1.1　房地產公司的成本構成

項目成本是指作為成本核算主體的項目所在公司開發一個房地產項目發生的全部成本。一個項目所在公司開發數個項目或一個大型項目分成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成數個單獨的項目總成本。房地產公司的開發成本一般包括土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、景觀環境工程費、配套設施費、開發間接費以及期間費用等，下面分別對其進行詳細的介紹。

（1）土地獲得價款

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容。

①政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

②合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

③紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費、管線鋪設費、接口補償費。

④拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。

⑤“三通一平”費

a.臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

b.臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

c.臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

d.場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運費、舊房拆除等費用。

（2）開發前期準備費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建等前期費用。主要包括以下內容。

①勘察設計費

a.勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等。

b.規劃設計費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費；可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等。

c.建筑研究用房費，包括材料及施工費。

②政府規費

a.工程質量監督費：建設主管部門的質監費。

b.安全監督費：建設主管部門的安監費。

c.工程保險費。

d.報批報建費：交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規劃管理費、環境評測費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費及其他報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費等。

e.增容費：水、電、煤氣增容費。

③專業顧問費：工程監理費、造價咨詢費、機電顧問、幕墻顧問等專業顧問費用。

（3）主體建筑工程費

指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用，主要包括以下幾類。

①臨時設施費

a.臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

b.臨時辦公室：建造及裝飾費用。

c.臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

d.臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

②基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測費、降水以及其他基礎處理費用。

③結構及粗裝修：包括混凝土框架結構（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體等費用。

④門窗工程費用：包括單元門、入戶門、戶內門、防火門等費用。

⑤公共部位裝修費用：包括大堂、電梯廳、樓梯間等精裝修費用。

⑥外立面工程費用：包括外墻門窗、外立面飾面、雨蓬、屋面、欄桿等費用。

⑦室內精裝修費用：廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

（4）主體安裝工程費

指項目開發過程中發生的主體安裝工程的各項費用。這類工程費用主要包括以下幾類。

①室內水暖電氣工程費用：包括室內給排水系統費（包括給排水、直飲水、熱水），室內采暖系統（包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片），室內燃氣系統費，室內電氣工程費（包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程盒預埋）。

②設備及安裝工程費用：通風空調系統費（包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統），電梯供貨及安裝費，發電機供貨及安裝費（包括發電機供貨、安裝、機房降噪），消防系統費（包括水消防系統、電消防系統，氣體滅火系統，防排煙工程），人防設備及安裝費（包括密閉門、氣體過濾裝置）。

③弱電系統費用：居家防盜系統費（包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕）、對講系統費（包括可視及非可視對講）、三表遠傳費（水、電、氣遠程抄表）、有線電視費（有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座）、電話費（主體內外布線及終端插座）、寬帶網費（主體內外布線及終端插座）。

（5）社區管網工程費

指項目紅線內的各項水、電、煤、采暖、智能化系統等公共管網的配套項目。這類工程費用主要包括以下幾類。

①室外給排水系統費用：包括室外給水系統（包括室外給水排管、檢查井、水泵房設備以及外接消火栓），雨污水系統等。

②室外采暖系統費用。

③室外燃氣系統費用。

④室外電氣及高低壓設備費用：包括高低壓配電設備及安裝費（包括紅線到配電房的高低壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓設備），室外強電管道及電纜敷設費（室外強電總平面線路部分），室外弱電管道埋設費（用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井）。

⑤室外智能化系統：停車管理系統（包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統）、小區閉路監控系統（包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝）、周界紅外防越（包括紅外對掃）、小區門禁系統、電子巡更系統、電子公告屏。

（6）景觀環境工程費

①綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、小區周邊綠化、私家花園綠化等支出。

②建筑小品：包括雕塑、水景、環廊、假山等費用。

③道路、車行道、人行道、廣場建造費：包括道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等費用。

④圍墻建造費：包括永久圍墻、圍欄及大門等費用。

⑤室外照明費：室外照明電氣工程。

⑥室外背景音樂費用。

⑦室外零星設施建造費：包括兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

（7）配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類。

①游泳池建造成本及配套資產購置。

②業主會所建造成本及配套資產購置。

③幼兒園建造成本及配套資產購置。

④學校建造成本及配套資產購置。

⑤網球場建造成本及配套資產購置。

⑥設備用房，包括配電房、水泵房土建及裝修費。

⑦車站建造成本及配套資產購置。

（8）開發間接費

①工程管理費：指房地產公司用于項目開發管理的費用，主要包括兩類。

a.公司管理費。

b.施工合同外獎金：若項目獲得國家或省（市）、部級重大質量獎的額外獎勵。

②資本化利息：指直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

③物業管理完善費：包括開發商承擔的由物業管理公司代管的大修基金、物業管理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的物業管理費。

（9）期間費用

①營銷設施建造費，包括以下幾類。

a.廣告設施，如車站廣告、路牌廣告建造費。

b.售樓處裝修、裝飾費。

c.樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。

注：主體外搭設的售樓處、樣板間還應包括建造費用。主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具等費用可從總費用中扣除。

d.銷售模型（售樓沙盤、戶型模型等）費。

②銷售費用

a.媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費。

b.展銷費：展位費、布置費、制作費等。

c.促銷活動費：設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費。

d.宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆制作或購買費用。

e.現場銷售器具費：飲水機、家私等購買費用。

f.銷售人工費：工資、獎金、補貼等。

g.看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用。

h.銷售代理費及傭金：支付專業銷售代理機構或物業公司的代理銷售費用和傭金。

i.中介策劃及咨詢費：支付中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢費。

j.總產權登記費（政府收費）。

k.分戶產權轉移登記費（政府收費）。

l.房屋交易費（政府收費）。

m.其他。