第二節(jié) 江西地區(qū)土地交易的程序

契約文書(shū)的簽訂過(guò)程與內(nèi)容同樣重要，早在20世紀(jì)前期，就有學(xué)者對(duì)湖北地區(qū)的契約文書(shū)簽訂程序進(jìn)行了研究，“田主出賣(mài)田產(chǎn)，先請(qǐng)中人向賣(mài)主商定價(jià)值后，再由買(mǎi)主集合中人及族人，更由中人邀賣(mài)主及族人列席。賣(mài)主出字據(jù)，說(shuō)明畝數(shù)、坐落、稅額，稅冊(cè)中之戶(hù)名，灌溉之塘堰，田價(jià)若干，當(dāng)面領(lǐng)訖，永無(wú)異言等字樣。中人及雙方之族人列名于賣(mài)字上作證”[16]。而此后學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)往往集中在契約文書(shū)的要件（內(nèi)容）方面[17]，重視從田畝數(shù)量、價(jià)格和剝削率等內(nèi)容的分析，對(duì)契約文書(shū)的簽訂、生效過(guò)程進(jìn)行研究的成果較少。陳學(xué)文先生利用道光三十年（1850）山西徐溝縣張大啟賣(mài)給王耀的三聯(lián)套契式田契為例，認(rèn)為這一“現(xiàn)存的土地買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)樣張，見(jiàn)證了明清時(shí)代土地買(mǎi)賣(mài)的程序”“完整地保存了歷史真實(shí)面貌，為研究明清田契和地權(quán)轉(zhuǎn)移的重要資料”“使我們清晰地認(rèn)識(shí)到明清土地買(mǎi)賣(mài)、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)與規(guī)制，政府在土地買(mǎi)賣(mài)中的地位和作用，以及地權(quán)確立的規(guī)制和意義”[18]。其實(shí)，在江西博物館藏契約文書(shū)中，此種“聯(lián)契”形式存在的契約文書(shū)共有327件（套），其中五聯(lián)契2件（套），分別是民國(guó)三十一年（1942）二月二十五日《贛州劉振俊立賣(mài)田塘五聯(lián)契》包含一套5張，具體包括1張?jiān)首h字、1張收除同字、1張足收字、2張推收證書(shū)；而民國(guó)元年（1912）十二月《上饒縣曹明水等賣(mài)田五聯(lián)契》一套5張，具體包括1張退字、1張本契、1張查驗(yàn)證書(shū)、2張收字（一為曹明斌，一為曹明水），另附有封套1個(gè)，載明面積、租額、賣(mài)主、土名和買(mǎi)入時(shí)間、管業(yè)人姓名等信息。

如果說(shuō)五聯(lián)契的樣式尚屬特殊的話(huà)，江西契約文書(shū)中還有25件（套）四聯(lián)契，其具體內(nèi)容略有差異，如清同治七年（1870）九月《贛州高家杜賣(mài)田四聯(lián)契》一套4張，包含1議字、1本契、1私除同字、1總收字。而清光緒六年（1880）仲冬月《豐城縣楊興元仝母楊阿徐氏杜賣(mài)田四聯(lián)契》一套4張，包含1張紅本契、1張白本契、1張契尾、1張驗(yàn)契證書(shū)。稍晚的清光緒十四年（1888）六月初八日《贛州李純?yōu)復(fù)颂锼穆?lián)契》一套4張，包含1張退田字、1張收田價(jià)字、1張贛縣有糧契式、1張契尾。

其他的三聯(lián)契100件（套），二聯(lián)契202件（套），一般包括本契、契尾（買(mǎi)契）和查驗(yàn)證書(shū)，往往跨越清代和民國(guó)兩個(gè)不同的歷史時(shí)期，如清嘉慶二十年（1815）十二月《贛州高明龍?zhí)檬资赂呒椰e等賣(mài)田二聯(lián)契》，一套2張，包含1張清嘉慶二十年十二月的紅本契和1張清咸豐九年（1859）十月頒發(fā)的契尾。而清道光十九年（1839）九月初八日《浮梁縣凌兆庚杜賣(mài)田二聯(lián)契》則包括1張清道光十九年九月初八日簽訂的本契和1張民國(guó)三年（1914）六月六日頒發(fā)的查驗(yàn)證書(shū)。在三聯(lián)契中也有此類(lèi)情況，如清光緒二年《贛州黃逢焜杜賣(mài)田塘土三聯(lián)契》中，有一套3張，包含1張清光緒二年（1876）簽訂的本契、1張清光緒三年（1877）正月二十五日填寫(xiě)核發(fā)的“贛縣有糧契式”和1張清光緒三年二月頒發(fā)的契尾。

連續(xù)出現(xiàn)的允議字、退字、本契、收田價(jià)字、契尾、官契紙和查驗(yàn)證書(shū)等文獻(xiàn)，構(gòu)成了一個(gè)連續(xù)的證據(jù)鏈，表明了在不同的歷史階段政府對(duì)土地所有者權(quán)益的認(rèn)同，為研究不同時(shí)期的土地買(mǎi)賣(mài)和政府干預(yù)地權(quán)轉(zhuǎn)移等問(wèn)題提供了可靠的文書(shū)資料，是土地交易逐漸進(jìn)入法制化的程序、政府介入地權(quán)的轉(zhuǎn)移過(guò)程的最直接證據(jù)。同時(shí)，在上述五聯(lián)契和四聯(lián)契中，還有不少允議字、退字、本契、收田價(jià)字等非經(jīng)官方確認(rèn)的契約文書(shū)。這些文書(shū)表明了江西地區(qū)除了官方法制化、程序化的土地交易程序之外，還存在著一套民間自行創(chuàng)設(shè)并始終執(zhí)行的“非正式”土地交易程序，而且這一套程序的運(yùn)行，與官方的法制化程序一樣，對(duì)維持正常的社會(huì)秩序和地權(quán)流轉(zhuǎn)，起到了有效的保護(hù)作用。

結(jié)合江西地區(qū)的土地契約文書(shū)，尤其是五聯(lián)契和四聯(lián)契等實(shí)物史料，可以將江西地區(qū)的這一套民間土地交易程序分為交易的前期準(zhǔn)備事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)踏看、簽訂議字與預(yù)付定金、立契與付款、買(mǎi)主管業(yè)與過(guò)割納稅五個(gè)程序，為了解和研究江西地區(qū)特有的土地流轉(zhuǎn)提供了一個(gè)窗口。

一 田產(chǎn)交易前的準(zhǔn)備事項(xiàng)

在產(chǎn)業(yè)的出賣(mài)時(shí)間上，考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性，無(wú)論是出賣(mài)還是退耕、退佃，一般都是安排在秋收之后、春耕之前，即夏歷的十一、十二月。據(jù)民國(guó)時(shí)期的社會(huì)調(diào)查表明，江西萍鄉(xiāng)地區(qū)有“春不退耕、冬不退店”之說(shuō)，即“萍俗佃耕田地及賃居店屋，如無(wú)特別契約，盡可由業(yè)主自由退業(yè)，但其退業(yè)時(shí)間則有一定，不能由業(yè)主任意，且以田地、店屋之區(qū)別，而退業(yè)時(shí)期適成了反比例。蓋欲退田地，通常在冬季為之，若立春以后，農(nóng)事方興，則絕對(duì)不能退業(yè)。至于退店屋，又須在春季為之，若年關(guān)在邇，結(jié)束匪易，又絕對(duì)不能退租。俗語(yǔ)有之：‘春不退耕，冬不退店?！?a id="w19">[19]在江西永新縣，也有“正月田，二月土”的說(shuō)法，即“民間田產(chǎn)土地，如遇贖回或退耕、退佃，皆有一定之期限，田產(chǎn)則限于舊歷正月以?xún)?nèi)，土地則限于舊歷二月以?xún)?nèi)，過(guò)此期間，即須待至來(lái)年正月、二月間，方能贖回，或退耕退佃，故諺有之曰‘正月田，二月土’”[20]。當(dāng)然，在實(shí)際生活中，也有一些土地的交易時(shí)間選擇在春夏季節(jié)，但是這種契約的數(shù)量仍然不多，實(shí)際的交易仍然以冬季為主。

按照江西地區(qū)的習(xí)慣，業(yè)主如有土地田產(chǎn)等出賣(mài)，在確定田產(chǎn)出賣(mài)意向之后，即邀請(qǐng)相關(guān)在場(chǎng)人、證人共同商討土地出賣(mài)的相關(guān)事宜。如民國(guó)三十二年（1943）六月廿五日《豐城楊履庭請(qǐng)柬》就是用紅紙寫(xiě)道：“恭請(qǐng)本月二十六日下午四時(shí)蔬酌候光”，之后開(kāi)列“子信、石板、瑞霖、根香”等22人的姓名，而且每個(gè)人下均有“知”或“代知”字樣，表明已經(jīng)通知到了相關(guān)人員。此外，在此22人中，除張琢成、劉瑞生外，其余20人均未寫(xiě)姓氏，根據(jù)請(qǐng)柬的邀集人楊履庭來(lái)看，其余20人均為楊姓，應(yīng)該是同一宗族內(nèi)的人員，盡管單純從姓名并不能確定其人員之間的輩分與排行。此外，其中受邀的楊根香，在民國(guó)三十三年（1944）十二月《楊西二賣(mài)地基契》中，以“保中”的身份出現(xiàn)，其時(shí)為“上點(diǎn)鄉(xiāng)第一保保長(zhǎng)”，而另一位受邀人楊寶光，在《楊西二賣(mài)地基契》中，則是擔(dān)任“原中”，契約中對(duì)其尊稱(chēng)“家寶光先生”，說(shuō)明楊根香和楊寶光在當(dāng)?shù)貞?yīng)該是具有一定的社會(huì)地位的人士。同時(shí)，采用書(shū)面的方式告知相關(guān)人員（主要是田鄰、地鄰、街坊及家族中人等，也顯得鄭重其事。而在另一方面，通過(guò)這一顯得專(zhuān)門(mén)而正式的“蔬酌”之宴請(qǐng)時(shí)，借此機(jī)會(huì)將買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況和意圖向眾人宣示，也有利于杜絕以后的紛爭(zhēng)。可以說(shuō)，中人及在場(chǎng)人、證人的邀集并舉行“蔬酌”之宴并非可有可無(wú)的禮節(jié)，也不是讓買(mǎi)主“破費(fèi)”之舉，從某種意義上來(lái)說(shuō)，知道該交易的人越多，賣(mài)主反悔的可能性就越小，而買(mǎi)主受到的保護(hù)也就更為有力，這與契約文書(shū)中強(qiáng)調(diào)“其田土并非公堂、膳學(xué)、醮祭、長(zhǎng)孫之田”的意圖是一樣的。最后，在契約的外在形態(tài)上，使用紅紙書(shū)寫(xiě)請(qǐng)柬，有表示喜慶的意味，與贛式契約末尾書(shū)寫(xiě)的“田禾大熟”“契大吉”“五谷豐登”“永遠(yuǎn)興發(fā)”的涵義相同。

二 現(xiàn)場(chǎng)踏看與起草契文

在邀集眾證人、在場(chǎng)人與買(mǎi)賣(mài)雙方“蔬酌”之后，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成初步的交易意向之后的一項(xiàng)重要程序就是現(xiàn)場(chǎng)踏看，即對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)地走訪、查看，以確認(rèn)無(wú)誤。這在契約文書(shū)中也有證明。如清光緒三十四年（1908）《遂川縣李門(mén)郭氏杜賣(mài)田二聯(lián)契》：

立連耕杜賣(mài)田契字人李門(mén)郭氏仝男成緒，今有先年父手所置田租一處，坐地十三都朱市井，小土名勾仔里，原干租八[擔(dān)]正，計(jì)田大小三坵，載秋糧一斗五升正。上以郭姓田為界，下以河墈為界，左以劉姓田為界，右以郭姓田為界，四址分明。即日臨田踏看，原有坡圳水道通行灌蔭，并無(wú)坵中墈角。片石寸土不留。母子商議，今因正用，愿將此田出賣(mài)，請(qǐng)中召到本姓親房人等，俱不成就，再三請(qǐng)中送與郭柏經(jīng)向前承買(mǎi)為福。當(dāng)日憑中三面言定，時(shí)值田價(jià)紋銀三十二兩正。其銀當(dāng)日兩相交訖明白，不少分厘。（下略）

從上述契文可以看出，李門(mén)郭氏在杜賣(mài)此份田產(chǎn)的時(shí)候，也是通過(guò)中人“即日臨田踏看，原有坡圳水道通行灌蔭，并無(wú)坵中墈角。片石寸土不留”。此處不僅注明“臨田踏看”，而且點(diǎn)出了“踏看”之具體內(nèi)容——田之四至及灌蔭情況，這與本章第一節(jié)所述田產(chǎn)交易的內(nèi)容不僅包括田產(chǎn)本身，而且包括土地附屬的用水權(quán)是完全一致的。此外，民國(guó)時(shí)期的契約文書(shū)中也有類(lèi)似的現(xiàn)象，即通過(guò)中人“踏看”，確認(rèn)田產(chǎn)的具體位置和其他情況，如民國(guó)二十一年（1932）三月《上饒（？）謝聚庭杜賣(mài)田契》中，謝聚庭“今有先年祖父伊洛早晚禾田一處，計(jì)田大小接連一十三坵，又田一坵。共十四坵，共載早晚干租七擔(dān)二桶正，原載秋糧一斗九升正”。在出賣(mài)之前，也“當(dāng)日經(jīng)中臨田踏看，四址清白，毫無(wú)混雜”。通過(guò)“踏看”的必要程方才確認(rèn)“四址清白，毫無(wú)混雜”，然后才商議“憑中公決時(shí)值田價(jià)銀二十四兩正”，賣(mài)給郭悠椿堂為業(yè)，并將“謝聚寶戶(hù)下秋糧一斗九升正今推九里四甲郭悠椿堂戶(hù)下完納”。此外，在民國(guó)七年（1918）十二月《遂川縣郭福萃堂杜賣(mài)店荒土二聯(lián)契》中，郭福萃堂首事郭硯香等將“先年本房遺落店荒土一處，順身六丈二尺，橫身二丈九尺，四圍墻角俱全，今因正用，合房商議，愿將此土要行出售”，在發(fā)出出售的信息后，也是通過(guò)中人的參與，“經(jīng)中三面臨土踏看”，并“經(jīng)中公決”，以“價(jià)錢(qián)四十吊零八百文足，酒水畫(huà)字書(shū)契在場(chǎng)一并在內(nèi)”杜賣(mài)給郭庭訓(xùn)為業(yè)。

“踏看”作為田產(chǎn)交易的一項(xiàng)必要程序，一方面可以召集眾人共同參與，形成廣泛的“共知”，從行動(dòng)上對(duì)出賣(mài)的行為進(jìn)行宣示，有利于杜絕日后的紛爭(zhēng)；另一方面，“踏看”不僅是一項(xiàng)具體的程序，還包括親臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、了解田產(chǎn)的范圍、四至以及水利灌溉等情況，只有結(jié)合這些具體的信息，“憑中”或“經(jīng)中公決”“憑中三面言定”的價(jià)格才能有現(xiàn)實(shí)的依據(jù)，從而使買(mǎi)賣(mài)雙方能夠在更大程度上達(dá)成共識(shí)，促使交易的順利完成。

現(xiàn)場(chǎng)“踏看”的程序防止了對(duì)標(biāo)的物不了解的弊端，針對(duì)清代田產(chǎn)中存在的“皮骨分離”“田稅分離”和飛灑、詭名等情況，調(diào)查圖冊(cè)、簿書(shū)等文獻(xiàn)，弄清楚田產(chǎn)之糧賦情況也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。江西上饒縣習(xí)慣上“買(mǎi)賣(mài)田地山墉先查黃冊(cè)庫(kù)圖”“上饒縣民間，買(mǎi)賣(mài)田地山塘，必先由出業(yè)人開(kāi)明土名、區(qū)號(hào)、畝分、四至，交與承買(mǎi)人持赴該管都圖甲之核書(shū)處，查對(duì)黃冊(cè)庫(kù)圖，如果相符，即請(qǐng)糧書(shū)改填承買(mǎi)人新立名戶(hù)，俗調(diào)之‘收稅過(guò)戶(hù)’。至有無(wú)老契，不計(jì)也，故凡系爭(zhēng)田地山塘，每視黃冊(cè)庫(kù)圖為最有力之證據(jù)”[21]。核查黃冊(cè)庫(kù)圖這一記載田產(chǎn)賦稅情況的最直接文書(shū)，有利于買(mǎi)主弄清楚所交易土地的真實(shí)賦稅情況，達(dá)到規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。在江西玉山縣，還有所謂“吊號(hào)”之習(xí)慣：“凡以紅收單押借洋款者，必須先至戶(hù)總處照單所載，將該田之號(hào)畝吊出原戶(hù)，然亦不登入債權(quán)人之本戶(hù)，惟冀使其與債務(wù)人脫離關(guān)系，以防制其盜賣(mài)，俗稱(chēng)之曰‘吊號(hào)’?！?a id="w22">[22]具體做法是“對(duì)抵押物所有人的轉(zhuǎn)讓抵押物權(quán)利采取否定原則，即不允許抵押物所有人轉(zhuǎn)讓抵押物”[23]。其債權(quán)人收?qǐng)?zhí)紅單，將田畝吊出原戶(hù)后，既不登入債權(quán)人之本戶(hù)，又使該田畝與債務(wù)人脫離關(guān)系，以防止債務(wù)人盜賣(mài)，俗稱(chēng)之曰“吊號(hào)”。通過(guò)這樣一種剛性規(guī)則的制度設(shè)計(jì)，抵押權(quán)人可以有效而徹底地阻止抵押物所有人（債務(wù)人）出賣(mài)田地，從而避免日后發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

在完成“踏看”和對(duì)黃冊(cè)庫(kù)圖的查驗(yàn)之后，即由中人組織相關(guān)人員草擬契約，是為起草契文環(huán)節(jié)。起草契文的具體時(shí)間，在文獻(xiàn)中沒(méi)有見(jiàn)到具體的時(shí)間規(guī)定，但是據(jù)一般的規(guī)律推測(cè)，交易雙方與中人、在場(chǎng)人/證人一道完成“踏看”并商量好價(jià)格之后，起草契文亦會(huì)隨之進(jìn)行。當(dāng)然，也不排除由買(mǎi)主先向中人介紹田產(chǎn)的情況，再由中人根據(jù)契文的固定格式事先草擬契約的情形。如江西地區(qū)契約文書(shū)中就有一些契約，其諸項(xiàng)內(nèi)容皆完整，唯獨(dú)姓名、時(shí)間、價(jià)格等內(nèi)容以△△△代替或空缺，可以推定為事先起草的契文底稿。如民國(guó)三十二年（1943）《豐城縣某某某賣(mài)地基契草稿》，此為賣(mài)地基、谷廠房屋契約草稿，按照契約文書(shū)的一般規(guī)則，記錄產(chǎn)業(yè)之四至、面積等，但是缺少結(jié)尾的眾人署名部分，亦無(wú)出業(yè)人姓名等信息，其背面注明“子信公主稿，癸未六月□□”。從中可以看出是“子信公”（楊子信）起草的。同樣作為草稿存在的還有民國(guó)三十二年六月□□《豐城楊某某賣(mài)房屋地基契草稿》，在這一份契約中，出業(yè)人姓名、得業(yè)人姓名、代表、在場(chǎng)人姓名、執(zhí)筆人姓名以及交易價(jià)格均用用△△△代替。而契約的背面寫(xiě)到“石板公修改稿，癸未六月□□”。從這兩份草稿契約中的交易內(nèi)容比較可以看出，二者為同一筆交易的草稿，從契文草稿上的諸多涂改痕跡可以看出，“子信公”主稿草擬之后，再由“石板公”進(jìn)行認(rèn)真地修改，以確保文書(shū)內(nèi)容的準(zhǔn)確和完整性。此外，清光緒九年（1883）十一月《南昌李日順杜賣(mài)廁屋基地紅石泊岸三聯(lián)契》保留的一套3張契約中，就有1張紅本契、1張本契草稿和1張江西官契根，并且此草稿與紅本契完全相同，且有字詞涂改痕跡，也可以斷定為草稿。由此可見(jiàn)，草擬契約文稿也是交易過(guò)程中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，在草擬文稿的過(guò)程中，主筆者和出賣(mài)人有更加充分的時(shí)間對(duì)需要交代的事項(xiàng)進(jìn)行更為仔細(xì)地思考，從而保證契約作為法律文書(shū)的規(guī)范性和準(zhǔn)確性，有利于保證交易的順利進(jìn)行。

三 簽訂議字與預(yù)付定金

在完成踏看、審閱簿書(shū)資料及文稿草擬的過(guò)程之后，按照江西地區(qū)的交易習(xí)慣，還有簽訂“議字”（又名“允議字”“允賣(mài)字”）和預(yù)付定金的習(xí)俗。據(jù)民國(guó)時(shí)期調(diào)查，在贛州七鯉鄉(xiāng)，“七鯉鄉(xiāng)農(nóng)民賣(mài)田，多本地方有聲望的中人，向有錢(qián)富戶(hù)商求，俟征得買(mǎi)主后，略示值格，再約定日期，由買(mǎi)主通知賣(mài)主，并邀請(qǐng)中人三四人，并請(qǐng)賣(mài)主之親屬到場(chǎng)書(shū)立‘議字’（即草契），說(shuō)定價(jià)值，然后再約定日期成立‘賣(mài)契’?！?a id="w24">[24]

簽訂議字與預(yù)付定金的習(xí)慣往往是在一起進(jìn)行的。如清光緒四年正月二十日《贛州劉邦仁賣(mài)田議字》：

立議字人劉邦仁仝男等，今因要銀應(yīng)用，無(wú)從出辦，父子商議，自愿將己置早田一處，坐落章水鄉(xiāng)六十五都螺溪洲。田名下傍長(zhǎng)坵，計(jì)田一大坵，陂水照依上手。車(chē)水步頭，原額通流灌蔭……四至分明，皮骨歸一。要行出議與人，請(qǐng)中說(shuō)合，侭回本家文茂仝弟向前承議為業(yè)。當(dāng)日憑中三面議定，時(shí)值議價(jià)花邊九十四元，七三交完。當(dāng)付押議字花邊二元正，其余立契之日一足交完，不少分厘。自議之后，二家不許返悔，如有返悔者，罰花邊五元公用。今欲有憑，立議字為用。

允議人文茂

光緒四年正月廿日立議人邦仁

在場(chǎng)胞叔安材

說(shuō)合中人高升奎、胞侄文金，邦瑞、文萱、自祾

代筆高聯(lián)輝

這是一份典型的“議字”，從契文的內(nèi)容上看，具備了一份正式契約文書(shū)的全部要素，唯一的區(qū)別就在于，雙方約定“當(dāng)付押議字花邊二元正，其余立契之日一足交完，不少分厘”。即在付款方式方面與正式契約有所差別。民國(guó)時(shí)期對(duì)江西的調(diào)查表明，在贛南地區(qū)的贛縣、于都、信豐等縣，就有“買(mǎi)賣(mài)預(yù)約”的習(xí)慣。買(mǎi)賣(mài)雙方在談妥交易之后，并不直接簽署正式的契約文書(shū)，而是先簽訂“允議字”，交納一定數(shù)量的定金，其具體做法是：“凡不動(dòng)產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)，在議賣(mài)之初，立契以前，必須由賣(mài)主與買(mǎi)主立一議賣(mài)之草約（俗稱(chēng)議字），載明某種不動(dòng)產(chǎn)及賣(mài)價(jià)，并如有翻悔則罰洋若干等字樣。按：此等罰款數(shù)目之多寡隨賣(mài)價(jià)而殊，但其性質(zhì)實(shí)與違約金無(wú)異”。[25]實(shí)際上，民國(guó)時(shí)期調(diào)查所認(rèn)為的議字所交金額，“其性質(zhì)實(shí)與違約金無(wú)異”并不準(zhǔn)確，議字與違約金在本質(zhì)上是兩種不同性質(zhì)的民事行為。在民國(guó)三十年（1941）舊歷十二月二十日《贛州劉振俊立賣(mài)田塘五聯(lián)契之允議賣(mài)田塘契》，劉振俊因家中需款應(yīng)用，將己手所置田塘“一連四十余坵，己塘一口，梨樹(shù)一并在內(nèi)”“計(jì)夻口田五十擔(dān)，實(shí)納華利谷二十五擔(dān)”，賣(mài)給張仁義為業(yè)，“當(dāng)日三面言定四至價(jià)國(guó)幣四千三百元正，包頭畫(huà)押一并在內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)均是雙方同意，并無(wú)其他情弊”“當(dāng)時(shí)付押議字國(guó)幣五百元正，在正價(jià)內(nèi)扣除，限至卅一年舊歷正月內(nèi)立契對(duì)價(jià)。自議之后，雙方不得反悔，如有反悔者，罰國(guó)幣五百元，恐口無(wú)憑，特立議賣(mài)字為據(jù)”。可見(jiàn)，立“議字”時(shí)買(mǎi)方首先繳付的定金，待正式交易時(shí)折算為契價(jià)的一部分，可以從正契中扣除。另一方面，“議字”中繳付的定金，和違約金也存在一些區(qū)別，在這一份契約中，雙方約定“自議之后，雙方不得反悔，如有反悔者，罰國(guó)幣五百元”。違約金強(qiáng)調(diào)的是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的約束，和“議字”單方面交付定金的性質(zhì)是不一樣的。

四 立契與付款

在經(jīng)過(guò)前面的種種程序之后，即是正式立契與付款環(huán)節(jié)，這也是所有契約文書(shū)簽訂中必不可少且是最重要的環(huán)節(jié)。江西地區(qū)的契約文書(shū)正式立契與付款跟其他地區(qū)并無(wú)明顯不同，但是有兩點(diǎn)值得注意。

一是在契約文書(shū)的簽訂過(guò)程中，難免會(huì)發(fā)生筆誤、漏字等情況，而契約文書(shū)往往動(dòng)輒數(shù)百字，且會(huì)書(shū)寫(xiě)一式兩份交給雙方收字，若為個(gè)別筆誤、漏字而毀棄整張契文甚至整張官契紙，顯然并不現(xiàn)實(shí)。其補(bǔ)救的方法就是在契約文書(shū)中徑直刪改、添注，并在契約的正文之后用“批明”的方式進(jìn)行說(shuō)明，故在契約文書(shū)中經(jīng)常可以見(jiàn)到諸如“該契內(nèi)添加三字，改一字，點(diǎn)去三字，此批”之類(lèi)的說(shuō)明文字。在彭澤縣的契約書(shū)寫(xiě)習(xí)慣，“凡增寫(xiě)契約時(shí)，其契內(nèi)有添注、涂改字樣者，必另行批明，如‘外批添注某字幾個(gè)，照；涂改某字幾個(gè)，照’之類(lèi)”。[26]契約通過(guò)正文之外的“外批”把一些重要的遺漏事項(xiàng)予以補(bǔ)充說(shuō)明，這些說(shuō)明文字往往是契約的關(guān)鍵信息，與契約正文內(nèi)容具有同等效力。

二是在付款的同時(shí)，需要付給中人相應(yīng)的費(fèi)用，有的還需置辦酒席，款待有關(guān)人員，其費(fèi)用一般也由買(mǎi)主承擔(dān)。同治元年（1862）冬，南康縣職員廖開(kāi)昱議將眾善局余存公款，與教職張偉奇頂契，承買(mǎi)安徽歙縣人許松嵐坐落于在省垣南昌惠民門(mén)內(nèi)的住屋，大小九十八間作為試館之用，“共去實(shí)價(jià)紋銀貳千六百兩整，印契稅銀七十八兩，說(shuō)合禮銀七十八兩”。[27]其說(shuō)合禮銀與契稅一樣，占總價(jià)的3%。在南昌縣的交易習(xí)慣中，“凡買(mǎi)賣(mài)田地房屋，在場(chǎng)作中之人，取得中人錢(qián)，均由買(mǎi)主支給。如所買(mǎi)賣(mài)之田價(jià)為一百元，應(yīng)給中人銀三元；屋價(jià)一百元，應(yīng)給中人銀四元。故中人錢(qián)有‘田三屋四’之稱(chēng)”。[28]在與南昌縣相鄰的新建縣，其中人錢(qián)、代筆錢(qián)和酒錢(qián)的支付規(guī)則更為詳盡，“凡買(mǎi)業(yè)者，于業(yè)價(jià)之外，尚須出中人錢(qián)三分、代筆錢(qián)一分、酒錢(qián)二分，而中人之三分，則由正中得一分五，其余散中均分一分五；代筆之一分，則歸寫(xiě)契人獨(dú)得；至酒席費(fèi)須出二分，若買(mǎi)主愿辦酒席，則無(wú)須再出酒錢(qián)。此歷來(lái)買(mǎi)賣(mài)之習(xí)慣也”。[29]在前引民國(guó)三十五年（1946）四月初八日《景德鎮(zhèn)余牧九賣(mài)房屋基地并頂腳碼頭三聯(lián)契》中，該基地一片的賣(mài)價(jià)為“價(jià)洋伍拾萬(wàn)元正”，而另有中人余豪北等人的費(fèi)用“原中法幣一萬(wàn)二千五百元，又散中法幣二千二千五百元”。也與新建縣的習(xí)俗一樣，對(duì)原中和散中的酬勞有所區(qū)別。在民國(guó)七年（1918）十二月《遂川縣郭福萃堂杜賣(mài)店荒土二聯(lián)契》中，郭福萃堂首事郭硯香等荒土出售，經(jīng)歷了中人的“三面臨土踏看”等程序后，其價(jià)格也是“經(jīng)中公決”，故其“價(jià)錢(qián)四十吊零八百文足”就包括“酒水、畫(huà)字、書(shū)契、在場(chǎng)，一并在內(nèi)”，參與契約文書(shū)簽訂的諸人均可以獲得相應(yīng)的報(bào)酬。

五 買(mǎi)主管業(yè)與過(guò)割納稅

土地交易的最后一項(xiàng)程序，是買(mǎi)股管業(yè)與過(guò)割納稅。對(duì)買(mǎi)主管業(yè)和過(guò)割納稅的內(nèi)容進(jìn)行約定也是契約文書(shū)的要素之一，是故在契約文書(shū)當(dāng)中，常有“任憑買(mǎi)人起耕管業(yè)”“任憑某某前去推收管業(yè)”“任憑買(mǎi)者即行管業(yè)推收入戶(hù)”“任憑買(mǎi)主起業(yè)耕種，出賣(mài)人無(wú)得異言”的說(shuō)法。

但是，現(xiàn)實(shí)生活中卻經(jīng)常出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)交割不清，或賦稅推收不及時(shí)甚至買(mǎi)賣(mài)雙方以白契交易、隱匿不稅的情形。早在乾隆三十七年（1772），乾隆皇帝就指出：“各省屯田，原系給丁贍運(yùn)，其間隱漏典賣(mài)者多，以致丁力益疲，請(qǐng)照江西查辦章程一體清厘?！?a id="w30">[30]在江西彭澤縣，“民間業(yè)產(chǎn)向分民、屯兩種。關(guān)于民業(yè)移轉(zhuǎn)之契約，為杜賣(mài)字；關(guān)丁屯業(yè)移轉(zhuǎn)之契約，則為推字（推糧之意）。蓋以屯業(yè)原屬?lài)?guó)有，民間不能私相買(mǎi)賣(mài)；至占領(lǐng)之屯戶(hù)，若正丁逃亡，絕其屯業(yè)，即由該業(yè)所在地之承辦義圖者管理、收租、完糧”[31]。光緒三十二年（1906），廬陵縣新設(shè)義圖局，其起因就是當(dāng)年五月初，清賦委員趙某催征舊欠，造成擊斃鄉(xiāng)民四人的騷亂，故當(dāng)?shù)厥考潯皠?chuàng)辦義圖，提衙門(mén)陋規(guī)作經(jīng)費(fèi)，親撰章程及局規(guī)”，其《義圖章程十七則》就包括“若某圖有買(mǎi)賣(mài)田產(chǎn)、推收過(guò)割情事，由買(mǎi)田花戶(hù)報(bào)知圖長(zhǎng)，按月開(kāi)單報(bào)知都長(zhǎng)，轉(zhuǎn)報(bào)總局，再由總局報(bào)縣，各于清冊(cè)內(nèi)加簽注明，以免遺漏。倘該花戶(hù)隱匿不報(bào)，查出照買(mǎi)價(jià)加三成議罰”[32]。管業(yè)是土地交易之后，取得所有權(quán)（使用權(quán)）的具體體現(xiàn)，在發(fā)生司法訴訟時(shí)，管業(yè)權(quán)也是司法判案中的重要參照指標(biāo)之一。

此外，土地交易中存在的“加找”等陋習(xí)，也干擾著買(mǎi)主管業(yè)與過(guò)割納稅的進(jìn)行，明隆慶年間的贛縣縣令張崶規(guī)定“軍民賣(mài)去田產(chǎn)，已得價(jià)值而告不敷者不準(zhǔn)”之后，“一時(shí)訟獄為清”。[33]可見(jiàn)明末江西地方的“找不敷”風(fēng)氣相當(dāng)普遍，因此發(fā)生的訴訟不斷?？滴醵荒辏?682）贛州府安遠(yuǎn)縣令于作霖就指出：江西自兵燹之后，“賣(mài)產(chǎn)之找不敷，亟宜通行禁革也。夫房田鬻賣(mài)，既經(jīng)立契受價(jià)，無(wú)論所值多寡，自應(yīng)聽(tīng)買(mǎi)主管業(yè)，永無(wú)反悔。何安遠(yuǎn)惡風(fēng)，賣(mài)田一契，必找價(jià)幾番，名曰不敷，再則曰絕契，或曰挖根辭老，或曰探田洗筆，甚有祖父賣(mài)產(chǎn)事，經(jīng)幾代，業(yè)更幾主，而子孫后岀索畫(huà)字者紛紛控告。此誠(chéng)江右惡風(fēng)，非止安遠(yuǎn)為然”[34]。雍正八年（1730）訂立的一條例文明確規(guī)定：“賣(mài)產(chǎn)立有絕賣(mài)文契，并未注明找貼字樣者，概不許貼贖?！睂?duì)當(dāng)契，“若賣(mài)主無(wú)力回贖，許憑中公估，找貼一次，另立絕賣(mài)契紙”[35]。即便如此，民間“加找”之分仍然盛行，同治《于都縣志》指出該地的交易習(xí)慣，“貧者以找不敷為能，富者以拒糴為能”[36]。絕賣(mài)，有時(shí)并不會(huì)被如其“絕”字之字面含義所聲稱(chēng)的那樣，得到徹底落實(shí)。加找訴求，盡管包含著一定程度的市場(chǎng)邏輯，但體現(xiàn)更為明顯的則是倫理取向。如乾隆三十三年（1768）十二月十三日《寧都州文炳賣(mài)水田立找不敷字》，其田“先年得價(jià)永賣(mài)于血侄九疇為業(yè)，當(dāng)日契明價(jià)足，理無(wú)異說(shuō)”，其找不敷理由是“但寧州有找不敷之例”，故“特請(qǐng)中相□承買(mǎi)人出辦不敷銅錢(qián)一兩正”[37]。至乾隆年間，找不敷的行為已經(jīng)逐漸從謀求獲取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，演變成一種土地交易風(fēng)俗。

總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)主管業(yè)與過(guò)割納稅作為土地交易的最后一道程序，其是否實(shí)現(xiàn)不僅關(guān)系到國(guó)課，也與交易雙方的切身利益密切相關(guān)，其重要性不言而喻。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，卻屢屢出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)交割不清，或賦稅推收不及時(shí)甚至買(mǎi)賣(mài)雙方以白契交易、隱匿不稅的情況，不合理的交易手續(xù)對(duì)地權(quán)的流轉(zhuǎn)造成了一定的影響。