第四階段 選房安置階段

一、安置房建設(shè)模式

（一）政府直接投資建設(shè)

該模式一般由政府或政府指定國企以劃撥方式取得土地，作為建設(shè)單位直接建設(shè)。在該模式下，政府應(yīng)投入較多財(cái)力人力對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理，同時(shí)，劃撥的土地上房屋建成交付后無法直接交易，還應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金后才可交易。

（二）土地出讓+政府回購模式

該模式由政府將安置地塊出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)，政府按一定價(jià)格進(jìn)行回購后安置給被征收人的模式。該模式下，政府無須對(duì)建設(shè)過程投入大量精力去管理，且回購的安置房性質(zhì)為商品房，能夠更快入市交易，為現(xiàn)行較為主流的安置房建設(shè)模式。

（三）“以購代建”模式

該模式是政府按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)向安置戶計(jì)發(fā)“房票”，由安置戶在符合條件的商品房源中自主購房安置，安置戶憑“房票”直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行網(wǎng)簽備案的模式。該模式下，除能提升安置戶住房品質(zhì)、改善安置戶居住環(huán)境外，政府還能及時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)被征收人的安置，減少臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等安置成本的支出。

二、選房安置流程

（一）選房安置前期準(zhǔn)備

1.成立選房安置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)相關(guān)工作人員；

2.布置選房場(chǎng)所；

3.制作房源宣傳手冊(cè)；

4.制作選房安置方案；

5.安排安置工作人員入戶宣傳，并了解安置戶是否涉及繼承、析產(chǎn)等情況，提前做好繼承、析產(chǎn)相關(guān)手續(xù)。

（二）發(fā)布選房安置公告

由征收人在選房安置區(qū)域、涉及的村或社區(qū)張貼《選房安置公告》《安置房源公告》，通過微信公眾號(hào)、政府網(wǎng)站、電視、報(bào)紙等媒體渠道發(fā)布安置選房公告。工作人員向被征收人發(fā)放《選房安置實(shí)施方案》《選房安置通知書》《安置房戶型圖冊(cè)》等資料。

（三）熟悉房源

正式開始選房前，可開放一定數(shù)量樣品房，由工作人員分批帶領(lǐng)安置戶先行參觀樣品房，熟悉房源戶型。

（四）通知選房

確定正式選房日期后，根據(jù)選房順序號(hào)安排選房日期，一般每日可安排20個(gè)選房順序號(hào)進(jìn)行選房，逐一向被征收人送達(dá)《選房安置通知書》，告知被征收人應(yīng)按《選房安置通知書》規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)參加選房。

（五）房源確認(rèn)

被征收人應(yīng)按通知規(guī)定時(shí)間到選房中心進(jìn)行資格初審，并對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積、選房順序、可選房源等情況進(jìn)行初選確認(rèn)。安置組工作人員給予協(xié)助并組織房源排序避免重復(fù)，組織填寫《房源確認(rèn)表》。

（六）資料審查

被征收人應(yīng)在《選房安置通知書》規(guī)定的時(shí)間到選房現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)提供完整的選房資料，由各安置組進(jìn)行資料審查。

被征收人本人前來選房的，應(yīng)提供下列材料原件，經(jīng)安置工作組審核合格后方可參加選房。

1.《選房順序號(hào)》；

2.《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》；

3.居民身份證、港澳居民身份證、港澳居民來往內(nèi)地通行證、護(hù)照等身份證件原件并附復(fù)印件（如被征收人屬企事業(yè)單位的，應(yīng)提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證、法定代表人身份證明和法定代表人身份證等相關(guān)證明材料原件，并附復(fù)印件）。

屬于繼承、委托、判決等非被征收人本人前來選房情形的，還應(yīng)在參加房源簽認(rèn)前提前3天向安置工作組提交相關(guān)有效證明材料，經(jīng)核實(shí)后方可參加選房。

（七）房源簽認(rèn)

被征收人經(jīng)資料審查確認(rèn)后，進(jìn)入待選區(qū)候選，在安置組指導(dǎo)下，根據(jù)選房順序、可選房源等情況進(jìn)行選房，由征收人根據(jù)被征收人的《選房順序號(hào)》載明的選房序號(hào)依次叫號(hào)進(jìn)入選房室，被征收人應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行選房并簽署《房源簽認(rèn)表》。選房結(jié)果同步公示。《房源簽認(rèn)表》簽署后不得變更。

（八）財(cái)務(wù)結(jié)算

征收人通知被征收人進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算并簽署《財(cái)務(wù)結(jié)算表》，發(fā)放《繳款通知書》。

（九）協(xié)議簽訂

被征收人財(cái)務(wù)結(jié)算后，憑相關(guān)選房材料簽訂《安置協(xié)議書》。

（十）房款繳交

被征收人應(yīng)根據(jù)規(guī)定按時(shí)足額繳清補(bǔ)差房款，其繳款憑證送財(cái)務(wù)組核實(shí)無誤后，征收人發(fā)放《交房通知書》《安置協(xié)議書》給被征收人。

（十一）房屋交接

被征收人憑《交房通知書》，到物業(yè)服務(wù)公司辦理安置房交接等相關(guān)手續(xù)。

（十二）辦理產(chǎn)權(quán)登記

交房后，由開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，如屬政府回購安置的，以安置協(xié)議書作為辦證依據(jù)；如屬代購形式進(jìn)行安置的，被征收人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并以《商品房買賣合同》作為辦證依據(jù)。

三、關(guān)于安置房辦證契稅

根據(jù)《契稅法》第七條規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：（一）因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。

因此，各省對(duì)安置房的辦證契稅均會(huì)予以減免，根據(jù)《福建省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局 福建省稅務(wù)局關(guān)于明確契稅我省適用稅率等有關(guān)事項(xiàng)的通知》^[1]（閩財(cái)稅〔2021〕15號(hào)）的規(guī)定，福建省關(guān)于安置房契稅減免的政策為：

因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬的情形。選擇貨幣補(bǔ)償且重新購置土地、房屋的，成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)拿庹髌醵悾鲐泿叛a(bǔ)償?shù)模瑢?duì)超出部分征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)置換的，不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。

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[1] 文件來源于福建省財(cái)政廳官網(wǎng)：http：//czt.fujian.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/gfxwj/szgl/202108/t20210812_5673792.htm，最后訪問時(shí)間：2022年8月15日。