序二

《管子·水地》提出“地者，萬物之本原，諸生之根苑也”。古人很早就認識到土地對穩定社會秩序和經濟生活發展的重大作用，并認為權屬劃定（經界）是國家治理的本原。《孟子·梁惠王上》提出恒產論，“若民，則無恒產，因無恒心”。北宋程顥《論十事札子》也提出“經界不可不正，井地不可不均，此為治之大本也”。中國古代對所有權特別是土地權利的保護是十分重要的法治內容。

以羅馬法為基礎的大陸法系建立在保護財產權的基礎上，以此界定債權和物權的關系，確定偷盜罪等刑罰。在16、17世紀歐洲啟蒙學者們的社會契約論中，財產權居于至高無上的地位，一切權利最后都被歸結為財產權。法國《人權宣言》認為財產權是不可動搖的權利。任何政治結合的目的都在于保存這些權利。英美法系中，財產權意味著獨立、責任和自由。美國《獨立宣言》規定，“生命權、自由權和追求幸福的權利”是天賦人權，追求幸福的權利的核心就是財產權。無獨有偶，2021年1月1日起施行的《民法典》，被譽為“社會生活的百科全書”，將保護財產權利作為民法原則，統領整部民法典及各民事特別法。

不動產登記制度是保護財產權的基礎性制度，對保障實際生活中的物權具有十分重要的意義。完善的不動產登記制度，不僅是市場經濟發展的基礎，也是建立社會主義法治社會的重要內容。制度的建設不是一朝一夕的事情，圍繞不動產登記的立法還有很長的路要走，需要我們在立法前進行扎扎實實的理論研究和實踐總結，認真摸清梳理不動產登記疑難案件類型和種類，探索解決途徑，并轉化為立法。

法律的生命在于實施。隨著不動產登記法律體系的逐步形成和完善，實踐中涌現出大量的復雜問題，亟須將法律規定與登記實務相結合，并指導于實踐。不動產登記法治工作的重心應當逐步從應然轉為實然，通過案例解析，將不動產登記法律規定從“紙面上的法律”轉為“現實中的法律”，并結合法學原理進行法律解釋和解讀應用，發揮不動產登記的定分止爭的作用。本書很好地展示了如何根據法學原理分析研究案例，如何進行法律思辨和推導，如何建立不動產登記思維，針對不同疑難案例找到其中的關鍵法律關系。好的案例解析可以詮釋法律規定的應用，拓展法學原理的適用空間，彌補成文法缺乏彈性的不足。不動產登記作為新生事物，面臨的情形紛繁復雜，十分需要這種從實踐中來，從法學原理入手，依據法律規定分析的書籍。

本書以不動產登記為主線，分為案例解析和不動產登記相關規定兩個部分，案例來自省內外自然資源部門的咨詢、請示，各級政府、法院和檢察院等部門來訪、來電或來函咨詢等。按照不動產登記的業務邏輯，分為基礎理論、首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、撤銷登記、更正登記和抵押權登記等部分。文章對案例的分析解答深入淺出，特別是實務中經常需要用到但相關規范沒有規定的撤銷登記，列舉了多個案例從不同角度進行解析，有利于更好地理解和適用不動產登記的相關規定。收錄的不動產登記相關規定，均是實務中常用的、咨詢較多的，常翻常新。本書兼具理論性和實踐性，可以作為不動產登記人員乃至自然資源管理部門工作人員的案頭工具書，也適合對土地等自然資源管理有興趣的人士作為入門書籍和實用指南。

美國著名首席大法官霍姆斯有句名言，法律的生命不在于邏輯，而在于經驗。藉由本書的出版，也希望能推動學界重視研究實務案例，更好地推動中國市場經濟現代化的法治進程。

尹飛

中央財經大學教授、博士生導師北京市法學會不動產法研究會負責人