劉世春：如何把握戰略機遇

中國管理模式杰出獎遴選專家對話金融街控股董事長劉世春

Q：從土地開發到房地產開發，金融街是如何實現轉型的？

劉世春：到2005年金融街就基本上建成了。從開始時以土地開發為主，到后來逐漸補充實力，抓住機遇，克服困難，主導這個地區的整體規劃與發展，在這個過程中，我們構建了金融街的發展模式，那就是：政府主導，企業實施，政策支持，市場運作。在這個過程沒有要政府的錢。

企業下一步怎么發展？我們做出兩個重要的戰略選擇：一是選擇走出去；二是金融街的價值開發。這兩個戰略選擇帶來的影響之一就是公司的市場化。實際它背后的這種深刻的含義是金融街控股從一個完成政府任務的項目公司，開始走向完全市場化，到社會上去找資源，去滿足企業的發展。第二個深刻的背景就是公司經營模式的升級。第一次升級是從2000年前后從土地開發升級到房產開發。2000～2005年是房產開發，從2005年之后是房產開發加自持物業經營，我們持有了酒店、商業、寫字樓、公寓、餐飲等大量的物業。

Q：您認為金融街上述轉型成功的關鍵是什么？

劉世春：我們憑借的實際上有兩點：第一，金融街品牌的打造；第二，模式和理念的創新。商務地產與城市和產業高度相關，需要處理好與城市政府的關系，兼顧客戶面的利益，同時也必須保證公司的利益。所以，我們核心的理念就是要處理好政府、客戶和公司這三者的關系。我們在這里花費了心思，增加了智力的投入和財力的投入。當然，努力付出的回報也是不錯的，包括在重慶、天津和惠州。

Q：如何滿足政府需求的同時又兼顧公司的利益？

劉世春：我們無論走到哪里，都會強調第一要和政府合作，我們和政府共同策劃，依據我們的經驗提出建議。比如政府想把某一地區建設為金融區，如果我們看到這個地方不適合做金融街，就會提出我們的想法，很多政府也采納了我們的建議，因為在金融街的開發上我們積累了經驗，并了解這一領域的規律。

Q：面對未來市場增長的機會，公司在戰略上是否會有一些調整呢？

劉世春：戰略不會調整，但是模式要隨著時代的發展要調整。我們現在叫開發和自持并舉，其中自持物業就是滿足未來的這種需求，因為金融街是一家房地產開發公司，而城市建設的快速發展是有歷史階段的，到了某個歷史階段開發量就會下來，而存量的經營就成為主戰場，所以我們是要瞄準未來的。

從開發角度，有兩種主要的模式：一種模式就是具備條件的模式的郊區化，包括通州商務園；一種是存量建筑的功能改造和升級調整，這種升級調整在每個城市都是會持續下去的。

Q：公司如何保證這種戰略不折不扣地執行下去？

劉世春：戰略實施的保障條件包括三個層面：第一個層面是人，我們強調內部人的市場化待遇，我們倡導事業留人、感情留人、待遇留人。首先是事業留人，只有事業發展了，人才才能有發展的空間；除此之外，我們從感情上關心員工；再一個就是待遇，我們每年做一個薪酬調研，使我們的薪酬水平與我們在行業中的地位相適應。我們對外部招聘和內部培養的員工一視同仁，我們的理念是任人唯德、任人唯能、任人唯賢。

第二層面是管理，一家600億元左右規模的房地產企業，基本上都會在10個以上的城市搞開發，我們只有4個。這使得我們的管理更可控、風險更小，同時也使得效益管理的費用更低，這個路徑我們認為是科學的。

第三個層面是與政府的更好結合，這是戰略實施的前提。當然政府能提供的也只是原材料，能否干好還取決于對規律的把握能力。