第三章 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)及工作移交

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展走出長(zhǎng)期困惑，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。該條例為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展提供了根本性制度，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)最有利，但在以往的實(shí)踐中最容易被人們遺忘的就是承接查驗(yàn)制度。

第一節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作要點(diǎn)

通常與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的樓宇查驗(yàn)有三次：第一次是工程竣工查驗(yàn)，第二次是承接查驗(yàn)，第三次是對(duì)業(yè)主交房時(shí)的交房查驗(yàn)。在這三次查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所扮演的角色及其重要性是不一樣的。

一、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)服務(wù)概述

（一）竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑工程項(xiàng)目的竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。竣工查驗(yàn)的主體是開發(fā)建設(shè)單位，側(cè)重于樓宇主體、基礎(chǔ)的檢查，通常容易被物業(yè)服務(wù)企業(yè)所忽視。但其實(shí)，竣工驗(yàn)收應(yīng)該作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入的工作項(xiàng)目之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)參與并協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位查驗(yàn)。通過竣工查驗(yàn)達(dá)到對(duì)項(xiàng)目主體、基礎(chǔ)的建設(shè)情況的熟悉及對(duì)工程質(zhì)量做到心中有數(shù)。

（二）承接查驗(yàn)

承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托物業(yè)服務(wù)時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。承接查驗(yàn)是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。承接查驗(yàn)合格，標(biāo)志著可以實(shí)施正常的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)的承接查驗(yàn)內(nèi)容主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。可分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要。

（三）承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別

1.驗(yàn)收主體不同

竣工驗(yàn)收的主體是由施工單位移交給接受單位；承接查驗(yàn)的主體是由接受單位移交給物業(yè)服務(wù)單位。

2.驗(yàn)收性質(zhì)不同

竣工驗(yàn)收是為了查驗(yàn)建筑工程項(xiàng)目是否達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和建筑施工安裝所規(guī)定的要求；承接查驗(yàn)是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗(yàn)。

3.驗(yàn)收條件不同

承接查驗(yàn)的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用；竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備均已就位。

4.驗(yàn)收目的不同

竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目建成后，接受單位為了使物業(yè)取得進(jìn)軍市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收；承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的主體、性質(zhì)和目的雖然各不相同，但是它們的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。為了將物業(yè)在接收期中出現(xiàn)的問題降低到最低限度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能地參與承接查驗(yàn)，又要站在業(yè)主一方，獨(dú)立行使承接查驗(yàn)的職責(zé)。一般來說，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。

二、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)服務(wù)的意義

承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對(duì)即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)服務(wù)先于業(yè)主入住之前進(jìn)行，是確保物業(yè)的使用質(zhì)量、奠定物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)服務(wù)前期工作。物業(yè)承接查驗(yàn)工作是物業(yè)服務(wù)的重要環(huán)節(jié)及組成部分，承接查驗(yàn)的質(zhì)量將直接影響今后的項(xiàng)目管理水平。物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)是依據(jù)我國有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，是直接關(guān)系到今后物業(yè)服務(wù)工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)具有重要意義。

（一）承接查驗(yàn)可以明確交接雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)雙方是兩個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，通過承接查驗(yàn)，簽署一系列文件與合約，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，從而在法律上對(duì)雙方各自的義務(wù)和權(quán)利進(jìn)行較為清晰的界定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)。在涉及內(nèi)容比較復(fù)雜的物業(yè)服務(wù)接管查驗(yàn)時(shí)，為防止因物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)服務(wù)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》專門規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交該物業(yè)的相關(guān)資料。

（二）確保物業(yè)正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益

物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理和運(yùn)行的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾的一項(xiàng)重要的保證措施。此外，接管查驗(yàn)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一座機(jī)站房、每一個(gè)建筑單元、每一項(xiàng)公共配套設(shè)施逐一檢查查驗(yàn)，建立工程設(shè)備檔案為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。同時(shí)，承接查驗(yàn)實(shí)際上是一項(xiàng)清理總結(jié)的過程，既能發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時(shí)糾正，也會(huì)獲得一些好的經(jīng)驗(yàn)，在為以后的建設(shè)提供借鑒的同時(shí)能夠彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量，充分維護(hù)業(yè)主的利益。

（三）為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造條件

物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)，一方面促使物業(yè)工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以初步摸清項(xiàng)目物業(yè)的性能和特點(diǎn)、預(yù)期管理中可能遇到的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理事項(xiàng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。在進(jìn)行接管查驗(yàn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)運(yùn)行的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝中給排水、配電、通信、暖通、防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)就能正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，做好運(yùn)行的準(zhǔn)備。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)工作的原則

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)可以保證竣工驗(yàn)收的物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。承接查驗(yàn)是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，不僅涉及建筑工程技術(shù)，而且還牽涉許多法規(guī)，常常會(huì)出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好承接查驗(yàn)中的問題，把握好分寸，在這項(xiàng)工作中要堅(jiān)持以下三個(gè)重要原則。

（一）實(shí)事求是的原則

所謂實(shí)事求是，即物業(yè)在承接查驗(yàn)時(shí)要堅(jiān)持實(shí)事求是。一方面，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收中查出的各種問題做好詳細(xì)的記錄，并按實(shí)際情況責(zé)成施工單位返工或賠償，對(duì)返工仍沒有達(dá)到要求（如衛(wèi)生間和房頂防水）給予維修；另一方面，不能為了得到項(xiàng)目或其他利益而對(duì)物業(yè)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題“視而不見”，一定要實(shí)事求是。

（二）堅(jiān)持立場(chǎng)的原則

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)是產(chǎn)品售后服務(wù)的開始；從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度看，物業(yè)承接查驗(yàn)是今后物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，絕不僅僅是形式上的簡(jiǎn)單接管，而是一種責(zé)任的承擔(dān)。

（三）全面細(xì)致的原則

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)，要充分了解和掌握物業(yè)的土地使用情況，市政公用設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)情況，樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、變配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、單體設(shè)備及隱蔽工程施工質(zhì)量情況。物業(yè)工程質(zhì)量對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響巨大且持久，其質(zhì)量問題可能給物業(yè)服務(wù)造成巨大的隱患。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給日后的管理帶來無限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。

四、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件和資料

（一）應(yīng)具備的條件

在承接查驗(yàn)之前，首先必須參閱有關(guān)文件，以便掌握有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求。物業(yè)承接查驗(yàn)單位主要以建設(shè)部或國家行業(yè)主管部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)為依據(jù)，但也可以參照當(dāng)?shù)卣C布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)。其次，物業(yè)在基本達(dá)到承接查驗(yàn)的條件下，無論原建或新建物業(yè)，必須有竣工驗(yàn)收的完整報(bào)告，并且設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常、安全可靠，應(yīng)檢索的資料齊全、正確無誤。

（二）應(yīng)具備的資料

1.產(chǎn)權(quán)資料

（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

（2）用地批準(zhǔn)文件。

（3）規(guī)劃許可證。

（4）設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

（5）建筑執(zhí)照。

2.技術(shù)資料

（1）竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽工程管線等全套圖紙。

（2）圖紙會(huì)審記錄。

（3）地質(zhì)勘察報(bào)告。

（4）工程合同及開工、竣工報(bào)告。

（5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單。

（6）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

（7）沉降觀察記錄。

（8）竣工驗(yàn)收說明書。

（9）主要材料的質(zhì)量保證書。

（10）水、電、衛(wèi)生器具、電梯、壓力容器、消防設(shè)施、通信、監(jiān)控等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。

（11）智能化系統(tǒng)的測(cè)試檢驗(yàn)報(bào)告。

（12）供水、供氣、供暖的試壓報(bào)告。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)工作的主要內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)工作的主要內(nèi)容包括很多方面，但主要包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容。

（一）前期準(zhǔn)備工作

前期準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容包括編寫承接查驗(yàn)計(jì)劃、人力資源的準(zhǔn)備、物資的準(zhǔn)備、標(biāo)準(zhǔn)及資料、各部門編寫的承接查驗(yàn)方案、圖紙及資料清單、繪制承接查驗(yàn)表格、工作程序等。例如，承接查驗(yàn)計(jì)劃，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)了解管理服務(wù)合同內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，根據(jù)開發(fā)商計(jì)劃的入住時(shí)間及物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制承接查驗(yàn)工作計(jì)劃，在計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間，繪制承接查驗(yàn)統(tǒng)籌圖，使承接查驗(yàn)工作有條不紊地進(jìn)行。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)工作的程序

（1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗(yàn)收。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合質(zhì)檢部門按承接查驗(yàn)條件和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，并約定驗(yàn)收時(shí)間。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位等有關(guān)部門對(duì)物業(yè)的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。

（4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理。

（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署驗(yàn)收合格證，簽發(fā)接管有關(guān)文件。

（6）在保修期間出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極給予保修。

（三）承接查驗(yàn)工作中須提交的重要資料

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、拆遷安置資料、用地批準(zhǔn)文件。

（2）技術(shù)資料：竣工圖紙，包括剖面圖、總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；工程合同及開竣工報(bào)告；鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料構(gòu)配件的鑒定合格證書。

（3）水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；供水、供暖的試壓報(bào)告；砂、漿、混凝土試壓報(bào)告。

（四）物業(yè)承接查驗(yàn)工作的方式

（1）分期驗(yàn)收：分期驗(yàn)收是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目經(jīng)過竣工驗(yàn)收并達(dá)到使用條件，且需要提前使用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。

（2）單項(xiàng)工程驗(yàn)收：工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，經(jīng)過竣工驗(yàn)收，開發(fā)商可向業(yè)主發(fā)出交房通知。在這種承接查驗(yàn)工作中，開發(fā)商應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量，然后會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織驗(yàn)收小組共同進(jìn)行承接查驗(yàn)。

（3）全部工程驗(yàn)收：全部工程驗(yàn)收是指整個(gè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)和建設(shè)方案進(jìn)行全部工程的竣工驗(yàn)收，一般是在單位工程、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

六、承接查驗(yàn)過程中應(yīng)處理好的幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)的接管查驗(yàn)是直接關(guān)系到今后物業(yè)服務(wù)工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過接管查驗(yàn)，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)服務(wù)工作能順利開展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意處理好以下幾個(gè)方面的關(guān)系。

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與項(xiàng)目開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與項(xiàng)目總承包商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)階段難免會(huì)與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作中還要從物業(yè)的使用及維護(hù)角度進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能只提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。

第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗(yàn)工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的，通過政府主管部門驗(yàn)收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項(xiàng)目的發(fā)展商了。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作中提出的問題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會(huì)直接影響今后物業(yè)項(xiàng)目的日常運(yùn)行。

第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭(zhēng)取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。

第五，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺(tái)賬，它將直接影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平及運(yùn)行成本。

第六，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八、第二十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目承接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二節(jié) 新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作要點(diǎn)

在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。

一、準(zhǔn)備工作

（一）人員準(zhǔn)備

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。

（二）計(jì)劃準(zhǔn)備

物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟、有計(jì)劃地實(shí)施。

（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。

（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。

（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

（三）資料準(zhǔn)備

在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。

（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等。

（2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。

（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備

在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。

二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式

（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容

1.物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料。

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

（4）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

2.物業(yè)公用部位

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)公用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容如下。

（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面。

（2）公用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗。

（3）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

3.公用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，公用設(shè)施設(shè)備承接的主要內(nèi)容有低壓配電設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)組、電氣照明、插座裝置、防雷與接地、給排水、電梯、消防水系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、采暖和空調(diào)等。

4.園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。

5.其他公共配套設(shè)施

物業(yè)的其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫Α⒌缆贰V場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)志、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱。

（二）物業(yè)查驗(yàn)的方式

承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公用部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。

1.觀感查驗(yàn)

觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。

2.使用查驗(yàn)

使用查驗(yàn)，是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3.檢測(cè)查驗(yàn)

檢測(cè)查驗(yàn)，通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。

4.實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)

實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)，通過必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。

三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下。

（一）收集整理存在問題

（1）收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》。

（2）對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問題登記造表。

（3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。

（二）處理方法

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類。

（1）由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。

（2）由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)用管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，以便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。

（三）跟蹤驗(yàn)證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)、圓滿的解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭承接查驗(yàn)工作要點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者在進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)方面都有一定區(qū)別。

一、準(zhǔn)備工作

（一）符合承接查驗(yàn)條件

在物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)。

（1）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同。

（2）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組

在簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。

（三）準(zhǔn)備資料和工具

物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。

二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容

為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行，接管單位必須對(duì)原物業(yè)的狀況進(jìn)行查驗(yàn)和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時(shí)與移交單位協(xié)調(diào)處理。

物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。

（一）物業(yè)資料情況

物業(yè)資料情況除檢查涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。

（二）物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

（1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況。

（2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備。

（3）保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施。

（4）清潔衛(wèi)生設(shè)施。

（5）綠化及設(shè)施。

（6）停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施。

（7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施。

（8）公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施。

（9）其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。

（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金額收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。

（四）其他內(nèi)容

（1）物業(yè)服務(wù)用房。

（2）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料。

（3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)工作移交

物業(yè)服務(wù)工作的移交既涉及國家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)服務(wù)各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)服務(wù)活動(dòng)能否正常進(jìn)行，因此，物業(yè)服務(wù)工作的移交是物業(yè)服務(wù)操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)服務(wù)工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三種情況：

（1）由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（2）在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（3）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。

一、物業(yè)服務(wù)工作移交概述

物業(yè)的移交工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入正式接管前的最后一個(gè)工作程序。物業(yè)的基本配置設(shè)備及智能化設(shè)備經(jīng)驗(yàn)收合格，在簽字的同時(shí)可以一并移交。物業(yè)的移交雙方是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原因是物業(yè)在經(jīng)過驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行的，只有它才對(duì)各種情況比較清楚，包括各種崗位培訓(xùn)、專業(yè)化管理程序等。移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的另一個(gè)原因是，即使是由發(fā)展商或代理商售出或租出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主或租戶移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主或租戶的移交就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或租戶相互監(jiān)督的開始，在移交過程中有許多與管理有關(guān)的程序需要完成。

二、新建物業(yè)服務(wù)工作的移交

（一）移交雙方

在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)、完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也必須嚴(yán)肅、認(rèn)真地做好承接工作。

（二）移交內(nèi)容

移交的物業(yè)資料包括產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對(duì)象包括物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單，如房屋建筑清單、公用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套清單等。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)用房。

三、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)服務(wù)的移交行為。

（一）移交雙方主體

物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括原有物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）移交內(nèi)容

1.物業(yè)資料

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料包括綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

（2）業(yè)主資料：業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。

（3）管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

（4）財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。

（7）其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

（1）房屋建筑工程公用部位及公用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，公用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。

（2）公用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）。

（3）物業(yè)服務(wù)用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉庫等。

（4）停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財(cái)、物的移交或交接

（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)移交時(shí)，有可能由原物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物資財(cái)產(chǎn)。物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)服務(wù)軟件、財(cái)務(wù)軟件等。

（三）辦理交接手續(xù)

同新建物業(yè)的物業(yè)服務(wù)移交一樣，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后的物業(yè)服務(wù)移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。

在辦理交接手續(xù)時(shí)注意以下幾個(gè)主要方面。

（1）對(duì)物業(yè)及公用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評(píng)價(jià)，真實(shí)、客觀地反映房屋的完好程度。

（2）各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)）應(yīng)明確收取、支付方式。

（3）確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單。

（4）提出遺留問題的處理方案。

第五節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)及工作移交標(biāo)準(zhǔn)化文案示例

以下是某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)及工作移交標(biāo)準(zhǔn)化文案示例，供讀者參考。

一、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)項(xiàng)目及要求

（一）驗(yàn)收項(xiàng)目

（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、開發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證。

（2）物業(yè)的竣工資料，設(shè)計(jì)變更，中間驗(yàn)收，設(shè)備出廠合格證、竣工圖、單體設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

（3）移交設(shè)備清單的要求包括設(shè)備規(guī)格型號(hào)、容量等按照設(shè)計(jì)要求驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的數(shù)量、安裝位置的核對(duì)。

（4）按運(yùn)行系統(tǒng)對(duì)物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗(yàn)收包括對(duì)講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、煤氣管道系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、消防工程、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)控制系統(tǒng)等。

（二）物業(yè)驗(yàn)收的基本要求

1.物業(yè)預(yù)驗(yàn)收

（1）驗(yàn)收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)備圖紙的要求，參考設(shè)備變更，對(duì)竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

（2）驗(yàn)收組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠家、安裝位置，并清點(diǎn)數(shù)量。

（3）在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書面的《驗(yàn)收整改報(bào)告》退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據(jù)報(bào)告整改。

（4）對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單體設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合的技術(shù)指標(biāo)，及時(shí)提出書面意見，要求移交單位，組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試，運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試要基本達(dá)到規(guī)定的要求。

（5）預(yù)驗(yàn)收后需形成一份綜合性報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審查。

2.物業(yè)驗(yàn)收

（1）在預(yù)驗(yàn)收的《驗(yàn)收整改報(bào)告》實(shí)施后，驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)證并在《驗(yàn)收整改報(bào)告》中記錄結(jié)果，整改合格后，進(jìn)行正式驗(yàn)收。

（2）對(duì)移交單位移交的竣工圖、設(shè)備出廠合格證、建筑主材合同中間驗(yàn)收的試驗(yàn)報(bào)告單、設(shè)備的調(diào)試記錄等進(jìn)行驗(yàn)收并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。

（3）物業(yè)的實(shí)施驗(yàn)收做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)數(shù)量符合，二是工程的主要設(shè)備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合，三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收交接記錄》中。特殊設(shè)備須經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格頒發(fā)合格證才有效，電梯需有勞動(dòng)局合格證，消防設(shè)備須有市消防局合格證。

3.對(duì)樓宇的公共配套設(shè)備的驗(yàn)收

將結(jié)果記錄在《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》中，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合設(shè)計(jì)功能要求，建筑物、設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)驗(yàn)收由專業(yè)工程師和主管領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。

4.驗(yàn)收后的工作

（1）各專業(yè)根據(jù)驗(yàn)收后的情況，由各職能部門寫出各《單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

（2）驗(yàn)收組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，做出綜合性驗(yàn)收評(píng)定并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告交總經(jīng)理。

（3）驗(yàn)收要填寫《竣工工程資料驗(yàn)收記錄》，填寫《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》。

（4）物管公司總經(jīng)理代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字后方可生效。

（5）驗(yàn)收完畢，驗(yàn)收組負(fù)責(zé)將各類資料搜集整理后移交設(shè)備部存檔由專人保管。

二、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋承接查驗(yàn)中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接查驗(yàn)。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接查驗(yàn)可參照使用。

（一）引用標(biāo)準(zhǔn)

（1）GBJ—7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范。

（2）GBJ—10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范。

（3）GBJ—11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。

（4）GBJ—14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。

（5）GBJ—16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。

（6）GBJ—45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。

（7）GBJ—206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。

（8）GBJ—207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。

（9）GBJ—232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。

（10）GBJ—242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。

（11）CJB—13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

國家規(guī)范一覽表，詳見表3-1。

（二）新建房屋的承接查驗(yàn)

新建房屋的承接查驗(yàn)，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容，對(duì)的質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

1.主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ—7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ—10的規(guī)定值。

（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ—206中有關(guān)規(guī)定。

（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ—11的有關(guān)規(guī)定。

2.屋面

（1）各類屋面必須符合GBJ—207的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

（3）陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。

3.樓地面

（1）面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

（2）衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。

（3）木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

4.裝修

（1）鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

（2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

（4）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

（5）抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

5.電氣

（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。

（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ—232的要求。

（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和振動(dòng)聲不得超過GBJ—232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

（6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視公用天線。

（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

6.水、衛(wèi)生、消防

（1）管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ—242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

（3）衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。

（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大振動(dòng)。

（6）消防設(shè)施必須符合GBJ—16、GBJ—45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

7.采暖

（1）采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。

（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上的試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，并且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制門應(yīng)開關(guān)靈活。

（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、擋風(fēng)板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

（6）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

（7）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ—242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

（8）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ—242的規(guī)定。

（9）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減振設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

（10）經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

8.冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組

（1）冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正、配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。

（2）與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝應(yīng)平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

（3）各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。

（4）各類現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

（5）機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

（6）各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。

（7）經(jīng)過一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。

（8）新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

（9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無滴水，保溫良好。

9.附屬工程及其他

（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ—14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

（2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

（7）單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

（三）原有房屋的承接查驗(yàn)

1.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

（1）以CJ—13和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。

（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

（4）查驗(yàn)房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。

2.危險(xiǎn)和損壞問題的處理

（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。

（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。

（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

3.交接雙方的責(zé)任

（1）為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出承接查驗(yàn)申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

（2）承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

（3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

（4）對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。

三、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)成品保護(hù)方案

（一）總則

（1）建立巡查制度，對(duì)已經(jīng)驗(yàn)收的區(qū)域、機(jī)房和單元要做好巡查記錄。

（2）建立應(yīng)急預(yù)案（包括火警、停電、管道爆裂等），及時(shí)處置突發(fā)事故。

（3）對(duì)已經(jīng)接收的區(qū)域機(jī)房和單元要盡可能封閉，鑰匙由專人保管。

（4）建立專門的清潔制度，專人負(fù)責(zé)已接收區(qū)域的清潔工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告。

（5）嚴(yán)禁在已經(jīng)驗(yàn)收區(qū)域和機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。

（6）嚴(yán)禁擅自動(dòng)用已經(jīng)驗(yàn)收的衛(wèi)生潔具（特許使用的除外）。

（7）不得在驗(yàn)收后的區(qū)域內(nèi)用餐。

（8）準(zhǔn)備必要的運(yùn)輸工具（四邊有橡膠保護(hù)的塑膠輪小車、塑料搬運(yùn)箱等）及保護(hù)用品（阻水沙袋、舊地毯、塑料保護(hù)膜、垃圾袋、鞋套等）。

（9）建立消防安全制度，遇有動(dòng)火整改維修必須辦理相關(guān)手續(xù)，按要求規(guī)范配置滅火器具。

（二）實(shí)施細(xì)則

1.石料地坪保護(hù)

（1）在清潔結(jié)束后的石料地坪表面打上封底蠟及多層致密的保護(hù)蠟。

（2）禁止在地坪上拖曳雜物，防止表面受損。

（3）經(jīng)常保持表面清潔以減少磨損。

（4）在必經(jīng)的通道上鋪上木板加強(qiáng)保護(hù)。

2.木地板保護(hù)

（1）進(jìn)入地板區(qū)域建議穿上鞋套。

（2）保持木地板區(qū)域的通風(fēng)良好且避免陽光直射。

（3）遇有整改維修工作時(shí)，不得將工具隨意放置在地板上。

（4）嚴(yán)防水管破裂和下水道堵塞導(dǎo)致地板浸水。

3.墻面、墻角及天花保護(hù)

（1）搬運(yùn)大件物品時(shí)，必須有專人看護(hù)其行進(jìn)路線。

（2）開啟檢修孔時(shí)，操作人員必須戴上清潔的手套。

（3）在經(jīng)常有搬運(yùn)物品進(jìn)出的墻角用木板做直角保護(hù)。

（4）在墻邊進(jìn)行整改維修時(shí)，必須在墻上貼有保護(hù)膠紙。

4.地毯保護(hù)

（1）進(jìn)入地毯現(xiàn)場(chǎng)必須穿鞋套。

（2）在地毯區(qū)域內(nèi)有整改維修時(shí)，必須鋪設(shè)保護(hù)膠紙。

（3）發(fā)現(xiàn)有抽絲起皮、起皺現(xiàn)象，必須及時(shí)修補(bǔ)。

5.管道保護(hù)

（1）所有裝修必須按照要求進(jìn)行，不得擅自更改管線走向。

（2）所有打洞敲釘安裝必須確保不損壞暗埋的管線。

（3）管道的保溫層不得損壞。

（4）做好地漏的巡查保護(hù)，防止堵塞。

（5）消防水喉必須有專人管理巡查，嚴(yán)禁挪作他用。

6.電梯保護(hù)

（1）不得隨意撕去轎廂內(nèi)飾的保護(hù)貼膜。

（2）在轎廂內(nèi)壁設(shè)置保護(hù)板。

（3）禁止裝運(yùn)散裝的建筑材料及濕貨。

（4）準(zhǔn)備阻水沙袋，嚴(yán)防電梯井道進(jìn)水。

四、樓宇資料移交審核規(guī)定

（一）目的

為承接查驗(yàn)審核提供作業(yè)指導(dǎo)。

（二）范圍

適用于公司的承接查驗(yàn)工作。

（三）樓宇資料審核

1.產(chǎn)權(quán)資料審核

（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

（2）用地批準(zhǔn)文件。

（3）建筑執(zhí)照。

2.政府驗(yàn)收合格資料審核

（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證書。

（2）用電許可證。

（3）供電協(xié)議書。

（4）消防驗(yàn)收合格證。

（5）樓宇配套綜合驗(yàn)收合格證。

（6）電話、供水、供暖、供氣、有線電視由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

3.工程技術(shù)資料審核

（1）竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

（2）地質(zhì)勘探報(bào)告。

（3）工程合同及開、竣工報(bào)告。

（4）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單。

（5）圖紙會(huì)審記錄。

（6）工程設(shè)計(jì)變更通知（含質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

（7）沉降觀察記錄。

（8）竣工驗(yàn)收說明書。

（9）鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書。

（10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

（11）水、暖、電、衛(wèi)生器及設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。

（12）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.需移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的復(fù)印件資料

（1）供用電協(xié)議書。

（2）用電許可證。

（3）用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表。

（4）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書。

（5）消防驗(yàn)收合格證書。

（6）建筑、電氣、給排水、供氣、供暖系統(tǒng)等施工圖。

（7）機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購合同。

5.資料的存放

上述的全部資料存放按照程序文件的規(guī)定保存。

6.相關(guān)記錄表格

樓宇接管資料移交清單，詳見表3-2。