第三節 戀人借名買房風險知多少

戀人之間，感情好的時候互相之間非常信任，對于借名買房這種高風險的行為，戀人之間往往沒有簽署書面協議，也沒有保留證據的意識，因此分手后引發的借名買房糾紛就會比較棘手。

前幾天，我接到了一位客戶的咨詢：她因為沒有北京的購房資格，又擔心房價上漲，而男友正好有購房資格，就借用男友的名字買了房，由于是戀人關系，不好意思要求對方簽訂書面協議。首付是她支付的，每月的房貸是由她轉賬到男友銀行卡，男友再還的。但是最近兩個人的感情出現問題，準備分手，而房價已經上漲了100萬元。因此，女方面臨房產登記在對方名下、雙方沒有簽署書面協議的難題，女方目前已經具備過戶的條件，她不知道該怎么處理。

對于借名買房的實際出資人，主要需要了解以下兩個關鍵問題。

一、實際購房人如果具備購房資格，且買賣的并非限價商品房、經濟適用房等保障性住房時，可以起訴要求借名人協助配合過戶

你可能會問，如果實際購房人具備購房資格，又出具了所有購房款，是不是必然可以要求男友配合辦理過戶了呢？實際上，法院對此也有不同判例。因為借名買房實際上規避了政府的調控措施，能否要求借名人過戶取決于借名買房合同的效力能否被認定為有效。

一種觀點認為，借名買房合同并未違反效力性禁止性規定，借名買房合同有效。比如，廣東省廣州市中級人民法院（2021）粵01民終13848號民事判決書認為，對于購房調控政策，從性質上來講，政府的調控措施既不是國家法律法規，也不是行政法規，更多地體現在行政管理性規定，并非效力性禁止性規定，不應當作為審查合同效力的依據。且政策調控系從宏觀著手，從調控總量上來看，實際出資人占用的購房指標系登記人借名人的購房指標，調控總量并未因此減損，政策目的亦未落空。在無證據證明上述借名購房行為侵害他人合法利益、社會公共利益或者國家利益時，借名買房協議有效。

另一種觀點則認為，為規避國家限購政策而借名買房有違公序良俗原則，借名買房合同應認定為無效。最高人民法院在（2020）最高法民再328號再審民事判決書中稱，實際出資人在當時已有兩套住房的情況下仍借他人之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必會導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故當事人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定為無效。但在該案件中，當事人嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力。

總的來說，如果實際出資人之后符合限購政策，借名買房僅僅是出于購房人不具備購房資格，不存在惡意串通，損害他人合法權益的情形，通常實際出資人起訴請求借名人協助過戶是能夠得到支持的。但是當借名買賣的房屋系限價商品房、經濟適用房時，協議內容侵犯了其他具有購房資格的家庭的利益，違背了公序良俗，合同通常會被認定為無效，實際出資人也無法請求借名人協助辦理過戶手續。^[3]

但是，對目前仍然不具備購房資格的實際出資人來說，問題就棘手多了。只要雙方無法協商解決，實際出資人就要面臨要求借名人配合辦理過戶難以得到支持，起訴要求對方給予折價補償，對方又沒有支付能力的困境。因為大多數情況下，出借人如果有足夠的購房資金，通常會選擇自行購房而不是將購房資格借給他人使用。這也是借名買房無法回避的風險之一。實際出資人可考慮再行協商或者待具備購房資格再起訴。

二、實際出資人需要舉證證明雙方存在借名購房關系

房產登記在借名人名下，實際出資人相當于要通過舉證推翻不動產權屬登記，因此需要通過一系列證據綜合證明自己是房屋的實際權利人。

如果雙方能友好協商，建議和借名人立即補簽一份書面協議，明確房屋所有權屬于實際出資人，首付款和房貸均系實際出資人出資。鑒于實際出資人已經具備購房資格，建議在協議中約定明確的過戶時間，借名人需配合將房產過戶至實際出資人名下。通過簽署書面協議，可以避免在房價上漲的情況下，借名人否認借名買房，從而導致實際出資人無法實現將房屋過戶至自己名下的情況。

如對方不配合簽署協議，需要由實際出資人舉證證明雙方關于借名買房存在口頭協議。實際出資人可以從以下幾個方面證明雙方存在借名購房關系。

一是能證明雙方關于借名買房存在口頭協議的證據。《民法典》第四百六十九條第一款規定，當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面協議并不是證明雙方存在借名買房關系的唯一證據。通常來說，房產金額較高，借名買房的雙方會通過書面協議明確雙方權利義務。但在雙方系戀人關系時，未簽署書面協議亦符合常理。

當雙方無法補簽書面協議時，實際出資人可以通過雙方溝通記錄來證明借名買房關系，如微信聊天記錄、電話錄音中，雙方明確房屋由實際出資人出資，由實際出資人支配，房屋歸實際出資人所有。

二是實際出資的證據。實際出資人支付了購房的首付款、房貸、契稅、居間服務費、物業費及水電費等所有費用，可以提供支付首付、轉賬給借名人支付房貸及繳納房地產經紀服務費用的銀行交易流水清單、房地產經紀公司專用收據等作為證據，證明自己支付了全部購房款。

三是房屋的占有使用情況，即房屋由誰實際入住或對外出租。作為實際出資人，及時入住該房屋，拿到房屋的鑰匙和房本原件非常關鍵，這是在雙方因房屋有爭議時證明這套房子實際屬于自己的關鍵證據。

四是房產交易原件保管情況。房屋交易的原件由實際出資人持有更符合日常生活中房產所有人的行為特征。因此，實際出資人可以通過相關房產交易原件由自己控制來證明雙方系借名買房，如房產證、房屋買賣合同、發票、稅收完稅證明、公共維修資金專用收據、物業費、供暖費收據、房屋鑰匙等。

綜上所述，判斷雙方是否存在借名買房關系，通常會結合是否存在借名買房協議、借名人是否為實際出資人并履行了相應出資，房產交易原件由誰持有，房屋由誰占有使用，房屋買賣履行過程是否符合借名買賣習慣等要件予以綜合考慮。不過，作為律師還是要提醒大家，借名買房實踐中容易引發糾紛，應盡量避免借名買房。如實在無法避免，事前簽訂書面協議并保存相應的證據原件，比發生糾紛后再去處理風險要低一些。