序一

春秋時管仲在《管子》中說，地者，政之本也。良好的土地管理制度既是政權(quán)鞏固穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是社會繁榮安定的保障。1936年，毛澤東在延安會見斯諾時說：“誰贏得了農(nóng)民，誰就會贏得了中國，誰解決土地問題，誰就會贏得農(nóng)民?！?a id="w1">^[1]土地是民生之本，發(fā)展之基，財富之母，支撐各行各業(yè)，關(guān)系千家萬戶，影響千秋萬代。

土地管理制度最為核心的是地籍管理。《孟子·滕文公上》載：“夫仁政必自經(jīng)界始。經(jīng)界既正，分田制祿，可坐而定也?！敝祆湓凇稐l奏經(jīng)界狀》中說，“經(jīng)界一事，最為民間莫大之利”。所謂經(jīng)界，就是勘測定界，確定產(chǎn)權(quán)。世界上任何一個大國崛起，無不以保護產(chǎn)權(quán)為其首要任務(wù)，而不動產(chǎn)登記正是以明晰財產(chǎn)權(quán)益和維護交易安全為核心功能價值的一項社會基礎(chǔ)性制度。

中國歷代都十分重視地籍工作。夏、商、周時代采用貢、助、徹稅制和井田制，成為古代地籍工作的雛形。晉代有課田制或戶調(diào)制，北魏頒布了均田制，宋代王安石推行方田均稅法，南宋實行經(jīng)界法以“砧基簿”（即地籍簿）記載田塊，明代設(shè)立戶口田帖，編制全國土地登記簿——魚鱗圖冊等，將土地登記冊簿作為征收田賦的根據(jù)。

中華人民共和國成立后，土地管理制度經(jīng)過幾次較大的變革，對地籍的重視一以貫之。20世紀(jì)50年代，《土地改革法》規(guī)定，沒收地主的土地分給農(nóng)民，由人民政府發(fā)給土地所有證。保護農(nóng)民的土地所有權(quán)。60年代，農(nóng)村土地采用集體所有制，《農(nóng)村人民公社工作條例（草案）》規(guī)定以農(nóng)村人民公社作為社會主義的集體經(jīng)濟組織，全大隊范圍內(nèi)的土地，都歸生產(chǎn)大隊所有，固定給生產(chǎn)隊使用。1982年《憲法》進一步明確城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于集體所有。

1984年頒布的《森林法》、1986年頒布的《土地管理法》等部門法，建立了由各職能部門分散登記的不動產(chǎn)登記制度。2007年《物權(quán)法》明確國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，確定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)展方向。2013年《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》首次提出，要將分散在各部門的登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程開始全面啟動。2015年3月1日國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一由自然資源主管部門（原國土資源部門）行使，實現(xiàn)各類不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，建立登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的登記制度，形成權(quán)屬清晰、運轉(zhuǎn)高效的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

本書作者長期從事自然資源管理實踐工作，歷經(jīng)多個崗位，自不動產(chǎn)登記局成立以來即躬身入局，基于其深厚的法律功底，在短短數(shù)年就從不動產(chǎn)登記的門外漢成為行家里手，在《中國土地》《中國自然資源報》《中國國土資源經(jīng)濟》《中國不動產(chǎn)》《中國房地產(chǎn)》等國家刊物發(fā)表60余篇文章。本書精選了50多個典型案例，涵蓋了各種登記類型。所選案例都是各地實務(wù)中經(jīng)常遇到的難點焦點問題，作者從工作實踐出發(fā)，對配建幼兒園移交、出賣人死亡到建筑物出讓、調(diào)查與登記地類不一致、夫妻一方轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)等實務(wù)中的難題提出自己的思考和研究，并從法理上作出論證，言之有物，對各地頗有啟發(fā)。

不動產(chǎn)登記面對人民群眾，可以說具體情形千變?nèi)f化，但萬變不離其宗。如果跟著操作細則亦步亦趨，不懂其中原理和精髓，勢必每事必問，因此適當(dāng)掌握法學(xué)原理有助于更好地理解和應(yīng)用相關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定，更好地面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實百態(tài)。本書實務(wù)性極強，對基層不動產(chǎn)登記人員處理具體登記實務(wù)有很大的幫助。同時由于本書不僅僅是實務(wù)操作，還結(jié)合物權(quán)、債權(quán)等法學(xué)原理對相關(guān)規(guī)定和實務(wù)案例進行體系解釋，有助于基層不動產(chǎn)登記人員更好地理解不動產(chǎn)登記體系，建立不動產(chǎn)登記思維，在工作中舉一反三，更好地面對不動產(chǎn)登記難題。

地籍管理貫穿土地管理的全生命周期，前人歸納“土地管理，源于地籍，歸于地籍”。不動產(chǎn)登記表現(xiàn)為管理鏈條末端，調(diào)查、規(guī)劃、管制、利用等其他環(huán)節(jié)遇到的行為瑕疵都會反映在登記中，特別是歷史遺留問題的處理上。不動產(chǎn)登記從分散走向統(tǒng)一時間不長，面對的實務(wù)和法律問題還有很多，亟待研究，作者從登記入手，對進一步規(guī)范登記前端的行政行為提出自己的見解。本書不限于登記人員開卷有益，其他部門的人員看了也有裨益。

我從2010年以來一直從事地籍管理（不動產(chǎn)登記）工作，對地籍有很深的感情。雖然見面不多，但作者名字還是相當(dāng)熟悉的，經(jīng)常在自然資源部的報刊雜志上看到他的文章，解析的案例都是實務(wù)中經(jīng)常遇到并且比較棘手的，所以作者讓我寫序的時候我一口答應(yīng)，也是鼓勵和嘉許作者的探索精神和滴水穿石的作風(fēng)。

看到本書文稿的時候有些吃驚，沒有想到已經(jīng)有如此規(guī)模和篇幅，基本覆蓋不動產(chǎn)登記的各個方面，很多案例在全國有很強的典型性和代表性，結(jié)集出版，有助于統(tǒng)一全國的不動產(chǎn)登記規(guī)范和司法審判尺度，推動全國不動產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展。

自然資源管理領(lǐng)域條文眾多，規(guī)定繁復(fù)，實務(wù)性很強，需要有更多的積極研究，主動思考，善于集成整合政策的人，成為自己領(lǐng)域內(nèi)的行家里手。

是以為序。

冷宏志

自然資源部自然資源確權(quán)登記局原局長

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[1] 習(xí)近平：《堅持把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重 舉全黨全社會之力推動鄉(xiāng)村振興》，載《求是》2022年第7期。