第二階段 項目征收簽約過程中法律事項的辦理

一、土地房屋產權手續的認定

土地房屋權屬手續認定是征收補償安置協議書的基礎，關于土地房屋權屬手續的認定應結合歷史沿革及法律的制定、修改來判斷。

一般來講，對土地房屋手續的認定以1987年、1999年土地管理法出臺、修訂時間為依據。

1987年前建設的房屋一般無須審查其用地手續情況，但已批未建宅基地仍應審查手續情況。

1987年至1999年間動用土地建設的，如動用耕地，應審批到市、縣級人民政府；動用其他土地的，審批到鎮級人民政府。

1999年后動用土地建設的，應審批到市、縣級人民政府。

下面通過舉例方式來說明土地房屋產權手續的認定。

（一）1952年土地房產所有證

1996年國家土地管理局《對天津市土地管理局關于墳地及公用房屋用地登記問題的請示的批復》（國土批〔1996〕90號，現已失效）明確：根據我國現行法律規定，土地屬于國家所有或集體所有。因此，中華人民共和國成立后頒發的私有土地契證現均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認定范圍內的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國家或集體土地使用權。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權。

因此，對于1952年的土地房產所有證屬私有土地契證這類證件，只認定其“房產欄”所記載土地房屋，如房屋已滅失，且房屋占地也已由他人使用，則不予認定該手續。

（二）1974年民用建筑用地申請表

1974年，審批到公社，可予以認定合法手續。

（三）1987年住房建筑用地申請表

動用雜地，審批到鎮政府，可予以認定合法手續。

（四）居民建房用地申請表

1995年，動用非耕地，審批到鎮政府，可予以認定合法手續。

（五）國有土地使用證

可予以認定合法手續。

（六）房屋所有權證

可予以認定為合法手續。

二、被征收人的認定

被征收人的認定，通常以房屋所有權人或土地使用權人為被征收人，但存在特殊情況需對被征收人進行特別認定：

（一）繼承

《民法典》第一千一百二十七條規定：遺產按照下列順序繼承：（一）第一順序：配偶、子女、父母；（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。本編所稱父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關系的繼兄弟姐妹。

第一千一百三十三條規定：自然人可以依照本法規定立遺囑處分個人財產，并可以指定遺囑執行人。自然人可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人中的一人或者數人繼承。自然人可以立遺囑將個人財產贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。自然人可以依法設立遺囑信托。

因此，當發生繼承情況時，有遺囑的按遺囑處理，但實際操作中，大多數遺囑未經過公證，征收部門無法認定遺囑的真實性，因此，應當召集全體繼承人及受遺贈人（如有），對遺囑的真實性共同作出說明。沒有遺囑的，按照法定繼承處理，同樣應召集全部繼承人對繼承財產進行分配，并簽署繼承具結書和析產協議書。

如發生繼承事實，繼承人在辦理繼承手續時，應提供的相關書證材料包括：

1.土地房屋相關權屬手續；

2.繼承人的戶口簿、身份證；

3.被繼承人死亡證明（如派出所戶籍科出具的死亡證明、火化證、已注明因死亡注銷戶口的戶口簿等）；

4.由所在居委會蓋章并由經辦人簽字確認的輩分關系證明或其他能證明親屬輩分關系的證明文件；

5.遺囑、繼承權公證文書或房屋繼承權利及繼承份額具結保證文書等。

（二）轉讓或贈與

在征收過程中，常常遇到房屋轉讓或贈與，但是沒有辦理產權過戶登記的，同時房屋也由受讓人常年居住。在這種情況下，為方便群眾辦理征收工作，也可認定受讓人為被征收人，但被征收人應配合簽訂相關具結保證書。

三、委托手續的辦理

被征收人如不能親臨辦理征收補償安置手續，可在開始簽約前攜帶被征收房屋權屬證書、戶口簿、身份證到所在征收組辦理委托手續，也可到國內的公證處辦理委托公證，委托其他人代為辦理相關征收補償安置手續。

被征收人居住在境外的，除可以到國內公證處辦理委托公證外，也可在所在國（地區）辦理委托公證。但在國外辦理公證的，公證文書應根據居住國的法律規定，經居住國外交部或由外交部指定的辦理認證的其他官方機構認證，并經中國駐所在國的使領館認證方為有效。

我國香港、澳門地區的委托公證由中華人民共和國司法部委托的公證律師簽名辦理，并由中國法律服務（香港）有限公司或中國法律服務（澳門）有限公司加蓋轉遞章。

我國臺灣地區的公證文書，由我國臺灣地區公證機構辦理公證后，副本由臺灣海基會認證后轉遞福建省公證員協會；被委托人攜帶公證書正本遞交省公證員協會進行公證書正副本相符核驗，取得省公證員協會出具的《臺灣公證書正副本相符核驗證明》，即具有證明效力。

四、關于祖厝分家析產

祖厝分家析產的，被征收人在簽訂征收補償安置協議時，應提供的相關書證材料包括：土地房屋相關權屬手續、分家析產的各相關權利人的身份證明、輩分關系證明，各相關權利人共同簽署確認的土地房屋分割（析產）具結書、各相關權利人確認該土地房屋分割（析產）具結書真實性的聲明書、其他證明材料等。

五、土地房屋相關權屬手續丟失的處理

被征收人持有的土地房屋相關權屬手續遺失的，應到檔案館、自然資源局、住房和城鄉建設局或所在鄉鎮土地所等相關部門查詢核對并復印權屬資料，確定相關權利人，并經本人具結保證后，遺失聲明經登報公示沒有異議的，可以簽訂征收補償安置協議。

六、房屋涉及抵押的處理

土地房屋的抵押人必須在簽訂征收補償安置協議前，將土地房屋被征收的事實告知抵押權人，由抵押人、債務人與抵押權人協商，自行解除被征收土地房屋的抵押及債務關系，取得解除抵押證明及土地房屋相關權屬手續原件。

如被征收人無法與抵押權人達成解除抵押權一致意見的，建議由征收部門介入協調，通過先行簽訂補償協議，后將補償款支付至抵押權人賬戶的方式，協助被征收人解除抵押并收回土地房屋相關權屬手續原件。

七、簽訂征收補償協議時應審查的內容

土地房屋相關權屬手續、戶口簿、居民身份證（如企事業單位應提供法定代表人或企事業負責人身份證復印件）、結婚證、工商營業執照、納稅證明、授權委托書、房屋繼承相關文書、房屋析產相關文書、具結保證相關文書、其他證明材料等。

簽訂征收補償協議時，如被征收土地房屋為集體性質的，還應要求被征收人簽訂《土地征收調查表（一戶一表）》。