第一章 程序與習俗：民間法視野下的江西田宅交易

第一節 土地交易對象

江西地區土地契約的交易產業有民田、糧田、水田、地、園地、山、墳地等。在這些不同類型的產業中，交易對象不僅包括一般意義上的民田、糧田，還包含與土地相關的各種附屬權利和附屬物。在進行土地交易的時候，其附屬權和附屬物也是交易雙方必須考慮并在契約文書中注明的重要內容。唯其如此，得業人獲得的才是完整的土地支配權。

一 糧田、賦稅及其附屬權利

在糧田的交易中，雙方最為關注的內容有三項，一是糧田的來源和產權狀況，即原持有人是否擁有完整的權利——是田皮、田骨或是皮骨歸一；二是該糧田的賦稅如何推收，在江西地區的契約文書中，往往出現沒有交易對象的面積（畝、分）而只有原額、民糧多少的記載，表明人們對該田產賦稅推收的重視超過了對其面積的重視；三是該田產附屬的附屬權利，在契約中一般都會寫明糧田附屬的灌蔭權利、附屬設施，這也表明附屬權利與附屬設施在農業生產中的重要性。

（一）皮骨田及其附屬的水利權利

明清時期，土地的交易與流轉較前代更為頻繁。自康熙、乾隆以后，由于商業性農業的迅速發展，貨幣地租的增長，商業資本滲入農村，使得土地日益卷入流通過程之中。雖然對清前期或有清一代土地買賣頻率問題，各家估計也不一樣，但是“就其總趨勢而言，由于土地買賣中的宗法宗族關系松弛化，土地買賣更加自由，更加方便，土地買賣頻率增加是在情理之中”。[1]

楊國楨通過契約文書考察閩北地區的土地交易后認為：“卷入土地買賣的田土名目繁多，除完整意義上的土地所有，如‘皮骨田’‘大小苗’‘稅糧田’等以外，田底權和田面權也均可以單獨出賣。閩北民間土地買賣契約，歸納言之，可分為斷契和活契兩種”。[2]在江西地區一樣出現了“皮骨分離”的現象，反映在契約文書當中，就是人們在交易的時候更加注重對田產權利的表述。在清光緒二年《贛縣黃逢焜杜賣田塘土三聯契之本契》中，就體現了買賣雙方對田產權利的關注：

立杜賣田塘土并租契字人黃逢焜，今因家下要銀應用，無從出辦，愿將父手遺下兄弟分授己業早田一處，坐落章水鄉百八都，地名水口塘，土名過路塘塘墈上。田一連大小十二坵，土大小十三塊，灌蔭塘一口，納己租叁擔。東至張宅山腳為界，南至邱宅山腳為界，西至己塘塘墈為界，北至己山腳為界，四至分明。其田山塘皮骨歸一，要行出賣與人，先侭問親房家族人等，俱各不受，請中送至本城劉泰錫向前承買為業。當日憑中時值賣價紋銀三十二兩正。兩相交楚，不少絲厘。自賣之后，任憑劉宅永遠掌管為業，黃宅人等并無寸土塊泥存留在內，永無不敷、翻找、湊價、取贖等情。其田土并非公堂、膳學、醮祭、長孫之田，一賣千休，永斬葛藤。倘有上手來歷不明、糧銀未楚，不干承買人之事，俱系出筆人及中等一力承當，并非謀買準折債負別力等情。其田塘上秋糧，照依畝分割歸劉宅戶內自行完納。今欲有憑，立杜賣田塘土契一紙為據。

[外批：]當日批明過路塘田老契有別業相連未付，此據。

光緒二年月日立杜賣田塘土契人逢焜。

說合中人：鐘才拔、邱先綬、張行儀。

代筆中弟逢煥。

在這一份杜賣田產的契約文書中，賣主首先說明表標的物的坐落、數量和租稅情況，并且強調其田“皮骨歸一”，擔保該項產業的所有權和使用權均系由賣主所有，實際上是當時田產“皮骨分離”現象的折射。據民國時期的社會調查表明，贛南地區田產的“田皮”與“田骨”分離現象非常普遍，“贛南各縣田畝，有糧田、租田之別。凡皮、骨合一者謂之‘糧田’；皮、骨分管者謂之‘租田’，佃戶取谷于田，而納租于業主，謂之‘管皮’；業主征租于佃戶，而納糧于國家，謂之‘管骨’”，田皮與田骨分離之后，在產業管理與轉讓方面也曾經出現過“田去而租空”和佃戶其退佃時，“田主給還工本或佃價”之類的問題。[3]因此，為了防止田產買賣之后的糾紛，在契約文書中說明“皮骨歸一”是很有必要的。

另一方面，在契約文書中也注明此田及土有“灌蔭塘一口”，可以合理地使用其灌溉權。在契約文書中注明水利權利的情況還有很多，如清道光十五年二月《贛州曾茂蘭堂退田契》也注明與“田大小五坵”相關的“蔭塘三口，俱系一半，每口計塘十四分有七分”，即塘的所有權只有一半，出現了塘的產權不完整現象。與田產相關的水利權利，主要是灌蔭權。在契約文書中，也常常有對田產附屬的灌蔭權益的約定。如在清同治元年十二月《贛州高乃濱杜賣早禾田三聯契》中，高乃濱“將父手己置早禾田一處，計田一大坵，皮骨歸一，坡[陂]頭一座，灌蔭二分有一，實載征銀一錢二分”以“紋銀二十六兩正”的價格杜賣，就特別注明該田“坡[陂]頭一座，灌蔭二分有一”，表明其現有相應的灌溉權益。其他如“車水灌蔭照依古例，不得阻攔”“陂頭一座，三分有一，溪水灌蔭”“大塘一口，該分一半，任憑養魚車水括腳灌蔭”“其苗田靠西伴[旁]邊有水圳一條流水灌蔭依然照原，無得難阻”“田上稅糧，照依土地所有權狀過戶，車埠灌蔭均照老例通流，不得阻攔”等類似的表述，都是對田產附屬水利權益的認可。這與水利對農田的極端重要性密切相關，可以說是除租稅之外附著在田產之上的最為重要的權益。進賢縣也形成了與之相關的“灌蔭與吊蔭”習慣。進賢縣習慣“有田數百畝，共恃惟一水渠，以資灌溉者，其水利關系特為鄭重。凡水渠之上游，其勢常高，下游則低，中間恒筑石碣，以碣往下之急湍，俾下游不至汛濫，上游亦藉免干涸。兩岸田畝之較水平線為低者，其注水入田方法有‘灌蔭’‘吊蔭’之別。例如，甲田可決堤口，任水自然流入，謂之‘灌蔭’。乙田僅準于碣上高阜設車戽水，迂途以注本田，謂之‘吊蔭’。此種吊蔭田畝必于買賣契內注明，以防爭議。其限制之實益，蓋于設碣分水有關，灌蔭者得受碣下之水，吊蔭者無碣下水分者也”[4]。在廣豐縣，也有對“車水灌蔭”權利進行約束的習慣，“廣豐鄉間另有一種習慣，凡公共蔭塘，必須各依契據所載車水，契據內如載有‘括腳’兩字，車水則可車到塘底，否則，只能車到蔭塘陡磡下而止，且有括腳兩字，即能在蔭塘內養魚，否則，不能養魚，只能車水。”[5]

水權和漁權的分離，有其歷史背景，“明清之后，隨著資本主義萌芽的發展，土地買賣日漸頻繁，也使水權買賣成為可能。當時，水權買賣的原則是‘水隨地行’”[6]。灌蔭權作為田產的附屬權利，也遵循“水隨地行”“以地定水”的原則，水權與地權組成權利綜合體。

（二）耕地上的附屬設施

江西地區田產契約的另一個特點，是在契約文書中約定田產所屬的各種農業生產設施，如莊屋、水碓、魚塘、菜地等處，在進行土地交易的同時，該地所屬此類附屬設施也應一并移交給買主管業。如清乾隆二十二年（1757）十二月《廣昌縣張九翔賣青山周定公祠內水田及莊屋等契》：

金砂里江背張九翔，今因無銀使用，自情愿將自己買到青山周定公祠內水田肆擔正，土名坐落本里青山，莊屋、魚塘、車碓依租均照。額載民糧壹斗，要行出賣與人。今得中人說合到本家叔殿酬近前承買為業，當日憑中三面言定議，時值契價銅錢[7]二拾兩正（廣昌縣官印）。其錢及契即日兩交明白，不欠分文。所作交易，二比情愿，故無公私相逼。成交其田系自己續置物業，與上下親房人等無干。如有來歷不明，不涉承買人之事，賣人自管明白。田上民糧，即日割入買主戶內輸納，但不得多推少收。一定以后，二家各無返悔，悔者罰銀□□與不悔人用。今欲有憑，立此文契永遠為據。今就收到契內價錢一應完足為據。（押）

……

[外批]本家侄張九翔，今將金砂里張世典戶內民糧壹斗，割入張世豐戶內輸納，但不得多推少收，今欲有憑，立此親供為據。（下略）

在廣昌縣張九翔的這份賣契中，張九翔不僅出賣了“水田肆擔正”，還將該田附屬的“莊屋、魚塘、車碓，依租均照額載”，一并出賣與張殿酬。與此相同的還有清乾隆二十年（1755）十二月《廣昌縣謝鳳來父子賣金砂里上畬田及莊屋等契》，謝鳳來父子將“父手授分水田，一處載租貳擔玖斗，及莊屋地貳值頭上壹間，依租均照，又及魚塘西樹門首依租均照，又一處載租壹擔壹斗，以上貳處共載老凈租肆擔整、額載糧壹斗”出賣給張殿酬，“契價銅錢拾捌兩伍錢正”。民國三十一年（1942）十一月二十日《清江縣楊惟志賣苗田契》中楊惟志將“苗沺七號，共計九畝四分七厘”以一千三百元的價格出賣，在契約中也約定“其沺自泊灌蔭均在黃埠堆泉塘內挖泥取水，車頭牛車一臺與及石油碗千心石樹木等土盤之外，另有吊牛余地一概在內”。

不僅杜賣田產是如此，在“借”田契約中，也會將田產附屬的產業注明，如清乾隆十八年（1753）二月《廣昌縣劉瑞萬借椒樹排田契》：

金砂里上陌椒樹排劉瑞萬，今借到本里田主張晉錫公祠水田乙[壹]處，土名坐落椒樹排門首路下。當日議定租及花息，莊屋、魚塘、菜地等，每年至冬向搧交納凈谷肆擔正。所借其田，常年花息清足，任憑田人耕佃數年。田主亦無異說，恐有一年不清足交，[其]田任憑田主另召別佃，承借人不敢阻執。今有憑，立借田字為照。

立借田人劉瑞萬（押）

乾隆拾捌年二月吉日

見借人張維九、在中[張維九]

代筆人張泰中（押）

[吉語]田禾大熟

該契約中，劉瑞萬“借”得田主張晉錫公祠水田乙[壹]處，名義上是“借”，實際上是“佃”，故在契約中約定“所借其田，常年花息清足，任憑田人耕佃數年。田主亦無異說，恐有一年不清足交，[其]田任憑田主另召別佃，承借人不敢阻執”。當然，佃田與賣田一樣，田產所附屬的莊屋、魚塘、菜地也歸借田人（承佃人）管業。在田產的買賣、租佃契約中出現對附屬物的約定，恰恰說明該附屬物對于農業生產的重要性，是正常開展農業生產的必要條件。

3.附屬的果樹等其他財產

在土地契約中還有一種情形，就是該土地附屬的果樹、苗木等財產，在交易的同時，也隨著田產一起交給新業主管業。如清咸豐七年（1857）十月《贛州高蔡氏杜賣田塘二聯契》即為一例：

立杜賣田塘正契人高門蔡氏仝男乃濂等，今有夫手己置早田塘一處，坐落章水鄉六十五都，地名螺溪洲，田名高屋背左邊墈下，計田一連大小四坵，又赤底灌蔭魚塘一口，又及塘頭上熟土一塊，田堘塘墈梨樹數十余株，一并在內。內載實征糧銀一錢整，皮骨歸一……其塘田男等分爨，除為氏夫婦二人名下膳老之業。因本春夫故，向人借賒，今屆清款，無從出辦，母子商議，愿將此田塘梨樹車水老埠，一并要行出賣……時值絕賣價紋銀二十一兩正（下略）

在這份契約中，高蔡氏杜賣的除了田產即上文所述的“赤底灌蔭魚塘一口，又及塘頭上熟土一塊”外，還包括“田堘塘墈梨樹數十余株，一并在內”。在傳統社會的租佃關系中，在計算糧食的產量時，自留地、路邊、坡邊地的出產、春花作物增產、少數零星雜糧都不計入產量，而是歸耕種田畝之人所有，這也是佃農生活的重要經濟來源之一，清初張履祥說江浙地區“田極熟，米每畝三石，春花一石有半，然間有之，大約共三石為常”[8]，乾隆十六年（1751），浙東金（華）、衢（州）等地，“上年被災較重，全賴春花接濟”[9]，故民諺也說“春花熟，半年足”[10]。

可見，田堘塘墈邊上所栽種的樹木等連同“春花”所產，一般歸佃農所有，不用交租，是佃農生產中的重要經濟收入之一。在這一份契約中的“塘頭上熟土”和“田堘塘墈梨樹”，即可能是附屬于該田的“春花”重要來源，因此這些“塘頭上熟土”，在交易時也是作為田產的一部分，需要特別進行約定，以保障其對此田的附屬權益。與此相同的還有清光緒二十三年（1897）十二月《廣豐縣黃為政等絕賣田契》，黃為政將“承關地田一坵，塘一口，計租三擔五斗正”以“價銀英洋[11]六十元正”賣給黃日堅，在契約的正文之外就特別批注“其田邊花梨樹木一并在內，不另立契”，說明人們對田產這些能夠帶來收益的附屬權益還是很重視的。

二 水塘與用水權、捕魚權的分離

在江西地區契約文書中還有水塘與用水權、捕魚權分離的情況。茲以清光緒二十七年（1901）十二月二十三日《贛州謝世模杜賣田塘租耕三聯契之本契》為例：

立杜賣田塘租耕契人謝世模仝弟，今因要銀應用，自愿將祖父遺下早田塘租耕一處，坐落章水鄉七十二都，小地名白田村。陳宅對面拾擔坵田一坵，塘墈上田一條坵。東至世柄田為界，南至曾宅田墈為界，西至塘為界，北至己田與陳宅田為界，四至分明。灌蔭魚塘一口四分之一，輪養挑泥，田塘計己租三擔三斗正，皮骨歸一。倘有過水圳來，原照依上手通行，雜色樹木在內，一并要行出售與人……時值杜賣價銀五十兩正……所有田上秋糧，照依弓步丈冊畝分，割歸謝世柄戶內，買賣兩清（下略）

這份契約中，不僅包含了前文所述的田產、用水權利以及田邊種植的“雜色樹木”等不動產，還包括“灌蔭魚塘一口四分之一，輪養挑泥”在內的捕魚權（養魚權）和挑塘泥肥田權利，是魚塘（水塘）權益劃分的表現。在清光緒年間《贛州彭日洙退田塘二聯契之本契》中，彭日洙“今因家下無錢應用，無處借辦，兄弟商議愿將祖手遺下早晚禾田一處，坐落章水鄉，田大小二坵，灌蔭大塘一口，每年實納黃宅幸會時租二擔正……時值退價足色銀邊二十員正”，其中也批明“此魚塘一大口，輪流放養，轍[車]底挑泥，五分之內，均中有一分，此批”。

在贛南各縣，魚塘與水田一樣，也有“水分”“魚分”之異，存在“塘底”“塘面”之別。據民國時期的調查表明：“贛南各縣習慣塘有水分、魚分之別，有塘底、塘面之別。全塘出賣固無問題，若系共有之塘，有魚分者當然有水分，有水分者不必有魚分，有塘底者當然有塘面，有塘面者不必有塘底。蓋塘水系隨田轉移，魚分必契約上載有放養字樣，始有養魚權，塘面但契內載有某塘灌蔭，即屬有分，塘底必契內載明某塘沙塢或沙湖字樣（塘底開井養泉，謂之沙塢），始能于塘面涸竭之時，更引塘底之水”。[12]謝世模在杜賣這份田產的時候，單獨提及“灌蔭魚塘一口四分之一，輪養挑泥”在內的捕魚權（養魚權），就是這種魚塘（水塘）“皮骨分離”的具體表現。同樣的情況在民國時期的贛南地區南康縣也存在，“南康縣習慣，塘有水分、魚分之別……有塘底者必有塘面，有塘面者未必有塘底，有魚分者必有水分，有水分者未必有魚分，此則敢斷言也。又契內如載明塘之持分者（如幾分之幾之類），是則不分塘面、塘底、水分、魚分，凡共有者，均應按照持分輪管，此亦必然之理也”。[13]

三 山地及墳地

與田產、魚塘的“皮骨分離”類似，山地及墳地的買賣中也有此類現象。所不同的是，在山地的買賣中，山上之苗木并不隨著山地的轉移而歸新業主所有，原業主有權將山上原有之樹木砍伐殆盡。據民國時期的調查表明，樂安縣習慣中有“山皮、山骨所有權分立”的情況，即“竹木山場有山皮、山骨之分，竹木所有權謂之‘山皮’，土地所有權謂之‘山骨’。山皮所有人對于山骨所有人，僅須按年交納山租，并無年限限制。其山骨所有人亦不能收回自植竹木，如果山皮所有人自愿讓還，得將竹木削光，還山免租。再山皮、山骨所有權均可獨立典當或轉讓”[14]。此處所述“竹木所有權謂之‘山皮’，土地所有權謂之‘山骨’”，且山皮、山骨所有權均可獨立典當或轉讓，意即山之土地本身與山上之苗木是分離的，故交易雙方在買賣山地的時候，也會出現“皮骨”字樣，如清光緒五年五月《南豐縣王余茂杜賣茶山契》就寫明“立杜斷皮骨茶山契字人江右南豐廿一都，土名石螺坑堡王余茂，本手置有茶山皮骨一片，坐落福地建陽政里茶苦竹暦，土名嶺下垅”，“又及廠屋一值（只），廠內什物等件各共一半”，以契價洋銀四十二兩正，賣給本縣廿五都瀲注堡人傅貞祥、黃盛泰為業。在契約中，賣主首先說明這是“皮骨茶山”，即該山“皮骨歸一”，業主擁有完整的產權。與此類似的還有清光緒二十六年（1900）閏八月二十八日《浮梁縣陳歡修杜賣柞山二聯契》，其中也說明所賣之“柞山一大號”，“將界內山所有在山杉松雜木，以及陰陽風水山皮土谷秀穴盡行一并在內立契出賣”，“時值契價英洋一十四元正”。此契將“杉松雜木”與“陰陽風水山皮土谷秀穴”對舉，恰好從反面說明二者的一定程度上是可以分離、分別出賣的，也就是說，山地的“皮骨分離”現象已經是一種較為普遍的現象。此外，在山地的交易中，還有一種只出賣其中一部分、名“賣”實“典”的情況，如民國十四年（1925）六月《貴溪文坊公社王有銀典賣荒山契》，王有銀“今因母有病在身，無銀用度，祖父遺下各處荒山三股，內抽有銀一股”，以“洋銀七兩五錢”的價格賣給傅瑞南為業。同時，在契約正文之外批明：“隨年取贖，銀至契還；此山典價銀洋五元每年二分行息，內抽五元每年無息；土力雜柴照管；此山內茲利三股，分利日無得異言。”可見其名為“賣”實際是“典”，并兼有“借貸”的意味。

同樣作為山地出賣的還有墳地，其特殊性在于：作為墓地，除了一般山地的開墾權之外，還有與墓地相關的安葬權、醮祭權，這些權利在進行山地交易的時候，也會在契約文書中注明。如清嘉慶二十三年（1818）十二月《貴溪文坊公社陳嘉永杜賣山契》就寫明陳嘉永“今因無錢使用，將父手遺下續制荒山一墇”，以“契價足制錢三十千文正”賣給璩映發，其中約定“賣人之先父先年賣穴六塚，賣人先年葬有祖墳八塚，買人不得毀壞；只許來山祭掃，不許來山再葬”。對原業主的醮祭權進行了保留，同樣在契約文書中，也會對新業主的安葬權進行保護。如清道光十四年子月《南昌縣萬阿高氏杜賣陰基墳山地契》中，萬阿高氏“將祖公遺下陰基墳山地一塊”賣給周明貴為業，“時值價足錢六千文正”，雙方約定“任買主管業葬墳醮祭無阻”。

總的來說，江西地區的土地交易，其內容十分豐富，標的物不僅包括土地、田產、山場、塘本身，也涉及與此有關的莊屋、水碓、苗木、塘的用水權和捕魚權等附屬權利，并且在田、山和塘中都出現了“皮骨分離”的現象，田有“田皮”“田骨”之分，塘有“水分”“魚分”和“塘底”“塘面”之別，山有“山皮”“山骨”之異，正如民國時期社會調查所言：“寧都縣習慣，田分皮、骨。寧都縣習慣，凡土地等項不動產向有皮、骨之分，山、田、塘即其最著者。骨業乃業主之所有權，皮業乃業主所設定，與佃權、地上權相似……此外又有皮、骨歸一之業……觀此情形，是有皮業之田或山，乃佃權或地上權、有物權之性質，白手借耕乃租賃之契約，有債權之性質。”“田分皮、骨兩業，為贛省最大之習慣。”[15]