4 《民法典》對不動產(chǎn)登記的影響

《民法典》是中華人民共和國第一部以法典命名的法律，承襲了原先獨(dú)立施行的各個民事部門法并有所修改創(chuàng)新，對不動產(chǎn)登記的影響主要有三個方面。

一、抵押部分

（一）擴(kuò)大抵押范圍

《民法典》廢止《擔(dān)保法》，明確放開超值抵押，增加抵押物的范圍：一是增加海域使用權(quán)為可抵押財(cái)產(chǎn)（《海域管理法》已明確）；二是在不能抵押的財(cái)產(chǎn)刪除耕地土地使用權(quán)，為土地經(jīng)營權(quán)抵押預(yù)留出口；三是將“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”改為“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益為目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”。同時，結(jié)合最高人民法院有關(guān)司法解釋，最終確定為“登記為營利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等提供擔(dān)保，當(dāng)事人以其不具有擔(dān)保資格為由主張擔(dān)保合同無效的，人民法院不予支持”。這意味著允許營利性的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施進(jìn)行抵押。實(shí)務(wù)中一般看是不是市場監(jiān)管部門登記的營利法人，包括有限責(zé)任公司、股份有限公司和其他企業(yè)法人等，是否有營業(yè)執(zhí)照等。

（二）允許已抵押的不動產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同無效。《民法典》修改為“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)不受影響”。承認(rèn)抵押權(quán)的物權(quán)追及力。只要發(fā)生債務(wù)人不履行被擔(dān)保債務(wù)的情形，抵押權(quán)人可以追至抵押物所在地行使抵押權(quán)。可以將抵押權(quán)理解為不動產(chǎn)上的定時炸彈，遙控開關(guān)在抵押權(quán)人手上，無論不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)到哪里，炸彈都跟著不動產(chǎn)走，只要發(fā)生債務(wù)人不履行債務(wù)的情形，抵押權(quán)人隨時可以按下開關(guān)，申請實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)優(yōu)先清償。

抵押權(quán)是為擔(dān)保債務(wù)履行而設(shè)，依附于債權(quán)存在，只可隨債權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。債權(quán)轉(zhuǎn)讓是形成行為，作出即生效，《民法典》明確債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)受到影響。抵押物轉(zhuǎn)移是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)形式，抵押人和抵押權(quán)人不受影響。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將抵押人變更為受讓人，實(shí)際上抵押人設(shè)定抵押權(quán)后，即使轉(zhuǎn)讓給他人，只要其設(shè)定抵押權(quán)時屬于有權(quán)處分，抵押依然有效，抵押人依然是原權(quán)利人，只需解除登記系統(tǒng)上的限制即可。若將抵押人變更為受讓人，則與法理不合，因?yàn)樵O(shè)置抵押權(quán)的處分行為是抵押人作出的，受讓人并未作出設(shè)立行為，且受讓人申請抵押權(quán)登記時必須取得抵押物所有權(quán)，否則屬于無權(quán)處分。如果受讓后設(shè)立抵押權(quán)則涉及原抵押權(quán)的注銷和新抵押權(quán)的設(shè)立，并非同一抵押權(quán)。

《民法典》第406條有但書條款：“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”抵押物轉(zhuǎn)讓增加了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，減少債務(wù)人履行債務(wù)的動力，抵押權(quán)人特別是銀行可以約定抵押物在抵押期間不得轉(zhuǎn)讓并申請記載到登記簿。德國法學(xué)家認(rèn)為，約定是否具有記載到登記簿的登記能力，要看該約定能否對善意第三人的不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生物權(quán)限制。禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的約定屬于會對第三人權(quán)利交易起物權(quán)限制的相對處分限制，應(yīng)當(dāng)作為登記簿記載事項(xiàng)記載。

二、預(yù)告登記部分

預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)是要在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動，其作用是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，限制債務(wù)人處分其不動產(chǎn)，以保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”可以申請預(yù)告登記。為避免錯誤理解為只有在簽訂房屋等不動產(chǎn)物權(quán)買賣協(xié)議時方可申請，《民法典》將條文修改為“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，明確預(yù)告登記適用于房屋買賣在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的協(xié)議。

預(yù)告登記目前在預(yù)售房領(lǐng)域使用較多，在現(xiàn)房及其他不動產(chǎn)物權(quán)變動中較少，究其原因，除了該制度屬于舶來品需要本土消化外，還因其與網(wǎng)簽備案制度在功能上重合有關(guān)。目前住建部門實(shí)行房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度，可以預(yù)防一房多賣。經(jīng)過網(wǎng)簽的預(yù)售商品房合同是買賣預(yù)售商品房預(yù)告登記的申請要件。但存量房網(wǎng)簽備案并沒有法定依據(jù)作為不動產(chǎn)登記的前置要件，其效力也低于預(yù)告登記。最高人民法院《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》提出，在審理一房數(shù)賣案件糾紛時，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。網(wǎng)簽備案不能當(dāng)然對抗成立時間在先的合同債權(quán)。（2018）最高法民申350號民事裁定書明確，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對于商品房買賣合同進(jìn)行管理的措施，購房人即使進(jìn)行網(wǎng)簽登記，其對涉案房產(chǎn)也只是具有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán)，并不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。而辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記受讓人可以對抗強(qiáng)制執(zhí)行，阻止法院處分該不動產(chǎn)。因此存量房網(wǎng)簽備案不會發(fā)生預(yù)告登記的物權(quán)效力，不能代替現(xiàn)房預(yù)告登記。

三、居住權(quán)部分

（一）居住權(quán)的登記機(jī)構(gòu)

《民法典》首次在制度層面引入居住權(quán)，但條文簡略。居住權(quán)起源于羅馬法，指“對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利”，家長為保障無正統(tǒng)繼承權(quán)家庭成員和奴隸等人的居住利益而設(shè)，使繼承人外的其他家庭成員有宅可依。該制度后來被法國、德國、意大利等國承襲和揚(yáng)棄，作為役權(quán)看待的限制物權(quán)，準(zhǔn)用用益物權(quán)的規(guī)定。《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確，法律規(guī)定需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記。《民法典》中居住權(quán)屬于用益物權(quán)，設(shè)立于住宅上，屬不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記。

（二）居住權(quán)的登記事項(xiàng)

《民法典》規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面方式，合同一般包括住宅位置、居住條件和要求、居住權(quán)期限等內(nèi)容。居住條件和要求不應(yīng)作為登記事項(xiàng)記載在登記簿上。只有具備登記能力的權(quán)利或約定方可記載到不動產(chǎn)登記簿上。居住權(quán)的居住條件和要求只是債權(quán)性的約定，類似租賃要求，沒有物權(quán)效力，不會引起權(quán)利歸屬變動，對外公示對權(quán)利交易并無法律意義，無須納入不動產(chǎn)登記事項(xiàng)，加重登記和權(quán)利人的負(fù)擔(dān)。居住權(quán)期限、住宅位置、居住權(quán)人等事項(xiàng)涉及相對人交易安全，公示后可以產(chǎn)生公信力及善意取得的效力，應(yīng)當(dāng)記載在登記簿上。居住權(quán)可以以住宅的一部分進(jìn)行設(shè)立，實(shí)踐中也有這樣的需要，登記時可用文字或示意圖確定房間位置。居住權(quán)設(shè)立對房屋價值影響巨大，登記信息應(yīng)當(dāng)可以由利害關(guān)系人查詢。

（三）遺囑設(shè)立居住權(quán)的申請方式

居住權(quán)自登記時設(shè)立。以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)憑雙方當(dāng)事人提交的不動產(chǎn)權(quán)證書、居住權(quán)合同等材料辦理居住權(quán)首次登記。對于以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，除了需要考慮遺囑是否合法有效外，還需要考慮如何申請居住權(quán)登記的問題。

居住權(quán)設(shè)立不影響房屋的繼承轉(zhuǎn)讓或抵押權(quán)設(shè)立等處分行為，除遺囑對同一住宅設(shè)定不同居住權(quán)人導(dǎo)致抵觸外，權(quán)利人另有遺囑將住宅處分給其他人或法定繼承均不影響原設(shè)立遺囑。建議權(quán)利人盡量在生前設(shè)立居住權(quán)外，也可要求權(quán)利人對設(shè)立居住權(quán)的遺囑進(jìn)行公證。

參照合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定，遺囑設(shè)立居住權(quán)是登記時設(shè)立，遺囑繼承人在繼承時并無居住權(quán)可以繼承，其法律地位同受遺贈人，也應(yīng)進(jìn)行不動產(chǎn)登記后方可取得居住權(quán)。《民法典》規(guī)定自然人立遺囑時可以指定遺囑執(zhí)行人，其地位相當(dāng)于法定代理人，監(jiān)督和保障遺囑人最終意思的執(zhí)行，在遺囑人遺囑所做限制的范圍內(nèi)行使處分權(quán)。對于包含設(shè)立居住權(quán)等物權(quán)變動內(nèi)容的遺囑，遺囑執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)以被繼承人名義協(xié)助不動產(chǎn)登記。因此除應(yīng)大力推廣遺囑執(zhí)行人制度外，遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)由遺囑執(zhí)行人和受益人共同申請。目前繼承轉(zhuǎn)移登記時無公證需要法定繼承人核驗(yàn)繼承材料，在沒有遺囑執(zhí)行人的時候，該環(huán)節(jié)也可以看作對遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記同意，在申請遺囑設(shè)立居住權(quán)時繼續(xù)保留，同時對經(jīng)過確認(rèn)的遺囑由受益人單方申請。

---

[1] 不動產(chǎn)登記由房屋、土地、林權(quán)等分散登記部門統(tǒng)一而來，為說明相關(guān)登記和行政管理的歷史沿革，文章多處引用了各部門的登記文件以說明當(dāng)時的登記規(guī)則，借以說明當(dāng)前不動產(chǎn)登記的淵源和由來。一些規(guī)章制度雖然已經(jīng)被廢止，但文章引用其條款對于讀者理解政策的沿革仍有一定的幫助作用。