部執行工程變更簽證管理規范。

⑧合同及付款管理。負責審核合同中有關經濟條款。

⑨日常管理

a.負責成本管理軟件的日常數據管理工作。

b.及時總結工作中經驗教訓供部門內共享。

安裝預算工程師的任職要求如下。

①電氣工程、給排水工程、或工程造價管理專業大專以上學歷。

②2年以上本職工作經驗；對本地建筑材料市場有一定了解。

③熟悉工程造價管理基礎理論、工程管理、工程技術。

④熟悉本地預算定額，熟練使用預算軟件及常用OFFICE軟件。

（6）成本管理工程師的崗位職責與任職要求

成本管理工程師的崗位職責如下。

①施工圖預算管理——土建、安裝工程

a.根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作。

b.負責編制咨詢合同。

②目標成本制訂。確定項目目標成本，制訂材料設備成本控制明細表。

③結算工作

a.負責督促施工單位上報工程結算書。

b.負責按相關文件規定審核工程結算資料。

c.負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審。

④信息管理

a.負責按公司要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數據。

b.負責匯總編制每月公司成本月報，并上報公司領導。

⑤動態目標成本

a.負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發間接費等。

b.按月提供出動態成本分析報告（土建部分）。

⑥審計配合工作

a.對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協調。

b.負責準備編制審計所需數據表格工作。

c.負責審計的其他配合工作。

⑦合同及付款管理

a.負責審核合同中有關經濟條款。

b.負責建立合同及合同付款臺賬及成本核算工作。

⑧日常管理

a.配合及時提供成本管理軟件所需相關數據。

b.及時總結工作中經驗教訓供部門內共享。

c.編制項目每月工程資金計劃。

d.協助部門經理處理日常事物。

成本管理工程師的任職要求如下。

①工程造價管理、工民建或工程經濟類專業大專或以上學歷。

②2年以上本職工作經驗；對本地建筑材料市場有一定了解。

③熟悉工程造價管理基礎理論、工程管理、工程技術。

④熟悉本地預算定額和預算軟件，精通常用的OFFICE軟件，對數據庫有一定了解。

（7）成本管理部崗位職責確認會簽表

見本書電子文件。

1.2.2　集團公司成本管理的部門職能與崗位職責

在集團公司中，一般會設置集團成本管理中心對下屬各公司（項目公司/城市公司/區域公司）的成本管理工作進行統籌管理，并根據公司的實際情況，可以在集團成本管理中心下設招標合同部和成本管理部進行分類管理。

（1）成本管理中心的部門職能

根據集團的發展需要，成本管理中心可以形成如下的管理體系：通過對管理秩序的提升，形成由集團定目標、成本管理中心定標準、定制度，過程實行分級、分類管理的集團化成本管理體系。最終構建以目標成本為導向、全員責任管理、過程分類控制的業務管理模式。圖1-2為成本管理中心的管理體系。

成本管理中心需要負責的工作具體如表1-2所列。

（2）成本管理中心的組織架構

圖1-3為成本管理中心的組織架構。

（3）成本管理中心總經理的崗位職責

①在分管副總的領導下，全面負責中心的日常管理工作，對中心及各部門建設發展進行具體指導。

②全面負責中心人員的工作指導和培訓規劃，具有人事調整建議權。

③全面組織中心外部資源的整合與管理。

④全面負責中心工作的階段性總結和匯報。

⑤全面協調中心與相關部門的溝通和交流。

（4）成本管理部經理的崗位職責

①在中心總經理領導下，負責部門的日常管理工作。

②擬訂并完善公司工程預、結算管理制度。

③負責組織、審核投資項目的前期測算。

④負責組織、審核工程項目的概、預算和決算。

⑤工程動態成本報告、月完成產值報告的匯總分析。

⑥跟蹤工程進度，進行動態成本及時審核，調整預算并組織做出差異分析。

⑦組織項目成本核算及管理報告的編制，確保提供數據的準確性。

⑧負責成本數據庫的建立和動態管理。

⑨負責本部門內部人員的績效考核、技能培訓等工作。

（5）招標合同部經理的崗位職責

①在成本管理中心總經理領導下，負責部門的日常管理工作。

②擬訂并完善有關工程類合同管理辦法。

③負責擬訂并完善招投標管理制度及招投標工作流程。

④負責組織授權范圍內的招投標工作。

⑤審核招標文件，組織開標、評標、定標工作。

⑥負責工程建設合同或協議的審核、簽訂。

⑦負責集團公司的戰略采購工作。

⑧負責主要采購物資的信息收集和詢價工作。

⑨負責供貨商管理及數據庫建設。

⑩負責本部門內部人員的績效考核、技能培訓等工作。

（6）項目公司成本管理部經理的崗位職責

①在成本管理中心總經理和項目公司總經理的雙重領導下，全面負責部門的日常管理工作。

②配合集團成本管理部完成項目目標成本測算。

③負責項目的動態成本管理。

④負責授權范圍內的招投標及合同管理。

⑤負責集團采購合同的執行。

⑥負責組織項目相關部門對合同進行評估。

⑦負責預、結算審核。

⑧已完項目的整改和維保工作。

⑨負責本部門內部人員的績效考核、技能培訓等工作。

（7）集團成本管理中心與項目公司成本管理部的工作銜接關系

圖1-4為集團成本管理中心與項目公司成本管理部的工作銜接關系示意。