案例二

命題點睛：房屋租賃合同/合同效力/行政規章/公序良俗/危房

案情回放

晶品酒店組織形式為個人經營，經營者系饒某，經營范圍及方式為賓館服務。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標的方式中標獲得租賃某物資供應站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權利，并向物資供應站出具《承諾書》，承諾中標以后嚴格按照加固設計單位和江西省建設工程安全質量監督管理局等權威部門出具的加固改造方案，對青山南路1號辦公大樓進行科學、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應站將南昌市青山南路1號（包含房產證記載的南昌市東湖區青山南路1號和東湖區青山南路3號）辦公大樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經營商務賓館。租賃期限為15年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費用標準、支付方式、違約賠償責任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經有關部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進行加固，確保租賃物達到商業房產使用標準，晶品酒店承擔全部費用。2.加固工程方案的報批、建設、驗收（驗收部門為江西省建設工程安全質量監督管理局或同等資質的部門）均由晶品酒店負責，物資供應站根據需要提供協助。3.晶品酒店如未經加固合格即擅自使用租賃物，應承擔全部責任。合同簽訂后，物資供應站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應站給付20萬元履約保證金，1000萬元投標保證金。中標后物資供應站退還了800萬元投標保證金。

2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術工程有限公司簽訂加固改造工程《協議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干（圖紙內的全部土建部分）的方式發包給上海永祥加固技術工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結構加固新增墻體全部內粉刷，圖紙內的全部內容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。

江西省建設業安全生產監督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見》，鑒定結果和建議是：1.該大樓主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患。2.該大樓未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規范》（GB 50011—2001）的要求。如遇有地震或其他意外情況發生，將造成重大安全事故。3.根據《危險房屋鑒定標準》（GB 50292—1999），該大樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應予以拆除。4.建議：（1）應立即對大樓進行減載，減少結構上的荷載。（2）對有問題的結構構件進行加固處理。（3）目前，應對大樓加強觀察，并應采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發現有異?，F象，應立即撤出大樓的全部人員，并向有關部門報告。（4）建議盡快拆除全部結構。

饒某向一審法院提出訴請：一、解除其與物資供應站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應站返還其保證金220萬元；三、物資供應站賠償其各項經濟損失共計281萬元；四、本案訴訟費用由物資供應站承擔。

物資供應站向一審法院提出反訴訴請：一、判令饒某承擔侵權責任，賠償其2463.5萬元；二、判令饒某承擔全部訴訟費用。

再審中，饒某將其上述第一項訴訟請求變更為：確認案涉《租賃合同》無效。物資供應站亦將其訴訟請求變更為：饒某賠償物資供應站損失418.7萬元。^[1]

法考直擊

無效的民事法律行為指不滿足民事法律行為的生效要件，因而不發生行為人預設的法律效果的民事法律行為。需要注意兩點：一是民事法律行為之所以無效，是因為不滿足民事法律行為的生效要件，如民事行為能力不具備、意思表示虛假、行為內容違法等；二是民事法律行為無效，當事人在實施民事法律行為時所追求的效果便不會發生，這就意味著，民事法律行為無效，當事人是不需要履行的，如果已經履行了，則需要恢復到履行之前的狀態。

一、無效的民事法律行為的類型

（一）行為能力欠缺者實施的民事法律行為

1.無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

2.限制行為能力人實施的超出其能力范圍的單方行為無效，如訂立遺囑、拋棄價值較大的物品等。

（二）虛假行為

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

在認定虛假行為時，需要注意如下分析方法：首先，一方當事人進行了虛假的意思表示；其次，另一方當事人也明知其進行虛假的意思表示，但卻表示同意。由此，雙方達成了一個民事法律行為。

（三）惡意串通行為

惡意串通損害他人合法利益的民事法律行為無效。

1.在認定惡意串通時，需要考生嚴格按照如下條件進行：首先，要有行為人的惡意（明知、知情）；其次，要有串通，即不僅雙方都有損害他人的惡意，還要求雙方要有意思聯絡，也就是屬于雙方商量好的事情；最后，要損害他人合法權益。

2.惡意串通，必須有惡意、串通以及損人的目的，因此，惡意僅僅是惡意串通的條件之一，而不等同于惡意串通。

3.虛假行為和惡意串通的關系。當事人實施虛假行為，有時是為了損害他人利益，此時也會同時構成惡意串通；當事人惡意串通，有時是以虛假行為為依托的，此時也會同時構成惡意串通。在上述情況下，按虛假行為處理，或按惡意串通行為處理均可。

虛假行為和惡意串通并不總是同時出現，在很多的虛假行為中，并不會出現惡意串通的情節，此時，就只能按照虛假行為處理，而不能按照惡意串通處理。

（四）違反強制性規定的行為

違反強制性規定的民事法律行為無效。

按學界通說，強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，民事法律行為只有違反強制性規定中的效力性規定，才會導致民事法律行為無效；如果是違反了強制性規定中的管理性規定，則不影響民事法律行為的效力。

典型的管理性強制性規定如：《民法典》第706條規定，當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

典型的效力性強制性規定如：《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第1條規定：“建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據民法典第一百五十三條第一款的規定，認定無效：（一）承包人未取得建筑業企業資質或者超越資質等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。”

（五）違反公序良俗的行為

違反公共秩序和善良風俗的民事法律行為無效。實踐中常見的違反公序良俗的民事法律行為有：

1.損害公共秩序的合同，如以從事犯罪或者幫助犯罪為內容的合同。

2.過分限制基本人權的合同，如約定配偶一方結婚后不得擅自接觸異性的夫妻忠實條款。

3.違反基本的倫理道德的合同，如代孕合同等。

二、無效的民事法律行為的法律后果

無效的民事法律行為之無效，指不能發生當事人所預期達到的效果，但不能誤認為該行為不發生任何效果。

（一）停止履行

既然無效的民事法律行為不能依當事人的意思發生效力，那么，該行為中所約定的當事人的義務也就無須履行。

（二）返還財產

民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

就該效果而言，在無效的民事法律行為中，如果僅一方當事人獲得財產的，獲得財產的一方應予返還；如果雙方當事人互相取得財產的，則應互相返還。

（三）賠償損失

民事法律行為無效的，如果當事人存在過錯，則有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

司法觀點

最高人民法院認為：

根據江西省建設業安全生產監督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患；二是該房屋未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規范》國家標準，遇有地震或其他意外情況發生，將造成重大安全事故?！斗课莅踩b定意見》同時就此前當地發生的地震對案涉房屋的結構造成了一定破壞、應引起業主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認定基礎上，江西省建設業安全生產監督管理站對案涉房屋的鑒定結果和建議是，案涉租賃房屋屬于應盡快拆除全部結構的D級危房。據此，經有權鑒定機構鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的D級危房。根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《危險房屋鑒定標準》（2016年12月1日實施）第6.1.4條規定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態，構成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標準》第7.0.5條規定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進行處理：1.觀察使用；2.處理使用；3.停止使用；4.整體拆除；5.按相關規定處理。但本案中，有權鑒定機構已經明確案涉房屋應予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結構。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續使用的情形。《商品房屋租賃管理辦法》第6條規定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租。《商品房屋租賃管理辦法》雖在效力等級上屬部門規章，但是，該辦法第6條規定體現的是對社會公共安全的保護以及對公序良俗的維護。結合本案事實，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故、應當盡快拆除的D級危房的情形下，雙方當事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經營可能危及不特定公眾人身及財產安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護公共安全及確立正確的社會價值導向的角度出發，對本案情形下合同效力的認定應從嚴把握，司法不應支持、鼓勵這種為追求經濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《民法總則》第153條第2款（現為《民法典》第153條，編者注，下同）關于違背公序良俗的民事法律行為無效的規定，以及《合同法》第52條第4項（《民法典》已刪除該規定）關于損害社會公共利益的合同無效的規定，確認《租賃合同》無效。關于案涉房屋倒塌后物資供應站支付給他人的補償費用問題，因物資供應站應對《租賃合同》的無效承擔主要責任，根據《合同法》第58條（現為《民法典》第157條）“合同無效或者被撤銷后，……雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規定，上述費用應由物資供應站自行承擔。因饒某對于《租賃合同》無效亦有過錯，故對饒某的損失依照《合同法》第58條的規定，亦應由其自行承擔。饒某向物資供應站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應站基于該合同取得的該款項依法應當退還給饒某。

要旨提煉

違反行政規章一般不影響合同效力，但違反行政規章簽訂租賃合同，約定將經有權鑒定機構鑒定存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的危房出租用于經營酒店，危及不特定公眾人身及財產安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任。

---

[1] 參見最高人民法院指導案例170號，收錄時有調整。