公司背景

富力的合作模式極其特別，兩個老板——張力和李思廉，沒有任何文字合同，從幾千萬起家，至今兩人身價均過十幾億，仍然靠的是個“信”字。曾有好事者問李思廉：與張力搭檔11年，生意做得越來越大，兩人的合作有沒有出現過什么問題（矛盾）？他回答說，公司決策上的事情，“有一方堅持做，就做了；有一方堅持不做，就不做了；而一方堅持做，另一方堅持不做的事情”，他想了想說，“我印象中好像沒有出現過”。

人物之一張力

張力，富力地產集團副董事長兼總經理，2003年中國內地百富榜第61位，個人財富估值約12億元，擁有富力集團半數股權。他從一個不到10人的小型民營房地產公司開始創業，僅僅用了十年就成為廣州第一。然而，他卻極少在公共場合露面或接受媒體采訪，被譽為“神秘大亨”。

張力1973年開始參加工作，從工人做起，后來在廣州市郊區二輕局任團委副書記、生產科長。1986年鄉鎮企業局建成的花園村酒店開業，張力任總經理。不久又被借調去籌建白云區政府辦公樓。

其間，張力發現了自己做生意的稟賦。1988年10月，張力作出了他人生中的一項重大決定：辭去衣食無憂的公務員工作，下海。

剛開始張力搞裝修工程時沒有資本，就從小工程做起。就這樣，斷斷續續做了大概五年的時間，積累下了兩三百萬的資金。但那時的張力感覺到“裝修還是很難做的，而且資金積累也比較慢。”

1992年年底，張力發現“做地產機會更多一點”，就開始考慮并最終下定決心轉而投身房地產。正是這一決定，使他開始了與香港人李思廉堅持至今長達十余年的合作，并一步步地創造出了“富力地產神話”。

在廣州房地產的迅猛發展時期，張力和合作伙伴李思廉承包了廣州低檔地區的房產項目，之后再以迅雷不及掩耳的速度將其盛裝推出。如今，富力集團名下已有22個項目，開發面積已達300萬平方米。統計資料顯示，自1996年到2002年，富力集團銷售額平均每年翻一番。

2002年富力集團正式進軍北京，以32億元天價拿地建富力城，當年拿地，當年開工，當年回款。如今的富力已位居北京地產前三名。張力也因此得到了業內人士“敢為人知不敢為”的評價。

富力第一次在北京拿地的時候在外人看來好像很驚險。

那是一塊三環邊上的地，147萬平方米。北京的幾大房地產商虎視眈眈，現代城老板潘石屹更是志在必得。

那是張力十幾年來第二次來北京，對北京市場不了解。他當時拿了標書，地產界的人士也不認識，官員也不認識，完全是憑自己的感覺。當時因為商業保密，連公司的人都不知道，就投標了。

北京那些地產人說廣東來了一個大傻瓜，花了那么多錢，成本是6000多萬，沒有錢賺，他們沒有想到富力成本控制比較好，這塊地買對了！

張力和搭檔李思廉10年沒紅過臉，在商界也是絕無僅有的。他們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。由此可知，兩人關系絕非一般生意上的伙伴可比。

而李思廉對此問題的表態，則更多是從公司整體運作層面出發，“我們公司比較注重團隊精神，就是說我們不把公司的成就簡單看成是哪一個人或者哪一個部門的功勞。”

人物之二李思廉

李思廉，1957年出生，中國香港人，畢業于香港中文大學數學系，現任富力地產集團董事長，廣州富力地產股份有限公司董事長。李思廉大學出來的第一份工作是證券金融從業員，后來慢慢做起中國貿易，最后轉向房地產。李思廉于1993年進軍樓市并成功掘得“第一桶金”。此后僅用了短短十余年時間，以合理的價格、完善的配套、快節奏的產銷模式快速占領市場，將富力地產建成為一個全國綜合實力最強的地產業之一。2008年3月18日廣東省地產商會成立，李思廉出任首任會長。

李思廉1980年就做內地的生意，經常往返廣州，認識張力是在1989年，最初決定一起合作是在1992年，1993年開始第一個項目。

李思廉在香港成長，目睹香港地產商的崛起過程，像李兆基先生、鄭裕彤先生、李嘉誠先生，他們80年代在香港的財富高速增長，讓人看到房地產項目貨如輪轉時產生的財富效應。

1990年代初，李思廉手上的一兩千萬資金，在香港只可以炒樓，沒條件做發展商，但在內地便足以投資一個項目，這是一個很難得的機遇。當時有關房地產的法律法規也沒有現在這么嚴謹，審批的手續很簡單，他們只需腳踏實地蓋樓，然后賣得快一點兒，貨如輪轉，產生現金流再投資其它項目。

由于審批手續很簡單，大部分發展商急功近利，大量地預售樓盤，拿到資金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌價時，他們便回不了頭，項目就變成了爛尾樓。

富力地產司從1993年成立到現在沒炒過地，買的地都是用來蓋樓的，穩打穩扎。除了房地產外沒有涉足其它業務，在2001年之前從來沒離開過廣州，專心做好一個市場，賣點是實用一點、實惠一點。有些企業在某一時段可能發展比他們快，但他們用這個方法恰恰避過了所有的風險，金融風暴、非典、宏觀調控政策，幾乎對富力地產沒有什么影響。

李思廉曾說，把1997年前后作為一個切入點也挺有趣。很明顯的是從1997到2002年這段時間，剛好是香港地產發展的一個低迷期，一直到2003年都是，那時還有非典。在這段時間，除了內地與香港對非典的恐慌很相似外，內地的經濟起飛基本上沒有受到金融風暴的任何影響，而且有在香港沒有的機遇。

從1995年開始，內地很多城市都鼓勵搬離污染廠和解困廠，包括富力在內的地產商可以買到一些較便宜的土地，他們藉此賺到了第一桶金。

公司特色

富力地產集團一步一個腳印地實現企業從無到有、從小到大、從廣州向全國各地的擴張之路。富力地產一貫堅持務實的經營作風，從而成就了今天的輝煌。

十多年來，廣州共開發了包括富力廣場、富力桃園、富力半島花園、富力千禧花園、富力現代廣場、富力盈隆廣場、廣州富力麗思卡爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店等27個商住項目。在廣州市民心中富力一向以性價比高著稱，是市民生活中觸手可及的一個成功的地產品牌。憑借11年的建造、營銷經驗，富力在產品質量、園林設計、社區配套、內外園區規劃及物業管理等方面都有了長足的發展，成為客戶滿意度極高的房地產企業。

2003年富力成立了富力美好置業有限公司，盤活現有50萬平方米的商用物業。同時，富力推出了第一個大型商用物業——富力兒童世界，該項目總建達2萬多平方米，以一個月內完成八成租賃的業績震驚業界。

2004年5月該項目又以100%出租率全面開業，對廣州童裝市場起到不容忽視的推動作用。富力兒童世界在下半年也將重拳出擊，將與省市相關的童裝專業協會合作，利用兒童世界的地段、硬件及布局優勢，把兒童世界打造成為南中國標志性、高素質的童裝專業批發市場。

地方品牌

富力地產集團在繼續保持對廣州樓市投資的同時，還積極拓展北京、上海、沈陽等市場容量較大的經濟中心城市，將富力品牌向全國滲透，2002年3月上旬，富力地產集團開標31.5889億元，擊敗3家強勁對手，拿到北京廣渠門外東五廠的48萬平方米地塊。這次競投標是中國有史以來最大招標地塊；也是富力地產集團創業以來最大投資項目；同時也是“粵軍”北上最大幅度動作。

11年來，富力的發展已與廣州的城市發展、規劃連為一體，作為一個民營企業，其血液已流淌在這個現代化都市的命脈中。同時富力地產還熱心公益事業，各類捐贈遍及文教、衛生、治安、敬老、扶貧等多個領域，累計超過5000萬元人民幣。2003年，在非典疫情席卷全國之際，富力地產捐贈200萬元，成為第一家向抗擊“非典”醫務人員捐贈的房地產企業。隨后，富力地產集團又率先在“希望工程民營企業助學基金”下增設“富力地產希望工程助學基金”，捐出1500萬元幫助失學學生完成學業，造福社會。資金主要用于三方面：資助希望之星；援建希望小學；幫助貧困山區改善教學條件。“富力地產希望工程助學基金”的捐贈將持續五年完成。僅在2003年，“富力地產希望工程助學基金”已捐資興建3所希望小學，資助404名小學生及200名大學生完成學業，其中20名更是來自于貴州貧困山區的失學兒童。在五年的時間里，富力地產將繼續把關愛送到每一個社會需要的角落。2004年6月5日，廣州慈善會十周年慶典現場，富力地產集團又有驚人之舉，現場捐出100萬元后，又追加1000萬元捐贈給廣州市兒童福利院。截至今日，富力地產集團已向廣州市慈善會累計捐贈2400萬元。

2005年～2009年，是世界經濟風云變化極為動蕩的五年，中國經濟在世界經濟危機的大背景下堅挺行走，地產行業在中國經濟領域扮演著重要角色。富力地產，作為中國房地產的領軍企業之一，以“中國房地產業綜合實力五年連續第一名”的成績給中國經濟注入信心。

2009年12月5日上午，“第八屆房地產業與建筑業信息發布會”在北京人民大會堂隆重舉行。國家統計局聯合中國行業信息發布中心正式公布：富力地產榮獲“2009中國大型房地產業與建筑業500強”綜合實力第一名。

這是富力地產自2005年至今連續五年蟬聯此項殊榮。這項排名從全國上萬家大型房企和建筑參選企業中嚴格評選而出，以房地產企業的完成投資額、銷售面積、竣工面積、經營總收入、總資產等硬性指標為評價標準。據國家統計局固定資產投資統計司數據顯示，富力地產2008年～2009年度在以上指標上繼續領跑。

近年中國國際影響力持續上升，數據顯示，即使在備受金融危機困擾的2008年，中國依然為世界經濟貢獻了20%的增長動力。在不久前舉辦的G20峰會上，中國經濟被作為重點議題備受矚目；資產、汽車、房產消費等拉動內需的指標復蘇也異常明顯；股市、樓市的回升與年前赫然對照，表現突出。

富力地產，作為中國房地產的領軍企業，在這一輪房地產行業調整中，以完美的答卷連續五年順利通過市場的持續檢驗，向業界展示了一個優秀民營房企的實力和地位。

富力地產走出了一條與眾不同的發展之路。它秉承“富而思進、力創新高”的品牌理念，以“規劃與時俱進，緊扣城市化建設”的建設精神和城市運營商的角色，在全國十多個城市核心地段布局落子，成功運營住宅、寫字樓、商場、公寓、高端酒店等各類項目80多個，擔負起更多的社會責任和市場期待。

專業人士評價，2009年，富力地產在產品品質上實現了大幅度的提升。以富力地產廣州地區的項目為例，珠江新城的超甲級寫字樓富力盈信大廈及其在珠江新城首個豪宅項目富力·公園28，無論在產品定位、品質打造，還是資源配套標準等，都明顯領先同類物業，從而帶動所在區域的物業價值提升。

據了解，富力地產還將其擁有的6年商業地產開發管理經驗成功運用在住宅建設上，要求住宅、寫字樓等達到高端酒店、公寓的品質和服務水準。這讓人們看到了富力地產通過內部完整產品鏈之間的優勢互補，實現產品品質和服務的升級，從而滿足更高端消費人群、居住人群需求方面所付出的心血和作出的努力。這一切，也體現了富力地產在房地產產業發展過程中尊重產業發展客觀規律，注重行業周期走勢，保持企業的均衡性、抗風險能力、前瞻性以及強大有效的執行能力。

或許，這些不足以表達富力地產在項目打造上的用心。但是可以肯定的是，在“中國大型房地產業與建筑業500強”中，上榜企業都擁有相對雄厚的資本實力，這500強在即將過去的2009年中，完成的投資額、竣工面積、銷售面積、總資產都極其龐大，在中國房地產整個行業中占據舉足輕重的份額。而富力地產，一個在廣州成長起來的民營房企，連續五年穩居榜首，這樣的行業競爭力在中國內地房企中實屬罕見。

根據富力地產近期公布的數據，截至2009年11月30日，富力地產協議銷售總額約人民幣226.21億元，同比增長58%，占全年協議銷售額目標約98.4%，這也是富力地產連續第4年銷售額保持30%的增長；銷售面積共約220.5萬平方米，同比增54%。現在看來，富力地產順利完成2009年230億元的銷售目標，已沒有懸念。

富力地產有充足的土地儲備和產品持續供應能力。據悉，截至2009年7月31日，富力地產土地總儲備建筑面積為2322萬平方米，分別布局在中心城市和發展潛力巨大的非中心城市，夠三至五年開發使用。接近年底，更是富力地產擴充土地儲備的高峰，單11月份公司新增土地建筑面積就達66.3萬平方米。

未來，富力地產將繼續優化產品線，提高精品率和工程檢測標準，爭取為整個行業樹立一個更高水準的產品檢驗標準。

地王故事

10.22億！北京富力奪得2009年北京地王——廣渠門外10號地！但在北京富力總經理張輝的臉上，卻看不到多少輕松和喜悅。雖然商品房銷售良好，項目資本金比例下調，融資環境大有好轉，但市場不會忘記高價“地王”給開發商帶來的痛苦，開發商拿地需保持應有的冷靜。

張輝向媒體表示，富力其實并不愿意拿“地王”，真心希望同行們在競爭時多一點理性，在政府供地謹慎的背景下，避免付出過高代價，減少土地在成本中的比例。富力希望政府能盡快適度加大土地供應量，讓大家都能有所收獲，為未來房地產市場健康發展提供重要的先決條件。

張輝的一席話并不是作秀。拍賣現場的許多業內人士都表示，超過1.5萬元/平米的樓面地價確實很貴，周圍的二手房價格普遍沒有超過2萬元/平米。雖說拿地價格較高，但廣渠門外10號地畢竟是兩年來北京出讓的首宗三環內住宅用地，有相當的稀缺性，富力城周邊的酒店、會所、商業乃至學校等配套設施很完善，只要嚴格控制成本，盈利還是沒問題的。

高價拿地這事兒如果放到上市公司身上，可能還容易理解。今年以來，資本市場對地產公司的偏好發生改變，凈負債率低、財務非常安全的公司漲幅偏低，而凈負債率高、積極拿地的公司漲幅卻遠遠跑贏同行。如果資本市場對高價拿地重新認可，那上市公司又何樂而不為？畢竟，拿地之后還能高價融資，最終埋單的還是投資者。

光環背后

2007年9月，東平新城一宗用地面積達64萬平方米的地塊被富力地產和深圳鼎力以47.05億元競得，成為總價僅次于祖廟東華里地塊的地王。拿地還不到2年，這一地塊卻因沒能在規定時間內繳清土地款，于2009年7月份被佛山市國土部門收回，2.4億元的競買保證金也被罰沒。國土部門透露，數十億出讓金只“交了一點點”。

東平新城，該地塊的掛牌底價為23.21億元，曾吸引多家發展商競買，最終被富力地產和深圳鼎力于2007年9月19日以超底價1倍的價格競得。按當時的土地出讓合同，買受人于簽訂出讓合同之日起十天內繳納成交價30%的首期地價款，三個月內再支付20%、六個月內再支付20%、九個月內再支付15%、十二個月內再支付15%，等于一年內繳清。據此，富力地產應該到2008年9月底付完地款。佛山市國土局一相關負責人表示，富力地產和深圳鼎力沒有按照合同規定的期限付完地款，因此他們依法在2009年7月份將這塊地收回，并沒收其2.4億元保證金。

拿地近兩年，富力地產和深圳鼎力具體付了多少錢？市國土局另一負責人沒作具體回答，只稱“交了一點點。”這塊地何時會再次舉行公開招拍掛？該負責人說，因為地是東平新城的地，東平新城管委會正在籌劃此事，“具體什么時候舉行招拍掛，由東平新城管委會那邊確定。”有媒體曾就此事向東平新城管委會相關人士求證，對方表示目前關于這一地塊的一些信息“暫時無法披露”。

富力地產：年報仍將地塊列為土地儲備

2007年完成招拍掛程序后，A、B地塊一直沒有開工建設。針對近日地塊被政府收回，富力地產并未對此事作出正式回應。

在2009年3月份，富力地產相關人士曾表示，受到種種因素困擾，佛山東平新城項目的確進展較為緩慢。在2009年3月17日富力地產發布的2008年度業績公告的“土地儲備”部分，仍然將佛山地區近251.7萬平方米的建筑面積，列為公司在珠三角地區僅次于廣州市最大的一筆土地儲備。

但在富力地產網站主頁的公司簡介部分，“公司的業務已擴展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、江蘇、沈陽、太原、惠州等十多個城市和地區，基本上已實現全國性的布局策略”的表述中，佛山的名字并未在其中出現。

這一地塊遭遇回收的消息，在佛山一些房地產發展商中不脛而走。一家不愿意透露姓名的房地產發展商也證實，富力地產東平新城地塊確實已經被“政府收回”。這位發展商表示，這一地塊被收回之后，應該會在一段時間之后出現在土地市場上，由于地塊本身的條件不錯，他們都“比較感興趣”。

業界分析：樓市寒流加重發展商負擔

富力地產和深圳鼎力在2007年拿下的這一地塊，是當時佛山中心城區推出的最大一宗商住地塊。業界分析稱，這一地塊出讓之后，全國的房地產市場遭遇“9·27”新政之后的調整期，加上這一地塊開發條件較為嚴格，可能加重發展商負擔。

2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“9·27新政”，對第二套房貸首付款等進行了政策收緊，房地產市場進入下行通道。業內人士透露，包括富力地產在內的多個房地產巨頭，在新政出臺后直到2009年之前，資金鏈普遍都比較緊張。

而根據相關的《掛牌出讓文件》，這一地塊在2011年底前須在A地塊上開發30萬平方米以上商業金融部分，其中不低于80層的標志性建筑必須竣工并投入使用，白金五星級酒店必須建成并投入運營。同時規定，作為居住用途的B地塊的開發時序與A地塊同步同比例進行且分兩期實施。

地塊踏訪

沒有80層高樓，只有荒草連天

富力地產和深圳鼎力拿下的東平新城地塊共分A、B兩大地塊。其中A地塊位于東平新城裕和路以北、天虹路以南、文華南路以西、嶺南大道以東。A地塊總用地面積442823平方米，凈用地面積313505平方米，該地塊用途為，商業金融用地，兼容辦公用地。

B地塊位于東平新城裕和路以北、文華南路以東，總用地面積200301平方米，凈用地面積159217平方米，該地塊為居住用地。

放眼望去，周圍已經長滿了草，中間夾雜一些小樹，沒有任何建筑物。在東平大橋向東側眺望，地塊緊臨嶺南大道和東平大橋，附近就是世紀蓮體育中心、佛山新聞中心和佛山公園，交通配套完善，臨近規劃中的東平新城綜合交通樞紐。

在離該地塊西側不到1公里處，2007年初拿地的招商·依云水岸，作為目前東平新城唯一一個進入市場的房地產項目，據稱在今年銷售得非常出色。3月10日，樓盤推出首批高層洋房，三天內就售出490多套貨量中的9成，成為當時佛山中心區域單盤銷售套數最高的項目之一。

A、B兩地塊，是富力地產自1994年于廣州成立以來在佛山拿下的首個項目。在拿到這一地塊之后，富力地產表示，東平新城項目是富力除天津梅江灣項目之外最大數額的土地購買，將會規劃發展為公司的一個大型綜合項目，其中包括中高檔住宅樓群以及相應的配套。值得一提的是，這一地塊的商業用地部分未來將建設80層以上的地標性商業大廈，住宅部分要求套型建筑面積90平方米以下的需達到住宅總建筑面積的70%以上。

宏圖猶在耳邊，不知未來完成它的將是誰。

業界觀點

對新城房地產開發是好事

世聯地產佛山公司總經理劉世恩：這一因為種種原因沒能及時開發的地塊被政府回收是個好事。該地塊整體條件非常優越，今年東平新城的建設也在不斷提速中，相信比較有實力的發展商對這一地塊有購買意向。這一地塊是否又將創下高價還很難判斷，但以其較大的規模和不錯的位置來看，會以一個合適的價位成交。