第四節 戀愛期間共同買房，怎么約定才能避免風險

秋天和男朋友準備一起買房、結婚。秋天首付出300萬元，男朋友首付出100萬元，兩人計劃婚后共同還款，秋天的收入高一點，每月還貸金額比男朋友多一些。現在準備簽訂購房合同，銷售人員建議兩人選擇共同共有，秋天在首付和還貸上都比對方多，房產約定共同共有，萬一分手，意味著兩人會對半分嗎？這種份額約定對秋天有沒有什么弊端？

從律師的角度來看，秋天的風險意識值得表揚。戀愛期間共同買房，但是最終意外分手產生糾紛的人有很多，近些年法院受理的終止戀愛關系后分割共有房產的共有物分割案件顯著增多，因此我們在戀愛期間共同買房這件事上多點風險意識還是有必要的。本文就來分享一下戀愛期間共同買房有哪些風險點以及如何避免。本篇僅討論雙方自行購房，不包括父母出資購房的情形。

一、戀愛期間共同買房的風險點

1.戀愛期間買房登記風險知多少

關于戀愛期間共同購房，很多情侶都會在銷售的推薦下，選擇共同共有的登記方式，卻不明白登記為共同共有能否保證自己的利益，如果自己是出資較多的一方，登記為共同共有是否存在弊端。

依據《民法典》第二百九十七條規定，共有的方式有兩種，包括按份共有和共同共有。不少人以為按份共有和共同共有的區別是：按份共有是按照雙方約定的比例進行分割，而共同共有就是對半分。其實不然。

在按份共有中，共有人對共有的不動產按照登記的份額享有所有權。按份共有人對共有的不動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。實踐中，如果雙方均有出資并約定為按份共有的，通常會按照登記的比例分割房產。

在共同共有中，共有人對共有的不動產不分份額地共同享有所有權。共同共有人的份額在共有關系結束，共有人提出分割時，法院再確定份額。在確定份額時，也并非按照每人一半的比例分割，還需要考慮雙方的貢獻大小。

實踐中，戀人在共同買房登記時的風險主要體現在，雙方通常未對一旦無法結婚，房產該如何處置進行事先約定，且由于考慮感情因素，部分情況下登記比例和實際出資比例不一致，一旦分手時房價上漲，房屋產權歸屬及增值部分如何分割將成為雙方爭議的焦點。我們一起通過四個案例來看看戀愛期間共同買房房產分割的特殊性。

（1）登記為共同共有，法院認為應按照出資份額確定雙方享有的房產份額

雙方戀愛期間買房，均有出資，登記為雙方共同共有，一審法院判決雙方各享有50%的份額，二審法院改判為按照出資份額認定各方享有的份額，一方享有37.63%的份額，另一方享有62.37%的份額。^[4]

二審法院認為，兩人曾經為戀愛關系，但雙方未辦理結婚登記手續，不具有法律上的夫妻關系，即雙方之間未形成家庭關系，因此應推定為按份共有，對于二人共同購買的涉案房產的產權份額應按照各自的出資額進行確定。

（2）登記為按份共有，法院認為應按照登記份額確定雙方享有的房產份額

藍剛和項嵐戀愛期間共同購房，房屋總價款為382萬元，其中首付款114.6萬元，貸款267.4萬元。首付款系藍剛一人出資，而對于還貸部分，因雙方同居生活期間，資金互有往來，不能明確區分已還貸款部分是由誰個人出資償還，法院認定為共同償還。^[5]

雙方購買房屋后在辦理產權登記時，自愿約定為按份共有，項嵐占60%，藍剛占40%，并依法在房管部門進行登記，領取房屋產權證，不違反相關法律法規之規定，法院認定涉案房屋由原告藍剛占有40%份額，被告項嵐占有60%份額。

（3）登記為按份共有，各占1/2份額，實際一方未出資，法院認為應按照貢獻大小確定未出資一方分得涉案房屋權利的5%

雙方戀愛期間買房，約定為按份共有，各占1/2份額。林剛出了首付并負責還貸，曹芳未出資。法院認為，雖然該房地產登記為兩人按份共有，但分割涉案房產時不能簡單地按各占50%進行分配，而應當從公平合理的角度出發，考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額。最終法院酌定曹芳分得涉案房屋權利的5%，林剛分得涉案房屋權利的95%。^[6]

（4）登記為共同共有，實際一方未出資，法院認為應根據共有人對共有財產的貢獻大小等因素確定未出資一方分得涉案房屋權利的10%

雙方戀愛期間買房，約定為共同共有，一方未出資，分手時法院根據共有人對共有財產的貢獻大小等因素按照10%的標準酌情補償未出資方。^[7]

從上述四個案例可以看出，戀人共同購房案件是有其特殊性的，由于雙方最終未能組建家庭，對于戀人無法像夫妻一樣同等保護，因此和離婚房產分割案件相比，法院更為看重雙方的出資比例。在戀愛期間共同購房案件中，未出資一方很少能僅因為登記為共有人就獲得一半份額。

2.戀愛期間共同出資及還貸風險知多少

由于沒有領取結婚證，情侶無法用共同名義辦理貸款，只能用一個人的名義辦理貸款，這就意味著實際還款人和名義還款人并不一致，因此對于實際還款一方存在還款金額難以證明的問題。

因為情侶之間在共同買房時，往往處于感情較好的階段，雙方奔著結婚的目的，金錢上不會算得特別清楚。一方轉賬往往沒有備注信息，也不是只轉房貸需要的金額，而是和兩人的生活費、租金、贈與、共同理財等開銷混在一起，再加上雙方有來有往，資金高度混同，若干年后很難區分出一方的具體還貸金額，這就導致法院在認定雙方還款額度時可能會和實際金額有出入，從而對還款較多的一方不利。

還有部分情侶存在共同生產、共同經營的情形，不只是房貸還款發生混同，首付款的支付也發生混同，在訴訟中難以區分誰支付了多少首付，導致只能按照雙方各一半的比例來認定持有份額，不利于出資較多一方的權益保護。

3.兩人買房只登記在一人名下的風險

有時候出于限購或其他原因，兩人買房只能登記一個人的名字。這會導致登記一方出售房產或辦理抵押登記，未登記一方難以了解并加以制止。如果沒有共同買房的協議或聊天記錄，雙方在分手時鬧得不愉快，加上房價上漲，登記一方可能會說房屋是自己單獨購買的，而未登記一方的出資是借款或贈與，這就增加了未登記一方的風險。

4.買房甩手掌柜的風險

實踐中，這種風險很常見卻很少有人注意到。在我代理的案件中，遇到不少情侶在共同買房的過程中，一方因為工作忙、沒時間，就會直接轉賬給伴侶，讓對方負責支付購房款項。等到有一天爭議發生了，自己作為原告，需要起訴要求對方返還購房款項，卻發現自己連購房的交易稅費、中介費、裝修費、入戶費用是多少都不知道，自己轉賬的款項和給對方的借款、還款混在一起，多少用于支付了首付款，多少用于借款、還款也說不清楚，更是拿不出相應的交易憑證。

甩手掌柜的風險在于無法說清購房成本是多少、自己支付了多少，從而因為舉證困難導致自己能被支持的份額低于自己的實際出資比例。

二、戀人共同買房怎么做才能避免風險？

1.戀愛期間買房，如何登記份額對自己更有利？

我建議大家盡量通過書面協議確定雙方的出資份額、持有比例、還貸金額。最重要的是，要約定萬一分手，房產歸誰，拿房的一方按照什么方案給對方補償。簽署協議的好處是，萬一分手，誰持有房產、如何補償未拿房產一方都有相應的處理方案，而不必通過煩瑣且成本較高的訴訟程序解決。

如果無法簽署協議，對出資多的一方來說，盡量選擇按份共有，并且登記的比例不要低于自己的出資比例。按份共有可以明確約定雙方持有的房產份額，如一方持有70%，另一方持有30%。在雙方沒有協議進行約定的情況下，這個登記的份額很有可能被認定為雙方已經對各自的份額作出了約定，因此千萬不要礙于情面約定份額小于實際出資份額，而是爭取按照出資比例或更高比例來約定按份共有的比例。

對出資較少的一方來說，如果對方同意按照高于你實際出資比例的份額登記為按份共有，這對你較為有利。

需要注意的是，對于未出資一方，即使登記了份額，也不代表能按照登記份額享有房產份額。對于戀人共同購房的，法院通常會調整未出資一方份額，如按照上海市法院系統的審判實踐的慣例及《上海市高級人民法院關于審理分家析產案件若干問題的意見》第五條的規定，未出資方的份額確定一般在10%到30%之間。^[8]因此，如果具備條件，情侶共同出資購房比未實際出資僅僅加名更有保障。

2.共同還貸如何避免風險？

關于共同還貸，實踐中，可以通過以下幾點降低風險。

（1）書面約定雙方各自繳納的首付款金額、還貸金額。

（2）對于轉賬一方來說，建議每次轉賬金額都和當月還貸金額保持一致，并備注某某房屋幾月房貸，在轉賬后保留好匯款憑證。如果兩人之間還有其他款項需要支付，一定要和房貸分開支付。

（3）建議兩人專門辦理一張用于還貸的銀行卡，專卡專用，防止一方轉賬的房貸和對方的工資、存款混同，無法區分。

（4）如果情侶兩人需要共同承擔房貸，但是金額不固定，每月每人承擔的房貸浮動較大，雙方可以通過微信聊天記錄明確當月雙方各自需要承擔的還貸金額。

3.兩人買房只登記在一人名下的風險如何避免？

對于無法登記的一方，可以通過以下兩點降低風險。

（1）通過書面協議明確自己的份額，并保留共同購房及出資的原始憑證，防止日后產生關于房屋權屬的爭議。

（2）在具備加名條件后，立即辦理產權變更登記。

4.買房甩手掌柜的風險如何避免？

如果你的工作真的很忙，不能和伴侶一起去辦理購房的各種手續，建議你在轉賬時和對方確認該筆款項的具體用途，并在轉賬時予以備注，如 “第一期首付款”“某某房產契稅”。在對方辦理相應的手續后，及時和對方確認購房交易的原始憑證并由雙方共同保管。

回到本節最初的案例，對于秋天在首付和還貸上都比戀人多的情況，更適合選擇按份共有的共有方式，且按份共有的比例不低于實際出資比例。此外，雙方最好簽署書面協議，明確雙方的購房出資，并對如果分手房屋的歸屬及補償方案進行明確約定。